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銀行を騙し、住宅ローンで不動産投資が行われていると報道




201919日、銀行を騙して住宅ローンで不動産投資が行われている例があったと報道されました。

2018年の不動産投資業界は、かぼちゃの馬車問題、スルガ銀行の不正融資問題TATERUの不正融資などなど、たくさんの不正融資が発覚しました。ひと段落したかと思われたところですが、さらに新たに住宅ローンで不動産投資に使った不正スキームが報道されています。

私は2014年から不動産投資を開始し、アパート、RCマンション、テナントビル、戸建てなどを購入し、不動産賃貸経営を行っている現役の不動産投資家です。

この記事では、不動産投資家の目線で住宅ローンを不動産投資に悪用した問題について解説します。

 

銀行を騙し、住宅ローンで不動産投資が行われていると報道

2019年1月9日に、

銀行を騙し投資用物件に、住宅ローンを使って物件を購入。

個人が中古マンションを投資目的で買ったのに、銀行融資を受ける際に「居住用」と偽り低金利の住宅ローンを引き出した疑いのある事例が大手ネット銀行で見つかった。融資資料が改ざんされていた疑いもあり、銀行が調査を進めている。同様の不正は地方銀行でも出ている模様だ。

不正の疑いが出たのは、低金利の住宅ローンで知られる住信SBIネット銀行(東京)。同行は三井住友信託銀行とネット証券などを傘下に持つ金融業SBIホールディングスの合弁会社。

関係者によると、住信SBIネット銀で昨秋、住宅ローンを延滞した顧客を調べたところ、融資申請時は居住用としていたのに、実際は投資目的で中古マンションを購入していた疑いが浮上。資料の改ざんで年収も水増しした疑いがあることもわかったという。

居住用の住宅ローンの金利が投資用ローンより低いことに目をつけた不動産業者が、不正を主導した可能性がある。顧客は不動産業者から「空室でも家賃は支払われる」と勧誘されて投資したが、途中で業者からの家賃支払いが途絶え、ローン返済が苦しくなって不正発覚につながった

融資の申し込みは、SBIグループのSBIマネープラザが代理店として受けた。住信SBIネット銀は、同じ不動産業者が関わった案件で他に不正があった可能性もあるとみて調べている。

「住居用」と偽りローン横行か マンション投資– 2019年1月9日 朝日新聞より

 

報道のポイント
  • 返済が滞り発覚。年収も水増しされている可能性
  • 不動産業者が主導した可能性があり
  • 空室でも家賃が支払われると勧誘(サブリース?)
  • 途中から業者が家賃を支払をストップ。返済が滞る

いろいろと問題山積みなのですが…。

住宅ローンを不動産投資用には絶対に使わない

まず、住宅ローンを使って不動産投資を行うのは、絶対にやめましょう。

住宅ローンは、自分が住む住宅を供給する目的のため、特別に長期間の融資と低金利になっています。そのため、住宅以外に使うことが認められていません。

銀行を騙して、投資目的で住宅ローンを使い、不動産投資物件を購入したことが銀行に発覚すると、一括返済を求められるリスクもあります(期限の利益の損失)。

ぺんち
業者さんが問題ないって言ってたから知らなかったんだ。。

で許されないと思ったほうがいいでしょう。。

また、収入をねつ造した可能性があるとのことです。保有資産や収入を水増しして融資を通しやすくすることはしてはNGです。

これに関してももし銀行に発覚した場合は一括返済を求められる可能性があります。

最近、新築の戸建てを建てるセミナーでも、住宅ローンを使って投資用物件を建て、そのまま転売するスキームを進めている業者もいます。

高額なコンサル料金を取っているので、要注意です。

そういう業者は大手ポータルサイトに大金を支払大量に広告を打ったりもしているケースもあるので、気を付けましょう。。

過去、かぼちゃの馬車も広告が出て、無料セミナーもたくさん開催されていました。今は同じような状況に見えます。

 

