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はじめまして、ピヨざえもんと申します。

この度もふさんからオファーをいただきまして、こんなに沢山の読者がいるブログで文章を書かせてもらえる事になりました。錚々たる投資家さんと親交の深いもふさんが、ナゼ無名の私に・・・大変キンチョーしております・・・。

もふさんとは、不動産投資セミナーでのグループディスカッションでご一緒したのをきっかけに、色々な大家の会に参加したり、お互いの気になっている物件にツッコミを入れたり等(好みが真逆)、仲良く(!?笑)させていただいております。

もふ
僕が初めに出たセミナーで、僕の席の前に座っていたのがピヨさんでした(笑)

簡単に自己紹介をさせていただきます。愛知県在住の30代、女性、既婚、会社員、不動産投資を始めたのはもふさんと同じ2014年からです。

保有物件は5棟44室、家賃年収は満室ベースで2,500万円、借入残高2億4,200万円程ですので、残債利回りは10%ちょっと、という状況です。

この内容から、もふさんとは投資スタイルが異なるという事がお分かりになると思います。

私のスタイルは、「そこそこの条件の物件を、指値や融資で少しだけ工夫し、まぁまぁの条件にして買い、地道に拡大していく」というものです。

もふさんの様な、抜群に良い物件(利回り・築年数)を探し出して、好条件で融資を引く、というセンスや努力はなかなか真似できません。ですが、私のようなやり方なら、多分真似しやすいのではないかと思います。

但し、私もまだ全然道半ばですので、果たして成功しているとい云える状況なのかは分かりません。それが判明するのは、残債がゼロになったり、物件を売却して手じまいする等、何十年も先の事かもしれません。その点を踏まえてお読みいただき、何かしら参考になる部分がありましたら幸いです。

もふ
ピヨさんと僕は全く逆の投資スタンスで、お互いの物件を突っ込み入れ合う仲です(笑)。自分と違った目線で意見をくれるので、とてもありがたいです。また、内輪の会をずっと開催してくださっていて、いつも楽しい最高のメンバーでワイワイと呑んでいます(*´Д`)。今回、とても忙しいところすごい役に立つ記事を丁寧に書いてくださったので、ぜひ見てみてください!

 

不動産投資に興味をもったきっかけ

大学を卒業して最初に就職したのは、旅行や余暇産業向け媒体をメインに扱う広告代理店での営業職でした。お客さんは全国の観光協会や宿泊施設なので、出張も時々ありましたが、結構ブラックで・・・

朝5時台にレンタカーで出かけ23時に帰って来るという日帰り弾丸出張。名古屋から城崎温泉ってぶっ通しで行っても片道4時間はかかるんですけど・・・。2年目から給料形態が突然変更になり、社歴に応じたノルマが課される歩合制になった事で給料が減額、3年目の退職時の年収は280万円でした。

次は安定性のある会社で働きたいと思い、運よく東証一部上場企業に就職する事ができ、年収は480万円程になりました。

給料は安定しましたが、長時間労働とパワハラで職場環境は良くなかったです。繁忙期は月90~100時間の残業が3ヶ月続き、閑散期といわれる時期も月35~45時間程度残業していました。

長期出張で3ヶ月間ホテル住まいだった時は、出張手当と残業手当がそれぞれ月の基本給を超えていたのには笑いました。私の仕事効率が悪いのもあったかもしれませんが、同僚も私以上に残業していましたので、完全にオーバーワークだったと思います。

加えて、営業職の女性は私一人。パワハラは性差別なく男性同様にありましたが、そのうち「女のくせにナメんなよ」という言葉も浴びせられましたので、完全にセクハラでもありますよね・・・。

安定した財務体質の会社ですが、古い考えも残っており、男性既婚者を早く昇格させるという上司の方針で、私は男性と同様の仕事をしてもなかなか認められる事はありませんでした。今思えば、「仕事も完璧にできないのに残業代ばかり稼ぎ、主張ばかりして生意気」と見られていたのかなと思います・・・が・・・(^^;

そんな働き方でしたが、なんとかやってこられたのは”実家暮らし”だったからです。平日は夜遅くまで働き、家に帰ればご飯もお風呂も用意してくれている。休日は昼過ぎまで寝たいだけ寝る。という生活でした。

