大家族大家
子供や祖父母、兄弟等16人家族で同じ屋根の下に住んでいる。（まだ増えそう、、、）子供達の教育費を稼ぐ為に日々事業や投資活動に勤しんでいる。自分の部屋は無い。国内外の不動産、太陽光発電投資を中心にペーパー資産への投資、社会保険分野（年金、助成金、給与等）や複数の個人法人を最大限に活用した将来を見据えてのキャッシュフローの構築を実践中。そのノウハウを多くの人に共有していきたいというのが最近の想い。(大家族大家さんのコラム一覧)
大家族大家です。今回は賃貸物件の屋上・屋根の活用方法について考えたいと思います。賃貸マンションの屋上というのは、放っておけばとてもお金がかかる場所です。なぜなら経年劣化が進み、塗膜が破れたり、コーキングが取れてきたりすれば雨が染み込んだり、躯体が痛んでしまうので、屋上防水工事等を10~15年毎に行わなければなりません。
規模や材質によりますが、外壁塗装と合わせれば数百万円単位でかかります。だからといって必要な工事を先延ばしにしてしまうと、建物自体のダメージが大きくなり余計に工事費用がかかってしまうこともあります。私も複数棟所有していますが、毎年何かしら修繕を行なっています。不動産投資を始めた当初は、この大きな出費が嫌でついつい先延ばしにしていました。
入居者さんが退去した後の補修とかは入居募集の為という急ぐ動機がありますが、外壁塗装や屋上防水はすぐには困らないので、ある程度計画しておかないとどんどん先延ばしになってしまうので気を付けましょう。
このように金食い虫の屋上・屋根ですが、実は屋上を活用することで大きな収益を生むことができる可能性があります。
私自身、屋上を活用することで実際に200万円以上の収益を上げることができており、この記事ではどうやって収益を上げているのかの体験談をわかりやすく解説していきます。
もくじ
マンション屋上の活用～携帯電話基地局を設置し利回りUP
携帯電話の基地局を設置するのは、主に３大キャリアと呼ばれるMNO（移動体通信業者）のドコモ、KDDI、ソフトバンク、そして2018年から新たにMNOとなった楽天モバイルです。
平成30年8月に総務省が発表したデータによると、基地局は全国で約87万基設置されています。山間部や広い範囲をカバーする鉄塔タイプやビル等に設置するタイプ、それらの設置が難しい場合により小型のタイプを設置する場合もあります。MNOは各エリアで電波のカバー状況を考え、必要であれば新たな基地局の設置を検討します。
高層の建物が多い街の中心部では4~5F程度の賃貸マンションに設置するケースは少なそうですが、住宅街等高層の建物が少ないエリアでは、3F程度でも設置されることは多いです。周囲が2F建の戸建がほとんどであれば3Fのマンションは基地局設置場所の有力候補です。
私はある住宅街に4F建の賃貸マンションを所有しています。8年ほど前に自宅に某キャリアの下請け工事業者さんが訪ねてきました。この住宅街のあたりにアンテナ基地局の設置を検討している、設置料をお支払いするので賃貸マンションの屋上に設置させてもらえませんか、とのことでした。
提示された設置料は月額2万円でした。
もし設置できれば利回りがUPすることができます！
内心ラッキーなお話だと思いましたが、先にどのようなものをどのように設置するか知りたい、とお伝えしました。ここで気になるポイントが4点ありました。
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基地局を載せることで建物にどれだけの負担がかかるのか。
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防水シートが破れたり、外壁に傷がついて雨漏りしないか。
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このマンションや周辺にお住いの方に電磁波等影響は出ないか。
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適正な設置料はいくらぐらいなのか。
翌週、工事業者さんと一緒に賃貸マンションへ行き、現地調査を行いました。さらに1ヶ月後設置する際の工事図面を提出していただきました。このマンションは鉄筋コンクリート造で陸屋根になっています。防水シートが貼ってあるのですが、その上に別途シートを敷き、基地局を置くとのことでした。
屋上のコンクリートに穴を開けると雨漏りの原因になりやすいので、必要最低限の箇所を壁面のみに開けるようです。もちろんコーキング等で隙間を埋めています。また、最低年に1回は点検に来てくれています。設備の調整等必要があればその都度見にきます。8年経過した現在でも何も問題は起きていません。
