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不動産投資での詐欺に注意~悪質な業者、地面師に気を付けよう




不動産投資家の茂風智文です。今まで4棟と戸建て2戸を購入してきました。

僕が初心者だったころ…不動産投資を始めたいと思っていてもどの物件がよいのかわからず、またどういうところに気を付けないといけないのか不安に思っていました。

不動産は価格が高いので、もし悪徳業者に利益が出ない物件を売りつけられてしまったらどうしよう?失敗したらどうしよう…と不安な気持ちがいっぱいだったのを覚えています。

この記事では、2014年からずっと不動産投資を行っている僕が不動産投資家としていろいろな経験をしてきた中で、危険に思った内容や詐欺のような悪徳業者の話などを解説し、初心者の方が騙される確率が少しでも減れ倍否と考えています。

注意
不動産投資は投資という名前がついていますが、実際は経営になり餡巣。何もわからない状態で業者の言われるがままに購入してしまうと、取り返しがつかないことになってしまう可能性が大きくあります。しっかり判断できるようになるまで購入しないことを強くお勧めします。

 

不動産投資の詐欺の種類

今のこの時代、悪徳業者や詐欺なんかないと思っていませんか?

不動産投資業界に限っては、それは甘すぎる考えです。

大金が動く不動産投資の世界は、悪徳業者や悪徳コンサルがうようよいます。彼らは、「よくわかっていないけど年収が高い貯金があるサラリーマン」を食い物にしています。安く仕入れた物件に大きな利益をのっけて売りつけたくてたまらないのです。

「人を騙してお金儲けをしようなんて、そんな人いないでしょう?」

と思われるかもしれませんが、本当にそういう人はたくさんいます。サラリーマン生活における将来の不安を煽ったり、老後の備えや、年金や節税など、ありとあらゆる方法で不安をあおって、親切なふりをしてきます。

そして、自分のことを信用させ、相場よりも異常に高い物件を売りつけてくるのです。。売った後は、どうなってもいいという考えが多いです(その会社が倒産することも多々あります)。

不動産投資である詐欺の種類
  1. 手付金詐欺
  2. レントロールの詐欺、サブリース
  3. 計画的な破綻
  4. 地面師

これらの詐欺の事例について解説していきます。

不動産投資の詐欺に注意~1)手付金詐欺

不動産を購入するとき、売買契約というのを売り主と買主がむずびます。

その時、物件価格の10%くらいを手付金として買主が売り主に渡す事が一般的です。

手付金は、売り主が預かる形をとるのが一般的です。

通常、買主が売り主に手付金を渡します。

 

これの手付金を、不動産屋さんが持って逃げるという詐欺にあわれた方がいました。

どういうことかというと、通常は売買契約を結ぶのは一人とだけなのですが、不動産屋さんがいろいろな不動産投資家から手付金を集めます。その集めた手付金をもって逃亡するというケースがありました。

始めから手付金をもって逃げる予定だったようで、いい物件を餌にして食いついてきた投資家から手付金を預かり、そのまま逃亡するという悪質な手法です。。。

廃業覚悟で不動産屋さんが手付金を持って逃げるということは想定していなかったので、この話を伺ったときにかなり衝撃を受けました。。

たくさんの不動産投資家から手付金を預かり、そのまま廃業覚悟で逃亡する

 

もふ
不動産投資家は、いい物件があったらとにかく絶対に買いたいので、手付金を早く支払って売買契約を結びたいと考えています。そこを逆手に取った、悪質な手法です。。僕も引っかかる可能性があります

不動産屋を廃業し逃亡する覚悟で詐欺に来られたら、不動産投資家が見抜くのはかなり難しい状況です。。

子の詐欺にあわれた方は、管理会社から家賃が振り込まれて初めてレントロールが書き換えられていたことに気づかれたそうです。不動産屋さんに確認しようとしたら、すでに連絡が付かないようになっていたとのこと。。ヤバすぎて言葉を失いました。

