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アパート騒音トラブルから家賃滞納!うまく解決させた体験談を解説




この記事を書いた人

大家族大家

子供や祖父母、兄弟等16人家族で同じ屋根の下に住んでいる。(まだ増えそう、、、)子供達の教育費を稼ぐ為に日々事業や投資活動に勤しんでいる。自分の部屋は無い。国内外の不動産、太陽光発電投資を中心にペーパー資産への投資、社会保険分野(年金、助成金、給与等)や複数の個人法人を最大限に活用した将来を見据えてのキャッシュフローの構築を実践中。そのノウハウを多くの人に共有していきたいというのが最近の想い。

大家族大家と申します。不動産投資に関わってから8年ほどになります。

今は管理会社に任せている物件がほとんどですが、数年前まで全て自主管理をしておりました。

自主管理をしていると直接入居者さんとお話しする機会が多いので、たくさんのドラマが生まれます。

多くの入居者さんとはいい関係が築けました。

台風で大雨が降った翌朝は各物件の見回りをします。大きな水たまりができていたら、水切りや雑巾を持っていきます。雨漏りがあれば急いで謝りに伺い、内装業者さんを最短で手配します。照明器具が切れたらすぐに交換に伺います。

こうしたことを地道に続けていると入居者のみなさんといい関係が築けていきます。物件の清掃中に「いつもありがとね!」とお茶を出してくださる方もいました。退去の際に「本当に世話になった。次に赴任してくる後輩に紹介しといたからね!」といった方もいました。大家冥利に尽きます。

こういった経験をすると、自主管理をしていて住んでいる方に喜んでいただいて良かったなあと思えるのですが、いろんな方がいるので、大変な思いもします。

この記事では、自分でお部屋を案内した方とアパートの騒音でトラブルになり、家賃の滞納も生まれ、その後退去してもらった事例をご紹介します。

騒音トラブルで入居者さんとトラブルになると、周りの入居者さんの退去につながったり、様々な悪影響が出てしまう大きな問題です。

アパート騒音トラブルのきっかけ~自社での入居募集からの問い合わせ

私は、入居募集はほとんど各不動産会社さんにお任せしているのですが、直接ネットに掲載することもあります。

ある日その空室情報を見て問い合わせがありました。声からすると年配の男性のようです。

お近くにお住いのようだったので、現地で待ち合わせをすることにしました。時間になると、穏やかな老夫婦(以下、Aさん)がやってきました。

お部屋を案内しながら雑談をしていると、とても話も盛り上がり、その日のうちに申し込みをいただくことができました。

Aさんは家賃などの条件、そして立地や周りに同世代の夫婦が多く住んでいることもとても気に入ってくださりました。Aさんご夫婦に喜んでいただいたことを、私もとても嬉しく思いました。

アパート騒音トラブル!ペットショップの音がうるさいとクレーム

さて、お引越しされてから数日後のこと、Aさんから電話がありました。

「向かいにあるペットショップの犬の鳴き声が気になるから来てほしい」とのことです。

その日はいくつか予定が入っていましたが、入居直後のフォローはなるべく丁寧に行いたいという気持ちがあったので、30分後Aさんのお部屋に向かいました。

お部屋に入って音の具合を聞いてほしいとのことだったので、言われるがままお邪魔しました。しかしその時は確認できなかったので、犬の声がよく聞こえる時間に再度訪問することをお約束し、Aさん宅を後にしました。

後日お邪魔したところ、確かに犬の声が聞こえます。このアパートは大通りから1本入った場所にあるのですが、大通りとの間にペットショップがあります。そのことはもちろん知っていたのですが、これまで訪れた時も、音は特に気になりませんでした。

お話を伺うと1日2回ほど犬を庭のようなところに出すらしく、その時にうるさいとのことでした。生活音の受け止め方は個人差があり、いつも対応に頭を悩ませます。今回も人によっては気にならないレベルかもしれません。とは言っても入居者は大家にとって大切なお客様ですから、どのようにすれば問題を解消できるか考えました。まずはペットショップを訪問してお話を伺うことにしました。

ペットショップに入るとちょうど店長さんがいらっしゃり応対してくれました。犬の鳴き声について伺うと、朝と夕方の2回エサをあげる時にアパート側の庭に犬を出すとのことでした。アパートの入居者が鳴き声について困っている旨を話すと、すいませんと謝ってくれ、どのようにすると良いか一緒に考えてくれました。