その間、私はすでに基地局を設置されているビルのオーナーさんや業者さんに周辺住民への影響と設置料の相場をヒアリングしていました。電波の周辺住民への影響については特に問題ない印象を持ちました。まず基地局電波が原因である断定できる健康被害の実例を見つけることはできませんでした。
感情論で基地局を問題にしているケースは聞きました）。また世界保健機関（WHO）が「基地局および無線ネットワークからの弱いRF信号が健康への有害な影響を起こすという説得力のある科学的証拠はありません。」と結論づけています。総務省も電波防護指針を制度化するため、基地局に関する規則を整備しています。そして各キャリアは非常に大きな企業なので、問題があればきちんと対処すると感じました。
設置料については、月額2万円でも低くはないですが、3万円でも相場の範囲内と感じました。工事業者さんに3万円でキャリアと交渉してもらい、無事了承してもらいました。家賃相場と違って調べる手段が限られますが、基地局の設置期間は非常に長いので、一度決まってしまうと、容易に賃料は変えられません。なるべく情報を仕入れ、納得の行く賃料で契約できるといいと思います。
基地局の数は実はまだまだ増えています。総務省は第５世代（５G）移動通信システムの基地局について、2024年末時点で現行の整備計画より2割程度上積みするそうです。実は先ほどご紹介した私のマンションではすでに3社に設置していただいています。陸屋根でスペースが大きいのが幸いしました。そして3万円で契約したキャリアはその後3回増設していただいています。当初の契約から約2年後に1回目の増設、そこからまた2年後に2回目の増設、さらに1年後に3回目の増設がありました。増設に当たって設備の重量と設置面積が増えるので、それに伴う賃料の値上げがあります。
なんと月額3万円だったのが、増設1回目で5万円、2回目で7万円、3回目で10万円（税別）になりました。年間で120万円です。残りの2つのキャリアはそれぞれ年間36万円、14万円です。このマンションの家賃合計は年間1500万円ぐらいなのですが、携帯基地局だけで年間170万円も売り上げができてしまいました。
ちなみに基地局を維持するための電気はマンション共用部から引いているのですが、この電気代は想定される使用量を計算して賃料と一緒に支払うよう契約時に定められています。電気代の単価が上がれば、後から追加で支払ってくれます。さすがに大きい会社さんはこの辺りがしっかりとしていますね。
売上だけ見ても大きいのですが、基地局設置で魅力的なのは、オーナー側はこの売上を達成するための投資額がゼロだということです。この物件は運営費（固定資産税、管理費、修繕費等）が平均値で年間350万円程度かかっています。借入金の返済比率が家賃売上の50%とすると750万円なので、税引前の手残りが400万円から570万円にアップしたことになります。今後の基地局需要は右肩上がりであることを考えると、知っておくべき内容であることは間違いありません。
マンション屋上の活用～太陽光発電を設置し利回りUP
太陽光発電投資は不動産投資家であれば取り組んでいる方も多いと思います。固定買取価格は2012年度に10kw未満で42円（10年間）、10kw以上で40円+税（20年間）でしたが、2019年度ではそれぞれ24~26円、14円+税となっています。売電単価は大幅に下がっていますが、普及に伴い必要な投資金額もかなり下がっているので、検討の余地はあると思います。
陸屋根で鉄骨の架台が多く必要となったり、防水工事が余分にかかるといったケースだと数字は悪くなりがちですが、傾斜屋根であったり、どのみち防水工事をやる予定だったりする場合は数年前と利回りベースでは変わらなかったりします。以前より設備の性能は向上し、リスクもより限定的になり、火災保険の料率も下がってきました。さらに固定買取期間終了後の売電価格も想定できるようになってきました。
2019年11月から固定買取が終了する発電所が出てきますが、それに向けて各電力会社が買取価格を発表し始めています。大手電力会社で7~9円/kwh、新電力やガス会社が条件付きではありますが、10円台前半ぐらいを提示してきています。11月が近づいてこれば、ビジネスチャンスと見ている電力会社はより攻めた条件を提示してくるかもしれません。
最初の20年間の売電単価が14円だとしても21年目以降も10円で売電できるとしたらどうでしょうか。太陽光パネル自体は、劣化はすれども半永久的に発電すると言われています。日本最古の太陽光発電所と言われている30年ほど前に発電を開始した香川県にある西条太陽光発電所は今も問題なく発電しています。パワーコンディショナー等の機械は定期的な修理や交換は必要でしょうが、10円前後で売電できるなら充分利益は出そうです。