社会人1年目から家に月5万円入れていましたが、一人暮らしする事を考えたら安上がりです。趣味といえば年1~2回の海外旅行と、同人誌制作とコミケ遠征(笑)で、そこまでお金のかかるものではありません。

30歳で気が付けば貯金が1,100万円程になっていました。

仮に会社を辞めたとして、実家に甘えれば5年、一人暮らしをしたとしても2年はゆっくりできるなぁ・・・と気づいたら、怖いものはなくなりました(笑)。

今までもそれなりに気が強い性格でしたが、貯金額を確認してからは「言いたいことは言う、パワハラ・セクハラを受けたら反抗する、喧嘩を売られたら倍返ししてやる!」と、かなり気持ちが強くなれました。保身を考えるおじさんには、いざとなったら捨て身の取れる若い部下は手の付けられない怪獣みたいだったかもしれません(笑)。

上司を自分と関わりのない部署に追いやったところで、私も気力が落ちてしまい、体調不良が続いて会社を休みがちになりました。

20代の時はガシガシ仕事をしていても良いと思いますが、やはり30代になると体力は落ちます。さらに女性は体力の面では男性に勝てませんので、男性と同じ事をやっていてもダメです。モーレツな働き方じゃなくて、自分の特性を活かした仕事ができないかと、会社を休んでしまった日は自己啓発本を読み漁り始めました。

その時に出会ったのが、吉川英一さんの本です。著者の本はいくつか読みましたので、どれを最初に読んだかは忘れてしまいましたが、『不動産投資で資産倍々!会社バイバイ♪』というお気楽で痛快なタイトルにインスパイアされました(内容は至って真面目で共感できます)。そこからは不動産の本ばかり何十冊も読み、一口に不動産投資といっても投資手法はいくつもあるのだと知りました。

因みにそれまでの投資経験ですが、株式は投資信託を月8万円分積み立てていたのと、時々ETFを購入していました。為替はドルが80円台の時に買い、100円になった(2~3年塩漬け)ところで売って多少利益がありました。ですがレバレッジをかけて短期間で売買するFXは自分には向いていないと思いました。

不動産であれば、現物資産であるし、長期的に計画を立てられ、市況に変化があっても株やFX程のスピード対応は不要、引越し・転校を繰り返した子供時代や地方の観光産業を見てきた前職の経験も多少活かせるかもしれないと考えました。

もふ
怪獣…(笑)。僕も20代のころにこのままではマズイと思い、株やFXなどいろいろ経験しました。そこで行き着いたのが不動産投資でした。

不動産投資物件の購入までの道のりと計画

不動産投資を志したのが2013年の冬、実際に1棟目を購入したのが2014年の11月でした。購入までの経緯をご紹介します。

不動産関係の本を何十冊か読み、それなりに知識も蓄えられていたと思います。とりあえず名古屋開催の不動産セミナーに一通り参加してみる事にしました。

新築ワンルーム投資業者のセミナーや個別面談も受けましたが、「儲からないぞ!」という知識を今まで読んだ本から得ていたので、引っ掛かる事なくスルーできました。

もふ
新築区分マンションにハマらなかったのはさすがですね!

2013年はサラリーマンの不動産投資ブームが始まったばかりの頃で、まだ名古屋では数えるほどしかセミナーはなく、新築ワンルームの業者か中古ワンルームを得意とする業者くらいのものしかありませんでした。

そんな中、朝から晩まで丸1日開催という珍しいセミナーを見つけました。2013年の夏の事です。

関東の業者主催で、5テーマ位あり、ワンルーム投資に偏っておらず体系的に学べそうだと感じ参加しました。セミナー内容はポジショントークが少なく信頼できる業者さんだと感じました。

また、関東の本社ではあらゆるテーマのセミナーを開催しており、代表者や社員が何冊も出版していたり、社員の資格取得に熱心である点も好感が持てました。

翌日の個別面談では、まず始めに投資目標と投資手法を決めました。

何事も始めるに当たり、最初に目標と達成方法を考えるのは当たり前の事だと思いますが、当時の私はなんとなく「今の仕事が辛いから辞めても困らない程度の収入が欲しいな」というふんわりとした願望でした。

