「不動産投資って始めやすそう」
「不動産投資って簡単に儲けられそう」
というイメージを、不動産投資に対して持っていませんか？
そういう考えの人が多いのか、素人が不動産投資ではめ込まれ、自己破産などに追い込まれてしまう問題が後を絶ちません。
僕自身、いくつもの不動産を買うなど、不動産投資をやってきています。
不動産投資をやっていく中で、不動産投資初心者がはめ込まれ、失敗していく姿を何度もみてきました。
不動産投資で破滅した人の中には、通帳を偽造されて騙されてしまった人も。
そこで、素人は不動産投資をするな！ということを、この記事でお伝えしていこうと思います。
熱くなりすぎたためか、少々長い記事になってしまっていますが、不動産投資をこれから始めようと考えている人はぜひ読んでいただきたいです。
また、不動産投資の勉強法も書いていますので、教科書的に読んでいただくことも可能かと思います。
もくじ
不動産投資で破滅する人が多発！どうして破綻するの？
僕が見てきた中で、不動産投資で破滅した人は圧倒的に初心者が多かったです。
不動産業界には危険がいっぱいあるせいか、初心者が騙されてしまうんですね。
そもそも不動産投資業界というのは、毎年何かしらの不正が出てきてしまう恐ろしい業界です。
もちろん、まともな業者さんはいっぱいいます。
一部の業者が不正を働いているだけなのですが、そういう人たちは一向に減りません。
また、しつこい勧誘に屈してしまい、騙されてしまった人も多いです。
買いたくないのに無理やり買わせるというスキームが、近年出てきてしまっています。
不動産投資の甘い罠とは
先ほどもお伝えしましたが、不動産投資には危険がいっぱいあります。
- 不労所得
- 将来の不安
といったことにつけ込み、不動産を売る人がたくさんいるんです。
危険な物件というのも実にたくさんあり、軽く入ると軽くはめられてしまいます。
世の中にはいろいろな業界がありますが、不動産投資業界は特にやばいです。
かなり悪質な手口が毎年出てくる上に、その手口が毎年変わっていくからです。
危険な物件（クソ物件）は、買ってからでは遅いです。
買う前に、「こういうケースがあるんだ」と勉強し、鉄の意志を持って断るメンタルが必要です。
住宅ローン不正融資問題
2020年のホットな話題として、住宅ローンの不正融資問題が取り上げられています。
2019年からずっとあったのですが、ここにきて火を吹いている状態です。
2018年くらいまでは、一棟もののマンションやシェアハウスが主に炎上していました。
しかし、対策されてきたためか、区分マンション投資にシフトしています。
それはNG！住宅ローンを不動産投資に使う
ある手口の一つとしては、住宅ローンを不動産投資に使い、それで物件を買うというものがあります。
本来、それはNGの行い。
不動産投資は不動産投資用のローンがあり、住宅ローンは自分が住む物件にしか適用されないからです。
住民票を移すなどをし、自分が住まないにも関わらず、不動産投資物件用にしてしまうんです。
僕のYouTubeのコメント欄でも、いまだに勧誘している人がいるとコメントがあります。
これは絶対にやめたほうがいいです。
人生が狂う可能性が非常に高いです。
住宅ローン不正融資問題が出てきてしまったのは？
では、なぜ住宅ローン不正融資問題が出てきてしまったのでしょう。
それは、住宅ローンは融資が出やすいという側面があるから。
「住宅を供給する」という公共の福祉的な面を持っているため、比較的、住宅ローンは出やすいとされています。
金利の低さも特徴です。
そのため、本来、物件を買えないような人でも、住宅ローンを使って物件を買えてしまうケースが多いんです。
それを悪用して、不動産投資をしてしまうんですね。
不動産やさんは「問題ない」と言う
「問題ないです」
「バレないですよ」
「みんなやっています」
と、不動産やさんは言うんです。
ただ、最終的な責任は自分です。
ありとあらゆる方法で売ってくるので、はめ込まれないように意志を強く持つ必要があります。
住宅機構が一括返済を要求
2020年2月4日の日経新聞では、「住宅機構、一括返済を要求」という報道がなされました。
文字通り、住宅ローンを投資用に使うという不正を働いた場合、一括での返済を求めるということですね。
その記事中には、「もし返せない場合は、競売にかけて売却し、残債も分割返済を求める」とも記載されています。
これは、非常に強い措置と言えます。
今までに発覚した住宅ローン不正融資問題は、まだまだ氷山の一角です。
これからさらに発覚して、より大きな問題になっていくでしょう。
まだまだある！不動産やさんによる、不正な行為
住宅ローン不正融資問題以外にも、不動産やさんによる横暴は数え切れません。
この章では、実際に僕が見てきた、不動産やさんによる暴挙を紹介していこうと思います。
年収を偽造して、融資を受けさせる
住宅ローンの融資を受けるために、年収を偽造して融資を受けさせるという不正を行なうケースもあります。
年収が低いと、住宅ローンを組めない可能性が高いですよね。
そこで、源泉徴収票などを書き換え、年収を高く見せる不正が行われているんです。
例えば、年収が300万円しかないのにも関わらず、600万円に書き換えることで、本来だったら融資を受けることが難しい年収の人でも融資を受けやすくしています。