僕でも、レントロールと賃貸借契約書を偽造されてたら同じ詐欺にあってしまう可能性が高いです。気を付けようがないのですが、こういうケースがあったということを知っているだけでも、何か尻尾を出したり違和感を感じることがあるかもしれません。とにかく気を付けるようにしないといけないですね。。

 

不動産投資の詐欺に注意~2)レントロールねつ造

レントロールとは、物件の家賃収入の一覧表のことです。

通常、レントロールは売り主さんから不動産屋さんに提出され、その情報をもとに物件資料を作って物件売却活動が行われます。

先ほどの手付金詐欺と同様に、不動産屋さんが何としてでも物件を売却したい場合、レントロールをねつ造して高い家賃に書き換え、利回りを高く見せて物件を売るというケースがありました。

これも詐欺なのでバレたら不動産屋さんは逮捕されてしまう内容なので、不動産屋さんを廃業覚悟で逃亡する前提で、買主をはめ込んでくるケースがありました。

さらに、この不動産屋さんは、レントロールだけでなく賃貸借契約書も偽造していました。ここまでされると、不動産投資家が詐欺を見抜くのがかなり困難になります。。

 

不動産投資の詐欺~計画的な破綻

高額な家賃保証、サブリース契約を結んだあと、その会社を計画的に破綻させるという可能性があります。

購入時に、「将来かかるリフォーム費用をすべて管理会社が払う」というような契約で契約を結んだあとに、その管理会社を計画的に破綻させるというようなケースが考えられます。

将来にわたってリフォーム費用を負担するのはものすごい大変なことですし、将来にわたって家賃保証をするのもものすごい負担なことです。子会社などに契約させ、うまくいかなかったら破綻させるというような詐欺が起こることも考えられます。

購入時に良い条件を付けてきたからといって、その会社がずっと続く可能性がないことを考慮しておいたほうが良いでしょう。

詐欺ではないけど、サブリース契約で高い物件を売りつけるケースも

サブリース契約で「30年間、家賃保証します」といって割高な物件を売りつけた何年後かに、サブリース賃料を一方的に下げてくるケースもあります。

レオパレスなどで集団訴訟が起こっています。サブリースの家賃保証の金額をうのみにして物件を買ってしまうと、一方的に家賃保証金額を下げられるという可能性もあるので注意が必要です。

不動産投資の詐欺~3)地面師に注意が必要

地面師とは、土地の詐欺師のことを言います。

土地の所有者に成りすまして人の土地を勝手に売却し、それで売却金額を奪う手法の詐欺になっています。

土地の売買の仕組みは、大昔から変わってなく、所有者の本人確認がアナログの確認方法しかありません。

積水ハウスが地面師に63億円騙されたのも、本人確認ができずに詐欺師と売買契約を結んで手付金を奪って逃げています。

大企業ですら騙されるので、これに関しても投資家が防ぐ手段は難しいです。手付金を多く入れすぎないようにするくらいしか、気を付けようがないのが実情だと思います。

ただ、一般の不動産投資家が売買する数億円くらいの物件では価格が安すぎて割に合わないので、僕らが地面師が詐欺を行う確率は少ないと考えています。

 

不動産投資の詐欺に引っかからないためには?

不動産投資の詐欺に引っかからないためには、とにかく不動産投資についてたくさん勉強して、また失敗例や危険な例などをたくさん知ることが大切です。

今回紹介したケースは、不動産投資家ですら引っかかる可能性が高い恐ろしい内容になっています。

完全に防ぐことは難しいかもしれませんが、評判のよくない不動産屋さんや、無名の不動産屋さんで取引をするのを避けたり自己防衛するしかないのが現状です。

日々情報収集を絶やさず、詐欺に引っかからないように気を付けつついい物件を探す努力を続けていきたいと考えています。

Youtubeでも解説していますので、ぜひ見てみてください

 

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