また、様々な投資手法の本を読んでいて、どんな方法が自分に合いそうか未だよく分かっていませんでしたので、この面談で方向性を固められた事は本当に良かったと思います。

不動産投資で立てた目標
  • 目標:『10年後迄に、年収と同程度(500万円)の家賃収入を得る』
  • 投資手法:『木造の新築か築浅アパート2棟を購入、余力があれば中古ワンルームを買い足す』

というものでした。

まず目標の『年収と同額の家賃収入』ですが、年収500万円の単身者の可処分所得は380万円位です。

(※可処分所得とは:税金や社会保険料等を引いた手取り収入のこと)

ですので、家賃年収から返済や管理費用等を引いて、手残りが380万円位あれば良いと考えました。

アパート1棟の家賃年収400万円×2棟=800万円、借入返済が50%、経費が10%かかるとして(築浅想定なので甘め)手残り320万円です。

・・・これは価格5,000万円、利回り8%の物件を2棟購入すると達成します!

この手残り320万円を3年間貯めて1,000万円のワンルームを現金買いすれば、無借金で手取り年収72万円(月6万円)が手に入り、合計手取り年収392万円となり目標達成です。

想定より小ぶりのアパートを購入した場合でも、更にその2~3年後にもう1室ワンルームを現金買いできれば目標達成するだろうともくろみました。

本当は手残り額で500万円欲しかったのですが(笑)、現在の貯蓄額から不動産投資に使えるお金を考えたら(※頭金や諸経費がかかりますので)この位が妥当では?と業者さんに言われ、納得しました。

もふ
僕は何の目標もなく始めてたので、具体的な計画を立てるのは大切だなぁと思いました!

不動産投資で銀行融資を受ける順番の大切さ

目標と方法を決めた後は、どう遂行するかですが、不動産投資には金融機関からの借入が外せないポイントです。融資を制する者は不動産を制する!と思います。

まずは、私に融資してくれそうな金融機関に目星をつけます。

幸い私は東証一部上場企業に勤めており、勤続年数は5年以上、年収はそこまで高くないけれど、金融資産が1,000万円以上ある、という、不動産投資を始めるにはまずまずな状況でした。

(※金融機関から見た人の格付けを属性といいます。一般的に属性が高い人は、地主さん等資産を持っている人、医師や士業の人、上場企業の役員や会社員、勤続年数が長く安定した企業の会社員等です。年収が高くても自営業の人や歩合給の人などは不利です。)

私のような会社員属性を評価してくれる金融機関をいくつかピックアップしました。

また、融資を受ける金融機関は順番が大事です。

金融機関によって以下のような独自のルールがあります。

金融機関のルール
  • 他行で借入があるとマイナス評価 ・・・①
  • 残債〇〇万円以上あると融資不可(住宅ローン含む)
  • 年収の〇〇倍までしか融資しない ・・・②
  • 融資額は物件の〇%まで     ・・・③
  • 保有金融資産が〇〇万円以上   ・・・④
  • 貸出金利相場は〇%前後
  • 物件の評価方法(担保評価、収益還元評価等)

例えば『①』の金融機関は、1棟目に向いています。他と比べて金利が低く、頭金が少なくて済むのであれば1番最初に融資を受けたいです。

『②』についてですが、年収の10倍まで融資可能で金利2%のところと、年収の20倍まで融資可能で金利3%のところでは、先に前者から借入をした方がいいのは明らかです。

『③』については、金利が低くて融資年数も長いけれど、融資額は物件価格の75%までという金融機関があったとします。つまり25%は自己資金で賄うという事です。(諸費用も自己負担でかかります。)投資初期は不動産収入がないのですから、金融資産は簡単に増やせません。1棟目で頭金を大幅に入れてしまうと、金融資産は目減りします。1棟しか買わないのであればそれでいいのですが、2棟目を買うつもりなら金融資産は温存しておく方がベターです。

2棟目の時に『④』の条件に当てはまっていないと、その金融機関からは借りられない事になります。

上記はほんの一例ですが、これらを踏まえて融資を受けたい銀行とその順番を計画する事が大切です。

私の場合は、『築浅木造アパート2棟と中古ワンルーム1室』を購入するという計画でしたので、築浅木造アパートに融資が積極的で、且つ会社員属性を評価してくれる金融機関に”事前相談”をしました。