年収を倍にすることで買えてしまうケースが結構あるんです。
しかも、不動産やさんが勝手にやってしまうということも。
あとで資料を取り返してみたら、実は年収が水増しされていたなんてことがありました。
相場より高く売りつける
年収の水増し以上に恐ろしい不正、物件を相場よりも高く売りつけるというケースも多々見てきました。
どういうことかと言うと、ローンが出るMAXの金額で売りつけてくるということ。
不動産の価格って、素人がパッと見てわかるものではありませんよね。
実際に、自分が今住んでいる部屋を買うとして、正確な金額ってわかりますか？
わからない人がほとんどだと思います。
そこを突いて、不動産やさんが相場よりも高い値段で売りつけるという不正が行われています。
例えば、相場では1,500万円くらいの物件を2倍近い3,000万円で販売したというケースも。
実際の価格がわからないから、2倍の値段でもわからないんですよね。
僕が素人は不動産投資をするなというのは、まさにこの点です。
相場よりも高い家賃保証をつける
相場よりも高い家賃保証をつけるということも行われています。
今住んでいる部屋の家賃が7万円だとします。
その部屋に、12万円で家賃保証をつけ、売りつけてくるんです。
「ん？それって保証会社が赤字じゃないの？」
と思うかもしれません。
その通りです。
だから、これはありえないんです。
保証と言ったら、例えば7万円の家賃のうち、6万円ほどの家賃保証がつくという形が一般的かと思います。
にも関わらず、1,500万円の物件を3,000万円で売り抜くために、実際の家賃よりも高い家賃を保証するという不正が横行しています。
お気づきかもしれませんが、不動産やさんは、購入してから数年後には家賃保証を解除してきます。
先ほどの例で話すと、12万円から7万円に家賃が下がってしまうので、購入者の赤字がどんどん広がっていくというわけです。
強引な営業で物件を勧めてくる
不動産や（一部の悪徳不動産業者）さんとしても、無理やり物件を売っているというのをわかって売りつけてきています。
そういった悪い不動産やさんは、断っても断っても食らいついて物件を勧めてきます。
1部屋売れるごとに、営業マンには数百万円の利益が入ってきます。
売れれば自分がハッピーという感じなので、強引に勧めてくるんですね。
そういった営業マンは、口が上手いです。
「将来の年金が〜」
「保険になる」
など、すべて論理的に言いくるめてくるので、だんだん断る理由がなくなってくるんです。
ハンコを押して契約までこぎつけるスキームというのが確立されているので、投資初心者や気が弱い人は狙われやすいです。
時には、恫喝してくるケースもあります。
買いたくなかったけれど、しつこい勧誘に耐えられず、ブローカーに騙されてしまった女性もいます。
これは、テレビやネットでも取り上げられた問題です。
彼女の場合、異業種交流会などで出会った人を介して物件を売りつけられたそうです。
なんども断ったにも関わらず、しつこい勧誘が繰り広げられたそうで、弱気な性格の彼女は押しに負け、ついには購入してしまったそうです。
「本人が断ればいいじゃん」と考える人が多いかもしれません。
しかし、しつこい勧誘や恫喝まがいの営業を見ている側としては、それを自己責任で片付けるには少しかわいそうだと思ってしまいます。
自分の両親や恋人がこういう目にあってしまったら、許せますか？
不動産やさんに恫喝されて購入した場合、どうなってしまうの？
例に挙げた女性のケースで考えてみましょう。
彼女の場合、
- 1,500万円→2,850万円で売られる
- 家賃相場7万円を12万円保証される
- 年収260万円なのに、650万円あるように偽造される
という、なんともひどい状態に陥っています。
今の状況として、1,500万円の価値しかない物件を、2,850万円の借金を負わせて買わせてしまうということですね。
今回の場合は住宅ローンではないのですが、住宅ローンだったとしても、元の物件は1,500万円の価値しかないということです。
もしこの物件を売っても、1,300万円くらいは借金が残るということですね。
しかも、
- 家賃は12.2万円（本来7万円）
- 返済は月々14.1万円
- 管理費は月0.8万円
ということで、単純に計算しただけでも月々の赤字は2.7万円にものぼります。
さらに、数年後に家賃保証が外されたとしたら、月の赤字は7.7万円。
その赤字に加えて、固都税や空室になるリスク、諸々の費用までかかってしまいます。
月7.7万円の赤字っていうのは、かなり厳しいですよね。
それが何年続くかわからないというのは、とても精神的に厳しいことです。
僕も時々、こういった件について相談されます。
その度、買ってしまったら手の施しようがないとしか言えません。
不動産業界は、本当にヤバい世界
もちろん、不動産業界の人間全員が悪徳ではありません。
しかし、事実として、売るためならありとあらゆる手段を取ってくる人間がいるんです。
1軒あたりの利益が大きいので、死に物狂いで売ってきます。
売った業者は大儲けできる一方、買った人は破産レベルの損害を被ります。
この記事を読んでいる身近な人が騙されないためにも、僕はこの記事を書いています。