家賃を保証するサブリース契約に注意しよう

空室が出ても家賃が支払われるサブリース契約は、初心者には心強い存在に思えると思います。

しかし、実際は大家さんよりも借主であるサブリース会社のほうが権利が強いので、サブリース金額の減額など簡単にできてしまいます。

詳しくは区分マンションでサブリース契約を結んだけどすぐに減額された失敗談の記事にまとめていますが、契約交渉などで家賃保証の金額を大幅に減額要求してきます。要注意です。

推測ですが、今回報道された方も、

不動産屋さん
家賃保証のサブリース契約なので、空室が出ても家賃が支払われるので安心ですよ

とか、うまいことを言われていたのでしょう。。

 

区分マンションは利回りが低いので利益が出にくい

区分マンションは1棟物のアパートやマンションと比較して収益性がとても低いです。そのため、なかなか手残りの金額が出ず、大きな利益を残しにくいです。

無理やり手残りの金額を出すため、低金利の住宅ローンを不正に使ったり、従来の35年ではなく45年ローンなどさらに長期間の融資にして手残りを無理やり出しているようなケースもあります。

ワンルームマンションは99%失敗の記事でも書きましたが、収益性はかなり厳しいです。

保険になるとか、年金代わりになどと甘い言葉に騙されることなく、利益が出ない物件はしっかりと断るようにしないといけません。

業者のいいなりだと本当にはめ込まれてしまい、報道された方のように返済できずに破産の道へ進んでしまいます。。

もし住宅ローンを使って不動産投資物件を購入していることが銀行にバレたら

もし、住宅ローンを使って不動産投資物件を購入し、銀行にバレたら金消契約違反で銀行から一括返済を求められるリスクがあります。

友達の不動産投資家が、「住宅ローンを使って不動産投資物件を買ったのが銀行にバレて、一括返済を求められていて相談されたけどどうすることもできなかった」

という方がいました。また、弁護士ドットコムさんで、住宅ローンの金額が売買契約書と違うということで「一括返済を求められそう」という相談がありました。

住宅ローンの不正融資について。

売買契約書の金額の相違で調査が始まりました。

4年前に購入した戸建の住宅ローンなのですが、売買契約書の金額が原本と異なっていると言われました。確認してみると原本の金額は100万円低く、不正融資を受けている事が判明しました。

一括返済になる可能性が高いと言われ動揺しています。

情けない話なのですが不動産屋に任せっきりで、総額や返済額ばかり気にして他をきちんと確認出来ていなかったのです。2900万円融資を受け、原本は2800万円。諸費用ローン100万円以外の諸費用が入っていると思われます。知らなかったじゃ済まされないこと、確認をきちんとしなかった自分達が悪いことは分かっていますが全てを失うのではと恐怖の毎日です。

1、一括返済以外の可能性もあるものなのでしょうか?
2、一括返済の場合、住宅を売却して自己破産する以外に選択肢は無いのでしょうか?

2018年9月8日 弁護士ドットコムより

 

住宅ローンは住宅を供給する目的で特別に優遇されているので、かなり厳しく追及されているようです。。

もし銀行を騙して融資を受けていたら…

もし住宅ローンで銀行を騙して不動産投資物件を買われてしまっていたり、もしくは毎月赤字の状態の方は、早めに売却されるのも作戦だと思います。

売却してしまうと銀行から一括返済を求められるリスクがなくなりますし、都心の区分マンションは価格が高騰しており、思わぬ高く売れる可能性もあります。

ご自身の物件の価格がいくらくらいなのかを知るため、見積もりの査定に出すことをお勧めします。もしローンの残りよりも高く売れるのでしたら、思わぬ資産になります。逆にローンの残りの金額より高く売れないのでしたら、将来の人生設計に影響を及ぼす可能性もあります。

自分の物件の価格を知ることは、とても重要です。

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高く売るための方法の記事を読んでおくと、より高く物件を売却できる可能性があります。

銀行を騙し、住宅ローンで不動産投資が行われていると報道のまとめ

この問題、今に始まったことではなくずっと前からありました。ただ、業者が大々的に顧客を集め、銀行を思いっきりだますような大規模になっているのは初めてだと思います。

現在調査中とのことですが、氷山の一角としてさらに複数の問題が出てくる可能性があります。

まだ十分に情報がない状態なのですが、今後も引き続き調査し、この問題についてブログでまとめていきます。

 

 

 

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