もふもふ不動産のもふです。
僕は投資家でTwitterやYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。
緊急事態宣言が解除されてから数日、未だコロナの感染者数は大きく変動しておりまだまだ先行きは不透明な昨今です。
このような状況下で、不動産の購入を考えている方から今の不動産投資事情はどのようになっているのかとの声を聞きます。
今日は不動産価格の現在の動向と今後についてみっちり解説！
これから不動産の購入を考えている方はぜひ最後まで見ていって下さい。
もくじ
不動産投資を始める前に・・
不動産投資を始める前に、まずは不動産投資について基本的な知識を身につけよう。
不動産の価格は何によって決まるのか？コロナ時代の不動産投資とは？…
不動産投資は「無理のない範囲」で行うことが前提です。
不動産投資について過去に話している参考動画がこちら。合わせてご覧ください。
【初心者向け】第1回 不動産投資入門！不動産投資って何なのか？
不動産の価格はこう決まる
結論から言うと・・・不動産の価格は
- 需要と供給
- 銀行融資の動向
で決まります。
不動産投資は、需要（欲しい人が多いと価格は上がる）と供給（安くても売りたい人が多いと価格は下がる）と言う流れです。
また、銀行融資の動向を押さえておくことも大切で、銀行が融資を出すと
価格は上がり、逆に絞ると価格は下がる傾向にあります。
需要と供給の動向と銀行融資の動向を見て購入を決めていくのが良いでしょう。
首都圏 新築マンション市場動向
今回のコロナ騒動で新築マンション、大きくダメージを受けるかと思いきや・・・？
発売は51.7％減の687戸
平均価格は6.216万円、㎡単価102.０万円。
契約率は78.9％にアップ
新築マンションの販売戸数は1973年以来の過去最低を迎えていますが、供給を大きく絞っているので価格は安定、予想よりも下落していないようです。（株）不動産経済研究所より
首都圏 中古マンション動向
次に中古マンション物件の動向について見ていきましょう。
中古マンション成約件数・・・52％減
中古マンション㎡単価・・・成約ベースで4.5％の下落
首都圏 中古マンション件数の推移
中古マンション成約件数・・・52％減
首都圏 中古マンション㎡単価の推移
成約件数も㎡単価も大幅に落ちてはいますね。
中古マンション成約件数・・・52％減
中古戸建物件の動向
一方の、中古戸建物件の動向についてはどうでしょう。
- 中古戸建成約件数・・・41％減
- 中古戸建㎡単価・・・成約ベースで12.5％の下落
首都圏 中古戸建住宅件数の推移
中古戸建成約件数・・・41％減
首都圏 中古戸建住宅㎡単価の推移
中古戸建㎡単価・・・成約ベースで12.5％の下落
リーマンショックの時にはどうであった？
ここで、コロナの状況と同じく例えられるのがリーマンショックの時代。
グラフを見てもらうとわかるのですが、結論から言うとリーマンショック時は不動産価格はそこまで下落していないんです。
リーマンショックがあった20年前と現在を比較をして
- 世界的に物価の上昇
- 首都圏に家を欲しい人がそこそこいた
といったことのようから、結果的には物件の価格は上昇しました。
つまり、たとえ経済的な打撃があったとしても、物価の状況や「首都圏に家が欲しい」などの需要があれば価格は十分に上昇する余地があるということなのです。
予想しよう、コロナ時代の不動産投資
それでは、今のコロナの状況では市場はどう動くのでしょうか。
僕の見解から述べると、下がるけど、そんなに下がらなそう・・・
- 需要は減る方向で、購入できる人も減る
- 供給も減るので、実際そこまで下がらなそう
- 投げ売りが連発して誰も買えない・・なんてことはなさそう（個人的見解）
（あくまでも個人的な見解ですので最終的なご判断はご自身でお願い致します）
購入するなら、無理のない範囲で（前提）
前提として、購入するなら無理のない範囲で購入するようにしてください。
- いつが買い時かは不明
- 住宅ローンを組むなら無理のない範囲で
- 年収UPの前提でローンなどを組むことは危険
コロナ後の世の中は誰にも予想がつきません。ですので無理な購入を考えることは危険です。
▼こちらの動画も合わせておすすめです。
不動産投資物件の価格はどうなる？
ここまで不動産住宅の話を進めてきました。
次は不動産投資物件についての解説です。※「不動産住宅」と「不動産投資物件」は全くの別物です
不動産投資ってなんなの？！って方には下記の動画も合わせてご覧いただくのがおすすめ。
【初心者向け】第1回 不動産投資入門！不動産投資って何なのか？
1棟物の不動産投資物件
実は2018年より1棟物の不動産物件の価格は減少傾向にありました。
それに加えこのコロナウイルスの影響で・・・
現在の不動産投資物件の価格はどうなっているのでしょうか。
- 銀行は融資を絞ってきている
- 地方では物件価格が下落。
- コロナ融資の乱発でお金がだぶつき・・・
- 都市部では価格はそこまで下がっていない
（参考）不動産投資物件の成約価格と成約利回り
それぞれの成約価格と、成約利回りの表です。
区分マンションの成約価格はもともと高かったんですが流石に下がったようです。
一棟アパートと一棟マンションはそんなに変わっていない感じですね。
なので不動産の価格は都会では全国平均で見ると下がってないです。ただ、感覚的には地方では下がってきています。
民泊・ホテル・テナントは正直厳しい
1棟物の不動産投資物件の動向については、価格の大きな変化は見られませんでした。
しかし、
民泊・ホテル・コワーキングスペース・貸しオフィスなどは苦しい状況です。
テナントに関してもこの緊急事態宣言の中でなかなか見つかり手がない状況になっています。
・・・・逆に買い時と思い、仕込む投資家もいるのは事実ですが・・・・
この状況下で「絶対」というものはないのでそれらのリスクも踏まえて購入を決めましょう。
価格はそこまで下がらない
ここまでいろいろ解説してきましたが、価格はそこまで下がらないと見ています。
- リーマンショックの時は投資物件は暴落
- リーマンショックの時と異なり、投資家の数が10倍に倍増している現在
- 地方など銀行の融資が少ない地域は下がりがち
言えることは、20年前のリーマンショックの時代と現在のコロナ時代では
不動産投資のをめぐる環境が大きく変化してきているということ。
20年前と比べると現在の金融界の状況はそこまで深刻ではない感じ。
だから価格は下がらないと見ています。
（あくまでも個人的な見解ですので最終的なご判断はご自身でお願い致します）
今は買い時なのか？
「今は買い時ですか？」これもよく聞かれる質問です。
いつでもいい物件は買い時！不動産投資に買いどきなどの言葉はない。いい物件をいいタイミングで買うことがベスト。
買ってはいけないときなんてない。比較の対象にするのは「いい物件かどうなのか」
不動産投資はいつの時代も買いにくい
ゴールドラッシュのようなものは不動産投資の世界にはありません。買い時なんて過ぎてからわかること。
こちらの動画もオススメです！
株式投資の基礎～初心者にわかりやすく（再生リスト）
不動産投資講座の入門（再生リスト）
まとめ
今回のまとめ。コロナの状況で不動産の価格はどうなるのか？
- 前提として需要と供給、銀行融資の有無で物件の価格は決まる
- 買うなら無理のない範囲で
- コロナの影響で物件の価格はそこまで下がらない
- ただし銀行の融資が少ない地方においては価格は減少傾向
- 「いい物件を買う」を基準に判断しよう
下記には、今回の記事が動画で見られるように、リンクを貼っておきました。
▼コロナで不動産価格は下がるのか？不動産投資家が解説