- 融資悪用
- 資産捏造
- 価格吊り上げ
といったことが横行しているので、本当に気をつけてください。
抱え込まずに相談しよう
先ほど例に挙げた女性は、誰にも相談できなかったそうです。
もし騙されてしまった場合や騙されそうな場合は、かならず、両親や家族に相談しましょう。
法テラスの無料相談などもあるので、弁護士さんに相談するのもありです。
事なかれ主義でハンコを押していってしまうと、破滅しか待っていません。
悪徳不動産業者は、「百戦錬磨」とでも言えます。
そのため、初心者が断るのはとても難しいです。
勇気を出して誰かに相談することが、破滅を回避する方法だと思います。
不動産投資業界は、ダイヤモンド発掘のようなもの
不動産投資家がどうやって良物件を見つけているかというと、ダイヤモンドの発掘をイメージしてもらうとわかりやすいかもしれません。
不動産投資家は、安い物件（ゴミだめ）の中から発掘して探しているんです。
目利きで安い良物件（汚い物件や相場より安い物件）を見つけ、磨き、商品として売ります。
お店で売っているダイヤモンドを転売して稼ごうと思っても、なかなか稼げません。
ゴミの中から良質なものを見つけ、磨く必要があるんですね。
その工程を省き、できあがったものだけを売ろうとしても、難しいものがあります。
しかも、できあがったものの中には、明らかに良くないもの（悪徳不動産）もあります。
それを買ってしまったら、転売どころではなく、人生の破滅です。
不動産投資の勉強方法とは？
「不動産投資に興味がある」
「リスクもわかるが、不動産投資をやってみたい」
という方もいると思います。
そんな不動産投資をやってみたい方へ向けて、この章では不動産投資の勉強法について書いていきます。
まず、1年ほどは勉強しよう
最初に言いたいことは、「1年は勉強しよう」ということ。
勉強してすぐ物件を購入する人もいるのですが、僕は1年くらいの勉強期間が必要だと考えています。
なぜなら、不動産投資を始めるにあたり、多岐にわたる知識が求められるから。
僕は、不動産投資は投資ではなく、ビジネスだと考えています。
経験や知識を求められるので、簡単ではありません。
また、良い人もいれば悪い人もいます。
不動産投資を始めたての頃は、どうしても相手がどういう人間か判断しづらいんですよね。
良い人に当たればいいですが、悪い人に当たれば人生どん底なんていう、博打的な側面を持っているので、自分でしっかり判断できるようになるまで時間が必要です。
築年数や構造、立地、家賃など、不動産の価値がわかるようになることも大切です。
わからないうちに買ってしまうと、そこから稼げるまでにはかなり難しい道を歩まねばなりません。
あとは、安易に人を信用してはいけないということをお伝えしたいです。
もちろん、僕のことも言えます。
僕が言っていることが100%正しいとも言えませんし、中には考え方が違う人もいます。
僕が言うからどうこう、というわけではなく、自分で判断して決断する必要があります。
そうしないと、不動産投資は特に、破綻するリスクが高いです。
もふがやっていた、不動産投資の勉強法
僕が不動産投資についての勉強をしていた頃は、最初に本を読むことから始めました。
計100冊くらいは読んだと思います。
とにかく片っ端から読んだのを覚えています。
一冊1,000円だとしても、100冊で10万円ほど。
不動産投資を始めるなら、安いものです。
『初心者におすすめの不動産投資の本5冊！不動産投資家が厳選！』では、不動産投資の勉強をする上でおすすめの本を紹介しています。
よかったら参考にしてみてください。
今だと、本だけでなく、YouTubeで勉強するのもありです。
あとは、非営利の大家の会に参加していました。
年会費も取らずに、ボランティアで運営しているところもあるのでおすすめです。
この会に入ったからといって、物件が買えるわけではありませんが、高額な塾にいきなり入るよりぜんぜん良いと思います。
投資家がやっている不動産投資のセミナーに行くのも一つの手段です。
良い情報を教えてくれるセミナーがあったため、僕は通っていました。
ただ、物件を売ってくるセミナーもあるので、そこは自己判断で、怪しいと思ったら行くのをやめてください。
信頼できる大家友達を作るのもおすすめです。
一緒に成長できる仲間というのは、大変頼もしいものです。
不動産投資はビジネスです。
とにかく、自分で考えて判断できる能力が大切です。
ビジネス的な目線とでも言えますね。
素人が不動産投資で自己破産しないために！
不動産投資で破綻する人は、たくさんいます。
不動産投資をやりたいなら、
- 不動産投資は危険がいっぱい
- しつこい勧誘に注意
- 不動産投資をするなら、勉強は必須
といったことを念頭に、やってみてください。
不動産投資には、お金や不動産、銀行、ファイナンスなど、専門的な知識が欠かせません。
しかし、それらの知識を持っている人が失敗するリスクは少なく、儲けやすい商売だと思っています。
破産や詐欺にあわないためにも、不動産投資を始める場合はしっかり勉強してから始めてみてくださいね。
下記の動画では、この記事について動画で喋っています。
記事だけでなく、動画の方も参考にしていただけるとうれしいです。
