こういったお悩みの方のために記事を書きました！
- 空き家を活用して地域を再生させたい！
- 空き家を再生して大家さんになりたい
という方向けの記事です。
日本は少子高齢化が進んでいくので、空き家がどんどん増えてくることが予想されています。その空き家をうまく活用する方法は、これからの日本でとても重要なスキルとなるはずです。
2033年には空き家が30%になることが予想されている。野村総合研究所より。
私は2014年から不動産投資を行っている不動産投資家のもふです。築50年の廃屋を190万円で購入し、100万円かけて再生し5万円で貸出しました(仕上がりの利回り20%)。そして、昨年、450万円で売却した経験があります。
もともと人が住んでいない家を再生し、そこに家族が住んでいただき地域活性し、さらにそれを新しい人が購入してくれる…そういう素晴らしい仕事です。
しかし、空き家のリフォームをするにはお金がかかります…そこで、空き家の再生には融資を使うことをお勧めします。
この記事では、空き家再生でリフォームを使うテクニックや、どれくらいのリフォーム費用が掛かるのかなどについて解説しています。
もくじ
空き家のリフォームは融資を使おう
長いこと空室になっている空き家ですが、いろいろなものが古くなっていてそのまま使えないことが多いです。その場合のリフォーム費用は大きくなり、本当にお金がかかります。
もし空き家を購入するのでしたら、さらにお金がかかることになります。。
そういったときおすすめなのが融資を使って空き家を購入することです。
融資を使うことで手元の現金を温存することができます。金利がかかってしまいますが、低金利の融資なら1%～3%くらいで借りることが可能です。
事業計画はしっかりと立てよう
融資を受けるということは事業ということになるので、事業計画はしっかり立てることがお勧めです。
お金が全くないのに融資を受けて不動産を購入したり、空き家をリフォームするのは危険なのでお勧めできません。
- 空き家を再生してどうするのか？
- 再生費用はいくらになるのか？
- 入居者はつけられる地域なのか？
- 収入はどれくらいになるのか？
- 収入で返済を返すことが事業として可能なのか？
そういったことが大切です。初心者向きではなく、中上級者向けの事業になります。
リフォーム費用を借りるのにおすすめな金融機関
大きな銀行は、古い空き家に融資は出しにくいです。
空き家の購入費用や、リフォーム費用への融資は、
- 日本政策金融公庫
- 信用金庫、信用組合
- ノンバンク系
が一般的です。この中でも一番低金利で融資をしてくれやすいのは、日本政策金融公庫だと思います。
僕もこれまでに4本の融資を受けています
- テナントビル購入 ～金利1.4%
- 太陽光発電 ～金利1.5%
- RCマンション購入 ～金利0.8%
- リフォーム費用 ～金利2.1%
かなり低金利で柔軟な融資を受けることができており、感謝しています。
日本政策金融公庫の中でも、空き家に融資をする制度があり紹介します。
日本政策金融公庫の空き家対策融資制度（企業活力強化資金）
日本政策金融公庫に空き家対策融資制度があります。
【制度概要】
日本政策金融公庫の特別貸付制度である「企業活力強化資金」を不動産賃貸業を営む方もご利用いただけるようになりました。（貸付対象）
入居者の確保を目的として、空き家・空き店舗等や入居率の低い賃貸物件（※）の改修を行う、不動産賃貸業を営む者（※２）
※次の要件を満たす物件に限定する
（１）耐用年数の１／２を経過していること
（２）空家等対策計画を策定した市町村の区域内にあること
（※空家等対策計画において対策として除去のみを定めている市町村は除く。）
（３）一定の空室が生じていること
（※入居戸数（月末時点）／対象物件の総戸数＝入居率が75％以下の月が、最近６ヶ月のうち３ヶ月以上であるもの）※２「不動産賃貸業を営む者」とは、日本標準産業分類に基づき、「不動産業、物品賃貸業」のうち、
「不動産賃貸業（貸家業、貸間業を除く）」又は「貸家業、貸間業」に掲げる業種に属する事業を営む者をいう。（資金使途）
貸付対象に掲げる者が賃貸に供する空き家等に係る改修費用の設備資金（貸付金利）
日本政策金融公庫が設定する基準金利(国土交通省のページより)
これを見ると、耐用年数を半分超えた物件で、直近半年で空室が25%以上が3ヵ月あり、空き家等対策計画を出している市町村なら融資を受けられる可能性がありそうです。(耐用年数は、木造22年、鉄骨34年、RC47年）
融資例を見ると金利も2%前後なので、リフォーム費用としてはなかなか低金利となっています。
融資の制度について質問がある場合は、近くの政策金融公庫で聞いてみるのがお勧めです。
平成30年10月1日時点の対象市町村
空き家対策計画を出している市町村というのが厄介で、対象は、以下になっているようです(国土交通省のページの、この資料(平成30年10月1日)にあり)
公庫に問い合わせた方の感想
公庫に問い合わせてみたけど、
・使える市町村が限定
・金利は普通
・あくまでリフォーム費
・1案件上限7,200万
・融資期間10年目安って事で、特段メリットは無いw
フツーに申込みした方がスムーズ。何のためにこんな商品作ったんや・・・という感じでした( ^ω^ )https://t.co/fneWienlHi
— コウ＠不動産×ガス会社経営 (@kouhei7) June 14, 2019
投資家友達が公庫に問い合わせていたので、感想を聞いてみました。
- リフォーム限定
- 特にメリットなし
- 普通に「物件＋修繕費」で借りたほうがよさそう
とのことでした。。あまり使えないかも。
リフォーム費用がいくらかかるのか？
空き家のリフォーム費用が一体いくらくらいかかるのか？は、かなり気になる問題だと思います。
どこまで修繕して、どこまできれいに修繕するかによっても大きく変わってきてしまいます。
例えば、しっかりとしたファミリー向けのキッチンを入れたら、キッチンだけでも100万円くらいになってしまいますが、公団キッチンをいれれば5万円もかからずにキッチンを入れ替えることが可能です。
このように、リフォームするかしないか、そしてそのリフォームの内容によっても費用は大きく変わってしまうのです。
- どこをリフォームするか？
- どこをリフォームしないか？
- いかに安く顧客満足度を上げられるか？(費用対効果）
を考えてリフォームすることが大切です。
僕の経験上、ｌ特に地方で田舎の場合はキレイで家賃が高い物件よりも、そこそこの物件で家賃が安い物件のほうが圧倒的に需要が大きいです。なので、僕はなるべく安くリフォームしてなるべく安い家賃で貸し出すようにしています。
リフォーム費用って、どれがいくらくらい必要なのか？どうやってリフォーム費用を安くするのかについては、動画やブログで解説しているので見てみてください。
【まとめ】空き家のリフォーム費用がない場合は融資を使おう！
空き家のリフォーム費用がない場合は、融資を使うことがお勧めであることを解説してきました。
融資は、政策金融公庫、信用金庫、信用組合、ノンバンクがお勧めですが、特に政策金融公庫がお勧めです。
僕自身もリフォーム費用など、政策金融公庫からよく借りています。
また、空き家のリフォーム制度の融資があるので、空き家のリフォームを考えている方は政策金融公庫に相談してみるのが良いでしょう。
銀行融資については、下記の記事がお勧めです。僕自身、基礎を知らなくて苦労した点をまとめています。