事前相談とは、購入したい物件をまだ見つけていないけれど、自分にいくら融資してくれるのか目安を知る為に行います。相談方法は、自分と家族の属性、金融資産、借入金(住宅ローン等)を開示し、「木造の築5年、表面利回り8%、物件価格5,000万円くらいの物件を購入したい」のだけれど、と具体的に伝えました。

『事前審査票』という記入用紙を用意している金融機関もあるので、聞いてみると良いでしょう。

事前に融資の目安を知ることができれば、その目線に合った物件を集中的に探せばいいので、やみくもに物件検索をしなくても済みます。

もふ
僕は融資のことを全く分からずに1棟目を買ったので、ここでもピヨさんのほうが計画的ですごいですね^^

女性不動産投資家で苦労した点~連帯保証人がおらず、融資を断られる

ここまで自分では完璧(?)な計画を練っていると思っていて、属性もまぁまぁだし、当然事前相談した金融機関からもOKの回答があるものだと思っていましたが・・・

結果はNG。厳密には”今はNG”という事でした。

当時の私は独身で実家暮らし。親は定年退職していました。

そう、『連帯保証人』に相応しい人が居なかったのです・・・。

金融機関は通常、物件を担保に融資しますが、さらに借入人が借金の返済ができなくなった時の為に代わりに返済してくれる『保証人』または『連帯保証人』まで設定します。

周りから『独身で連帯保証人なしで融資がついた』という実績を聞いていたので、まさか私が落とされるなんて・・・とショックを受けました。

これはあくまで私の推察というかヒガミですが、多分私が女性だったからではないかと・・・男性の独身者は融資出ていましたから。女性が定年まで働き続けられるかどうかは難しい問題ですし、男性と比較してはるかに確率は低いですよね。

ではどうしたのか?という事ですが、実は半年後に結婚が決まっていたので「では結婚したらまた来ま~す」という感じで気持ちを切り替え、実際に結婚後にはあっさり融資を受けることができました。

※配偶者の属性も評価対象ですのでご注意ください。実際に私は結婚の条件として、彼には無借金になる事を提示しました。車のローンがかなりあったので、持株会の株を売却して返済してもらいました。

2014年に新築木造アパートを1棟、2015年にもう1棟と、物件価格や利回りは若干計画より低いものの、ほぼもくろみ通りに購入する事ができました。

計画ではこの後にワンルームを買い足していく予定でしたが、サラリーマン大家ブームが到来したのが追い風になり、2016年に築浅木造1棟、2017年にはRC物件2棟を購入しました。ここまで拡大できたのは、投資初期に計画をしっかり立てて着実に実行してきたからだと思います。

もふ
夫婦で協力して不動産投資されている方は、世帯年収の面でも連帯保証人の面でも強みになりますね^^

購入経緯と物件の検討ポイント

物件購入の部分はあっさり書きましたので、具体的にどうやって見つけてきたのか気になると思いますが、そこまで苦労していません。

“事前相談”のおかげで融資の目線が分かっていたので、条件を絞って毎日物件検索していました。条件を絞り込んでいるので、朝と夜の通勤電車で十分行えます。

また、不動産会社の担当者も私が融資を受けられる事が分かっているので、どんどん物件を紹介してくれます。購入意欲があっても融資が受けられるか分からない人より、紹介の優先度が高いのです。

私は愛知県在住ですが、1~2棟目は東京の物件を探し購入しました。

1棟目購入までは無借金で金融資産もありますから、融資の制約が少ないです。地元で購入もいいかなとは思いましたが、最初は資産性や人口面でも間違いない『都内』の物件にしました。新築で購入したので、設備の不具合等で現地へ出動する事もないだろうと考えましたし、実際そうでした。

