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2019年3月末にサラリーマンを辞め独立。詳しい自己紹介はこちら。もふもふしたものをこよなく愛し、不動産投資、株式投資、経済、税金、科学、研究開発などを初心者にわかりやすく解説することを得意としている。
もふもふ不動産のもふです。
僕は投資家でTwitterやYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。
不動産投資ついてどのようなイメージを持たれていますか？
いい面ばかりが取り上げられる不動産投資ですが、いい面だけではないよ。と今日は実際の現実的な部分について紹介します。
知らないと取り返しがつかない自体にもなり得ますので、ぜひ最後までチェックしてみてください。
もくじ
不動産投資の厳しい現実① 〜甘い誘いには要注意！〜
「絶対に儲かります」などの甘い言葉には注意が必要です。
良い言葉を並べられ、購入する人も少なくないのですが、騙されてはいけません。
銀行の融資が優遇されるため、不動産投資を始める人にも同じくです。
この2点について下記で詳しく解説しています。
業者さんが勧めるから大丈夫？
業者さんが勧めるから大丈夫だという人がいます。
それらは本当に信じて大丈夫なのでしょうか？
大丈夫どころか、抜け出せない罠にはまってしまう可能性があります。
”もうかる物件” というものはない
まず基本的には・・・儲かる物件はないと思ってください。
業者から買う場合に、ほとんどはその自社に利益が残るような仕組みになっています。
実際には1000万円の物件を2000万円で売ってくるようなこともザラではありません。
基本的には物件の価値に対していくらか利益を上乗せしているケースがほとんどです。
ビジネスの前提で話をしている
業者はビジネスで展開しています。
ビジネスがゆえに利益を見積もって値段を提示することは当たり前のことですよね。
物件自体がすごく儲かるようなものであれば、業者はそれらを自分たちですでに購入しています。
よって、基本的に「もうかる物件」なんてない話なんです。
これは詐欺でもなんでもなく、ビジネスで展開しているからこそ当たり前のこと。
案外これらを見落としている人が多く、購入した後から利益を回収できないといった不測の事態に陥る人が多くいます。
銀行が融資してくれるから
銀行からの融資の優遇を受けて・・・・
「年収2000万以上限定セミナー」や「医師限定セミナー」など不動産投資においても、融資を優遇してくれる場合があります。
こちらも高収入の人だけのための・・・と特別感がありますが
しかし、それらは落とし穴。
高年収の人ほど、クソ物件を買わされる
高年収の人ほど、クソ物件を買わされる傾向にあります。
例え物件がよくなくても、銀行が着目しているのはサラリーマンなどの高年収の額面。
なので融資が簡単に優遇されるというからくりになっているのです。
忙しく働いている高年収者はそういった点で物件を勧められ、
高年収というだけで価値がないクソ物件を買ってしまうケースが多いです。
自分の大切な財源を何に当てるかは誤ることがないよう慎重に考えましょう。
不動産投資の厳しい現実② 〜不労所得、夢の暮らしはできない〜
不労所得で夢の暮らし・・・？ 一生安泰、毎日遊んで暮らせる？
その実際はどうなのでしょうか。
不労所得はロマンの部分が多く語られますが実際は・・・・
融資を受けて手元に残るのは2％・・・
一般論として、融資を受けて手元に残るお金は2％だと言われています。
一例として、1億円の不動産で家賃1000万円の物件を買ったとします。
融資で回したとすると・・・手元に残るのはたったの200万円です。
逆に、手元に2000万円を残したかったら、10億円の物件を買わなければならないんです。
夢の生活をしている人も中にはいますが、これらの指数から見て初心者が簡単にできるとは決して言えません。
買った後に夢ではない現実を知る
家賃が10％下がったら、空室10％増えたら・・・・
を考えると上記の200万円も簡単に吹っ飛びます！
そして購入後のメンテナンスを考えるとかなり薄い利益を積み上げることになるんです。
このように、買った後に現実に知る人がものすごく多くいます。
買った後にこのような事態に陥ることがないよう事前によく調べて購入を決めましょう。
不動産投資の厳しい現実③ 〜買えば老後も安泰？〜
「一度買ったら老後も安泰だ」と考えている人は・・・要注意
不動産を購入した後の現実について解説します。
建物は老化する
不動産投資は買って終わりではありません。
建物には必ず老化があります。買ったからには必ずメンテナンスが必要になってくることを忘れてはいけません。
物件を35年ローンで買ったとして、返済後には物件は築35年にもなっているんです。
その頃にはまたリフォームやらの必ずプラスのお金がかかってくるので、
そのことも踏まえ利益がちゃんと残り続けるのかを見極めて事前に購入を決めることが大切です。
不動産投資、単なる”投資”ではない
不動産は住んでいる人の生活がかかっています。
大家さんになるということは、物件のメンテナンスやお客様の対応などを踏まえ覚悟を決めなくてはなりません。
ただ買って終わりではなく、そういったメンテナンスの資金繰りやローンの返済、残しキャッシュなど…
購入した後にどうやりくりをしていくかビジネス的な側面があると言えるのです。
多岐にわたる知識や実践が必要
ここまでで不動産投資は、簡単に誰もができることではないことがわかりました。
より良い物件を見つける能力から、物件の購入後のメンテナンス、また大家として住んでいる人の生活を守るところまで多岐にわたる能力が必要です。
事前にしっかりとリサーチをしてから購入に至るようにしましょう。
初心者が誰でもできるような投資ではないということを頭に入れておくことが重要です。
▼こちらの記事も参考にしてみてください
ワンルームマンション投資は99%失敗！ツーブロックゴリラの恐怖！
【結論】不動産投資どうするべきなの？
不動産投資を考えている方、また不動産投資に興味がある方へ、
それじゃあ一体どうすればいいの？というお話。
物件を安く仕入れることに尽くせ
物件探しは「お宝発掘」
ひたすら物件を探しまくることしかありません。
ありとあらゆる手段を使ってお宝という名の物件を見つけ出すのです。
実際に皆、血眼になって物件を探すことをして購入に至っています。
市場の歪みを見つける
1000万円の物件を700万円で買う。
市場の歪みを見つけて購入に踏み切りましょう。
初心者にはなかなかこの目を持つことは難しいのですが、
手を動かし足を動かし、知識をつけることを続けましょう。
経験を積んでいけば必ず市場の歪みを見つける目を持つことができます。
安く買って仕組み化が大切！
不動産投資の実際の物件の話を教えてとよく言われますが、
3棟保有していますが・・・・今年はほぼ何もしていません。
強いてやっていることをあげるならば
浄化槽を下水に切り替え工事や町内会でゴミ箱を設置する話、テナントとの家賃交渉などを進めています。（すみません、動画にするほどでもない地味なことしてます）
1つ言えるのは安く物件を買っているので、このようにラクに管理をすることができています。
不動産投資の厳しい現実 まとめ
ここまで不動産投資の厳しい現実について解説してきました。
今日の話をまとめると・・・
- 業者が勧めるからといって買うのは辞めよう
- 1億円の不動産を買っても200万円
- 老後が安泰とは限らない。ビジネスがわからないやめておこう
不動産投資で失敗したくないなら、とにかく勉強に徹してください。
ハッキリ言って、おいしい物件をコロッと教えてくれるような天使のような人は周りにはいません。
ブログやYoutubeで、自分で知識を身につけることが重要です。
下記には、今回の記事が動画で見られるように、リンクを貼っておきました。
▼【危険】不動産投資の理想と現実・・・・甘い誘惑
ぜひ見てみてください！