詳しく状況を伺うと、朝夕の2回それぞれ20分程度のようです。犬の健康のこともあり、なるべく鳴かせないようにするので、できれば認めてほしいとのことでした。その日は引き上げて状況をAさんに報告したところ、様子を見るとのことでした。

誠心誠意対応するも、状況は改善せず悪化する一方

数日後、再びAさんから着信がありました。まだ犬がうるさいからなんとかしてくれとのこと。電話ではおさまらなかったので、訪問することにしました。「相変わらずうるさいじゃないか、なんとかしてください」、と言われ、再度ペットショップを訪問しました。

最初は入居者さんの快適な生活のために、というのを最優先で動いていたのですが、ものすごくうるさいわけでもなく、ペットショップにどこまでお願いするべきか迷っていました。店長さんも困っていましたが、結局エサをあげる場所を屋内に変更していただくことになり、アパート側の庭にはほとんど出さないようにしてもらいました。その足でAさんに報告をし、アパートを後にしました。

そこから数日後、またAさんから着信がありました。「まだうるさいからなんとかしてくれ」「こんなとこを紹介したあなたにも責任があるんだから」「こんなにうるさいペットショップが目の前にあるんだったら引っ越してこなかった」段々使う言葉が攻撃的になってきています。

この段階では面倒だという気持ちがあるものの、穏便に済ませたい気持ちがあったので、ペットショップを管轄している市役所の動物指導課というところに相談に行きました。この動物指導課は、動物を扱う施設に行政指導を行うところです。

担当の方に、ペットショップはどの程度まで鳴き声を外に漏らしていいのか等、今回の問題について意見を伺いました。担当の方は翌週そのペットショップを訪問してくれ、アパートとの間に目隠しの設置を提案したり、犬を外に出す時間について指導をしてくれました。

店長さんもそれらの指導のほとんどを受け入れていただきました。指導課の方も店長さんもこちらの意を汲んでくれ、色々動いていただき、本当に頭の下がる思いでした。

アパート騒音トラブルがきっかけとなり、お客様からクレーマーへ…

このやり取りから数日後、Aさんに報告すると、

「うるさくて睡眠に影響が出ている」
「これでは家賃を払うだけの部屋を提供できていないのでは」
「今月から家賃を1万円引きます」

と言われました。

「確かに犬の鳴き声でご迷惑をかけていますが、だからといって家賃を引いていいわけじゃないですよ」と説明しましたが、話し合う余地がありませんでした。そして本当に4万円だけ振り込んできました。さすがに常識的な対応ではないと感じ、ここからは強く出ようという決心をしました。

その後もAさんからは数日おきに電話がかかってきました。以前は優しく対応していましたが、下手に出ることはやめ、家賃が滞納されていることもはっきりお話して滞納額の請求書もお渡ししました。Aさんも声を荒げることが増え、入居当初の穏やかなムードは無くなってしまいました。

ここで問題を整理してみます。

問題点の整理
  • 借主はこのアパートの条件と立地を気に入って入居
  • 当然得られると思っていた居住環境が得られていない
  • 騒音が借主の許容範囲を超えているからこれを解決したい
  • 貸主(管理人)は問題解決の為に行動し、ペットショップでは犬を外に出す時間をかなり短くしたが借主は納得していない
  • 借主は支払った(家賃)対価が得られていないという理由で家賃を一方的に減額した。

Aさんにとっての騒音問題は解決したいですが、音の原因となっているペットショップは必要な措置を取り、客観的に見てもさほどうるさいとは思えませんでした。(Aさんからうるさいと指摘された時間に7~8回確認に行っており、さらに複数の知人にも確かめてもらいました。)

Aさんの為にこれ以上合理的とは思えない対応をペットショップにお願いするのは道理ではないと思いました。そこでAさんにはこれ以上ペットショップに対して何かを求めることはできない、もし納得できないなら別の物件へのお引越しをお願いしたいということを伝えました。

こちらに落ち度があるとは思えませんでしたが、短期間に2度の引越しをすることになるので、引越し代はこちらで負担する旨も伝えました。

アパート騒音トラブルの解決のため、弁護士へ依頼

これに対してAさんは、「あなたは私たちを追い出すのですか?」「私たちは精神的に被害を受けた。睡眠障害にもなっている。損害賠償を請求します!」「○○党の先生を知っています。先生にことの顛末を報告します。」といったことを言われました。

今回の件に対して、私は管理人として、入居者さんに真摯に対応し、関係者(ペットショップ、市役所等)と向き合い、解決に向けて動いてきました。まともな入居者さんであれば何かしらの妥協点を一緒になって見つけていけるのですが、そうはいかなそうです。損害賠償や政治家を持ち出してきましたが、客観的に見てAさんが裁判に勝ったり、政治家を利用できるとも思えませんでした。