太陽光発電で売電以外のメリットもあり
太陽光発電設備を屋根に設置すると最上階のお部屋の温度が安定するというメリットもあります。特に夏の日差しがきつい昼間は、屋根裏がなかったり厚みが薄かったりすると、室温の上昇は顕著です。エアコンの効きも悪くなり、入居者さんの電気代も上がってしまいます。私も複数の物件に太陽光発電設備を設置していますが、設置後、暑さが和らいだと入居者さんに感謝されたことがありました。
太陽光発電でのデメリットや注意点
太陽光のデメリットも申し上げておきます。１つ目は屋上防水工事の際の手間が増えることです。架台があったり、手の届きにくい場所ができたりします。2つ目は金融機関が資産価値を見てくれないことです。キャッシュフローを充分産むことは分かっても、担保価値はゼロとみなされる場合がほとんどです。
太陽光発電は基地局と異なり初期投資が必要ですが、設置可能物件は多いので、見積もりを取った上で判断すればいいと思います。
マンション屋上の活用～広告看板の設置し利回りUP
もし物件が大通りに面していたり、線路の近くだったり視認性が高い場所であれば広告看板を設置するという方法があります。自分の物件を見て可能性がありそうだったら動いてみましょう。
私も幹線道路沿いに１つ物件を持っています。先日広告会社に問い合わせてみました。広告会社はネットでも検索できますし、物件周辺の空き看板に問い合わせ先が記載されています。すぐにはお話は進みませんでしたが、後日連絡をいただきました。私の物件のあるエリアに看板を出したがっている会社があるとのことでした。
ただし、その会社というのは葬儀会社でした。月に1~1.5万円程度いただけるとのことで検討して見ましたが、入居者さんや入居募集に与える影響を考慮して見送ることにしました。金額がもっと大きければ迷っていたかもしれません。入居募集に影響が出ないものであればいいと思います。看板のサイズや設置する際の工法によっては建物に負担をかけすぎてしまうので注意が必要です。ずさんな設置方法だと雨漏りの原因にもなりますし、大型の看板であれば風の影響が大きいので、太い柱も必要でしょう。落下の可能性も考えて火災保険本体に付帯した賠償責任保険の金額も大きくする必要があるかもしれません。
看板を設置する業者さんの言うことを鵜呑みにせず、いつも建物の修繕をしてもらっている工事業者さんにも立ち合ってもらって、後で問題にならないような工事を行うことが必要です。目先の賃料に目が眩むと、思わぬ出費が出てしまうことになりかねません。
賃料相場はその立地の広告価値によって大きく左右されます。私の物件のエリアでは月に1万円程度からでしたが、優れた立地だと数万円から数十万円のところもあるようです。まずはダメ元で問い合わせてみましょう。
マンション屋上の活用～BBQ運営会社が活用！
住居ではありませんが、雑居ビルの屋上を活用した事例についてお話します。私は以前街の中心部から少し外れたところに古い雑居ビルを所有していましたが、安定的なテナントの入居付に自信が持てず、売却することになりました。
買主は業者さんで、古いビルの扱いには慣れているようでした。時間はかかりましたが、今では大部分の区画が埋まっています。驚いたのは、なんと屋上にもテナントを誘致したことでした。そのテナントはBBQをお客さんに楽しんでもらうレストランです。調べてみると他のビルの屋上でも数件運営していました。天候にも左右されるので、稼働率は低い為、賃料も低いようですが、１つの活用事例として頭の片隅に入れておいてもいいと思います。
屋上を入居者さんに開放するという方法も
直接的な収益は産まれませんが、入居者さんに屋上を開放するという方法もあります。屋上までの経路があり、平らな屋根でありかつフェンスを設置する必要があります。安全面にも気を配る必要があるので、ハードルが高いですが、夏のお祭りで花火が見れたりする立地であれば、日時限定で開放すれば物件の売りになるかもしれませんね。
マンション屋上の活用方法のまとめ
今回は、賃貸物件の屋上・屋根の活用方法についてご説明させていただきました。
最後にご紹介したBBQレストランを知った時には驚きましたが、他にもまだまだ方法はあるのかもしれません。外出中に様々な建物を観察して、屋上がどのようになっているかアンテナを張っておくことが大事だと思います。お部屋を貸す以外にも収益物件の活用方法があるということを知っていただければ幸いです。
