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2019年の不動産投資の経営戦略を解説【価格は下落します】




不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を行ってきており、これまでにアパート、RCマンション、テナントビル、戸建てなどを買ってきました。

2017年末までは、不正融資が横行していた時代でした。サラリーマンでそこそこ年収が高く、そこそこの担保評価の物件であればフルローンやオーバーローンを受けることができました。しかし不正は暴かれて、銀行融資が一気に閉まる事態となっています。

2019年、不動産投資はどのような市況になるのか、そしてそれを踏まえて僕はどのような経営戦略を練るのかについて解説します。

この記事を読むことで、2019年に向けての準備ができると思います。

2019年は不動産投資向け物件の価格がますます下落する

2017年から2018年に初めにかけて、不動産投資業界は資産をねつ造したり、物件価格をねつ造したりすることで不正に融資を引き出して、物件を購入するテクニックが流行しました。

そのため、物件の価格が高騰してしまい利益を出すことができる不動産の数が激減。それでもたくさん不動産が売れていく異常な状況でした。

そんななか、かぼちゃの馬車を運営するスマートデイズが破綻。スルガ銀行の不正な融資やサブリース問題が表面化しました。

そこから、不正融資が一気に表面化し、金融庁から不動産投資に融資しすぎるなとお達しが…。融資が一気にでなくなり、不動産投資物件を扱う大手の水戸大家さんが廃業し、わひこも廃業しました。

さらに1棟ものアパートを販売するTATERUが顧客の通帳を偽造して資産を水増ししていた事件も発覚。ありとあらゆる問題が噴出した年でした。

そういった状況のため、銀行が不動産投資に対して融資を出さなくなりつつあり、物件を買えなくなる人が増えています。買える人がいなくなれば、物件の価格は自然と下がっていきます。

楽待のデータでは物件価格が下落し始めている

現に、楽待のデータでは物件の価格が下落をはじめ、利回りも上昇していることがわかります。1棟マンションの価格も、3年間で過去最安値を記録しました。

1棟アパート、1棟マンション、区分マンションの価格は下落し利回りが上昇中。
2018年11月楽待より

 

投資向けでない普通のマンションはどうかというと、東京鑑定の結果を見るとまだ下落の予兆は見えていませんが高止まりしている状況です。

東京カンテイより

 

2019年の不動産投資の経営戦略をどうするのか

2017年、2018年で売りたい物件はすべて売り払い、耐用年数内の利回りが高い物件だけが残りました。決算書も良好で、買える体制ができてきました。

価格が下落するのを待っており、ようやくこの時が来たという感じです。

僕は以下のように戦略を立てています。

不動産投資の経営戦略
  • 現金を温存する
  • 銀行先を開拓する
  • 持ち続けても堪え切れる物件を買う
  • ちょっと安い程度の物件は見送る
  • 指値を入れる

2019年の不動産投資~現金を温存する

融資が付きにくいので、昨年よりも現金の強さが増しています。現金を持っている人しか物件がなかなか変えない時代が来ることでしょう。

不動産投資の鉄則として、現金をなるべく多く保有するというのがあり、借りられるものはすべて借りるという意気込みで手元に現金を残しておく必要があります。

現金があることで融資を受けやすくなるし、万が一融資が出ないとなっても現金で押さえることもできます。投資の世界でCash is Kingといわれているくらい、現金は重要なのです。

物件の売却は難しい時期になっていますが、もし高値で売却できるチャンスがあれば、売却して現金に換えておいたほうがいいと考えています。これからますます物件価格は下がるでしょう。

2019年の不動産投資~融資してくれる銀行を開拓しよう

あなたは、「融資したい」といってくれる銀行が何行ありますか?融資が厳しくなった今、ただのサラリーマンが属性を使って融資を受けることが難しくなってきています。

不動産賃貸業の経営者として、事業計画をしっかり立てて銀行から融資を受けないといけません。そして、決算書の数字を良くしておく必要があります。無駄な節税をして赤字を出すなんてもってのほか。こういう時にこそ、強固な財務諸表が融資に対してとても有効です。

しっかりと黒字を出して税金を支払い、決算書をよくしましょう。

2019年の不動産投資~持ち続けてもよい物件を購入する

ちょっと安い物件を買ったところで、数年後に価格が下落し続けていたら借金よりも売れる価格が安くなる可能性がある。

物件価格が下がってきているということは、ちょっと安いくらいの物件を買った

銀行から融資を受けて不動産を購入したとしても、数年後にそのエリアのその物件に融資を出してくれる銀行がなくなる可能性もあります。

もしそうなってしまうと、売却の時にその物件を購入できる人がいなくなってしまう可能性もあります。そういう時はどうしたらよいでしょうか?

どうすることもできず、持ち続けることしかできないんです。。。

売却できない可能性も考慮して、持ち続けても経営できる物件を買う覚悟が必要です。

2019年の不動産投資~ちょっとくらい安い物件は見送る

としても、数年後にすぐに普通の物件になってしまいます。

そのため、少しくらい安い物件は購入を見送ろうと思います。昨年まででしたら、少しくらい安い物件を買ったとしても、年々価格が上昇していたため高く売却することができていました。

今の市況では価格が下がり続ける可能性があるので、ちょっと安いくらいの物件では心元ありません。さらに上で上げたように売却することもできない可能性すらあるからです。

融資が出るうちに買ってしまうという考えもありますが、私はちょっとくらい安い物件は見送苦労と考えています。

2019年の不動産投資~指値を入れる

物件を買える人がいないということは、物件を買いたいという問い合わせも減ります。まだ売り主さんは強気の方も多いのですが、そのうち物件の価格が下落してきたという事実を認めざるを得なくなるでしょう。

そうやって弱気になった時は、指値が通りやすい傾向にあります。なので、ちょっとくらい安い物件があった場合は、何らかの根拠とともに指値を入れようと思っています。

昨年まではあまり指値を入れてこなかったのですが、来年からはだめもとで指値を入れていこうと思っています。

楽待に指値の記事があったので紹介します。僕もほぼ同じ意見です。参考になりますよ!

売主と不動産会社が決めた「売り出し価格」に対して、買い手が価格決定に参入することは決して易しくはない。しかし、不動産売買も結局は「人」と「人」とのやりとりなのである。交渉相手である売主と不動産会社のことを知り、よい強力な交渉人とともに、有効なカードを示しながら指値をいれる。「自分はこの金額で買いたい」と言う前に、まずは物件と相手を理解するところから始めてみよう。

-楽待-やっていい指値、やってはいけない指値

2019年の不動産投資のまとめ

2019年の不動産投資の経営戦略は、

不動産投資の経営戦略
  • 現金を温存する
  • 銀行先を開拓する
  • 持ち続けても堪え切れる物件を買う
  • ちょっと安い程度の物件は見送る
  • 指値を入れる

としました。2018年に無茶をしまくった反動がくる2019年!絶好の買い場になると予想しています。この時にどれだけ安く大量に仕込めたかで数年後の経営が大きく変わります。頑張りましょう。

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