建築段階で購入を決めたので、外壁や玄関ドア等の外装、クロスやフロアタイル、クッションフロア等の内装を自分で選びました。

選ぶ際に工夫した事ですが、まず物件周辺の建物の色や素材を見て回り、出来るだけ被らない外装にしました。

また、周囲が民家で囲まれておりあまり日当たりが良くないので、明るめの色にしました。室内は流行りの白いフロアタイル(部屋が明るく広く見えます)、ちょっと攻めたアクセントクロスを使用しました。これらは後から変更するのが難しいので、最初にしっかり選んでおいて良かったです。愛着も沸きますしね(^^)

これから不動産投資をしたい人へ

最後に、勉強や情報収集はし続ける事が大切・・・という当たり前の事をお伝えして終わりたいと思います。

不動産投資の本はたくさん発行されており、セミナーも乱立状況です。情報量には事欠かないのですが、溢れている情報の取捨選択が必要です。

はじめはどの情報が上質かなんて分からないと思います。その為にまずはタイプの違う不動産投資本を50冊以上読んでください。(本当は100冊位読んだ方がいいです。)もふさんのオススメしている本は必ず読んだ方が良いです。(因みに私はあの有名な『金持ち父さん 貧乏父さん』は概要は聞きかじりましたが、読んだことはないです(^^;)

50冊も読めば、同じような事を書いている内容はベーシックな考えなんだな、とか、様々な視点から投資を考えられるようになっているはずです。

また、もふさんのYouTubeももちろんオススメですよ(^^)あとYouTubeだと浦田健さんも良いです!どちらも無料ですし、ながら作業で聴けるので良いです。私は料理作りながら聴いてます!(ごめんなさい、もふさん・・・しっかりスライド作りこみされているのに!!)

本(余裕があったらYouTubeも)で勉強し足りない場合は、健美家コラム楽待のコラムを読むのもいいと思います。ただ、まれに業者の広告企画や、コラムニストのポジショントークなども含まれていたりするので注意が必要ですが、本を50冊読んだ後なら大体危険を察知できるようになっているかと思います。

間違ってもいきなりセミナーに参加するのはやめてください!危険です(^^;

運よく良いセミナーだったらいいですが・・・最初に聞く話にはどうしても傾倒しやすいのです。

無料だから試しにと、いわゆる業者さんのハメコミ型セミナーにうっかり参加してしまうと、判断能力もない状態をいいことに付け込まれます。

セミナーは業者主催のではなく(良いものもありますが)、大家の会などの有料のものが良質である可能性が高いです。私は投資初期は業者セミナーしか知らなかったので、月2~3回程、出来るだけ有料のものを選んで参加していました。

現在は出来るだけ毎月大家の会に参加するようにしていますし、本も(不動産に限りませんが)月に3冊位は読むようにしています。図書館で借りられる不動産投資本は大抵読みつくしましたよ(笑)。

ここまで長文にお付き合いいただき有難うございました。さらっと書いてしまった部分もあるので、もしもう少し具体的に知りたいという事があれば、もふさんへリクエストしてみてください。(要望苦情はもふさんへ!)

もふ
質問ありましたら、このブログのコメント欄に書いてください(*´Д`)ピヨさんに伝えて返信していただきます。多すぎたら手が回らない可能性もあるのでご了承くださいm(_ _)m

真似できる部分があればぜひ真似してください。私も本の情報や不動産会社さんの話を参考にして計画を立てました。良さそうと思った事はなんでも真似してみるのがオススメです。

これから不動産投資をしたい方へ参考になったなら幸いです!それでは☆彡

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2 件のコメント

  • とても具体的な話で大変魅力的でした。
    1.開始時点から目的をしっかり定めること
    2.周りが協力したいと思わせる魅力(今回は旦那さん)
    この2点を特に参考にさせていただきます。
    私も名古屋住まいの27歳。1月から資産運用検討開始なので、是非セミナーなどやられてたら、お話しも聞いてみたいものです。
    情報があれば教えていただけると嬉しいです。
    貴重な情報ありがとうございました。
    モフさんも勉強の場を提供いただきありがとうございました。

  • ベア様

    お読みいただき有難うございました(^-^)
    ベアさんはまだまだ20代とお若いので、チャンスもたくさんありますし、是非いろんな勉強をして可能性を広げていってください☆
    もふさんは過去何度かセミナーをされた実績がありますし、もしかしたら今後また開催されるかもしれないので要チェックです!
    嬉しいコメント有難うございました。

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