おそらくハッタリでしょう。ただこちらとしても(勝手に減額されて生まれた)滞納が際限なく膨らんだり、他の入居者さんに悪い影響を与えることは避けなければなりません。そして今後Aさんとお互い負の感情を持って付き合うのは得策とは思えませんでした。なるべく避けたいと思っていましたが、弁護士に相談することにしました。

いくつかの弁護士事務所をピックアップして、料金や得意分野から良さそうな事務所を選びました。ことの経緯を説明すると、次のように対応していくということでした。

  1. Aさんからの連絡は全て弁護士宛にしてもらう
  2. 滞納家賃の督促を継続的に行う。

内容からすればなんでもないことですが、

  1. 話し合いが進まない相手と直接話す必要がない
  2. 弁護士という資格を持つ人が相手に与える影響

という点でメリットを感じました。着手金が20万円程かかりますが、成功報酬が取り立てる滞納家賃(毎月5000円ずつ)の何%という感じで大きな額ではなかったので、お願いすることにしました。

早速、弁護士が介入する旨、そして弁護士名義で内容証明郵便を送りました。Aさんからはその後も私に直接電話が来ましたが、「弁護士を通してください」と突っぱねました。

その後弁護士から何度かAさんに電話と手紙で連絡が行きました。弁護士がやっていることは、ただ電話と手紙で定期的に連絡することです。たったこれだけのことをやっていて進展するものなのかとも思いましたが、お任せすることにしたので、信じてしばらく見守ってみようと思いました。

そこから1ヶ月ほど経った時に弁護士から「Aさんが滞納していた家賃を振り込むそうです。」と連絡が来ました。そして、「別のアパートへお引越しをするそうです。」というお話も!

Aさんは損害賠償や政治家の介入をチラつかせていましたが、逆に弁護士の威厳が効いたのでしょうか。それとも弁護士の対応が素晴らしかったのでしょうか。どのポイントが効いたのかは分かりませんが、弁護士に依頼したことは効果があったようです。

もしかしたら弁護士に依頼したこと自体がこちらの覚悟を伝えることになったのかもしれません。

アパート騒音トラブルの教訓と対処方法まとめ

今回の事件はかなり時間も取られ、精神的にも疲弊し、経済的にも負担になりましたが、このことからいくつか学んだことがありました。

1)入居審査について

今回は直接案内したこともあって、相手のことを分かったつもりでいたので、連帯保証人もつけていませんでした。

後で知り合いの業者さんに聞いたことですが、Aさんは私のところに来る前のアパートでも大家とトラブルを起こしていたようです。クレーマー入居者を完全に防ぐことはできませんが、連帯保証人もしくは家賃保証会社を入れておけば滞納に対しての対策にはなったかもしれません。

2)専門家に任せるメリット

不動産賃貸業をやっていると自分でできることも多いので、コストを考えてなんでも自分でやろうとしがちです。

入居者管理だけでなく入居募集や共用部の清掃、器用な人であれば簡単なリフォームなんかもそうでしょう。もちろん自分でやることもありなのですが、コストがかさんでも専門家に任せる方が実は精神的経済的を抑えられることもあるのです。

不動産賃貸業はほとんどの業務をアウトソーシングすることが可能です。実は今回の事件がきっかけで賃貸管理を業者さんに任せることにしました。

浮いた時間で新たな投資物件探しや金融機関開拓等アウトソーシングしにくい業務に集中することにしました。自分が得意なこと苦手なこと、やりたいことやりたくないこと、時間が取れること取れないことを考えて賃貸経営を上手に仕組み化することが肝心です。

 

アパートの騒音トラブルまとめ

今回、アパートの騒音トラブルをきっかけに、大変な思いをしましたがとてもいいきっかけになりました。

やはりどんなに良さそうな人に見えても、実際にどんな方なのかわからないリスクがあるので家賃保証を付けることが大切ですし、トラブルになった時は弁護士さんに相談するのが大切だと身に沁みました。

また、自主管理をしていましたが、管理会社に管理を依頼するきっかけにもなり、結果として本業にも集中できる良い機会となりました。

私の体験が多くの方に役立てばよいなと考えています。

最後までお読みいただきありがとうございました!

今回のもんだの教訓
  • 信用できそうな人でも保証会社は通しておくべき
  • 管理会社や弁護士など専門家に依頼するメリットは大きい
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