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太陽光発電投資について不動産投資家の僕が注意していること【信用棄損します】




不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を開始し、資産2億円、純資産1億円以上達成しました。

ぺんち
太陽光発電をやってみたいのだけど、もふさんはどう考えているんですか?

という質問をよくいただくので、解説してみたいと思います。僕自身、テナントビルの上に太陽光発電を行っています。不動産投資家としての僕の考えは、

僕の太陽光発電についての考え
  • 信用棄損するので小規模で行う
  • 事業用の10kW以上がよい
  • 野立ては規模が大きく、資産が残らないので見送り
  • やるなら、屋根の上で10kW以上。利回り12%以上は欲しい。
  • 利回り7%とかの物件の載せれば、利回りUPも。

と考えています。投資の手法や戦略は個人個人で異なっているので、僕の考えが正しいというわけではないので、あくまで参考程度にしてみてください。太陽光発電だけで大きく利益を出して安定収入を稼がれている方もいるので、そういう方のブログなどを参考にするのがいいでしょう。

太陽光発電投資について不動産投資家の僕が注意していること【信用棄損します】

太陽光発電で特に気にしているのは、信用棄損しないようにということです。

信用棄損とは、融資の金額と、保有する資産を比較した時に融資金額のほうが大きくなることという意味で使っています。太陽光発電で融資を受けると、

融資の金額 > 太陽光発電の資産評価

となってしまいます。つまり、借金のほうが多く見られてしまうケースが多いです。理由としては、太陽光のパネル事態に資産性はあまりなく、野立ての太陽光の土地も価値がほとんどない場合が多いからです。そのため、規模が大きな太陽光発電を融資を使って購入してしまうと、信用棄損してしまうのです。

不動産投資家仲間の中では、やはり信用棄損が怖いというので大規模な太陽光発電の購入を見送っている方もいますね。(買っている方もいるのですが)。不動産を買い切って、最後の最後に信販系で融資弾いて太陽光を買うという方もいますね。

太陽光発電事業者として融資を受ける場合、銀行によっては事業として融資を認めてくれる場合があります。その場合は信用を毀損せずに、継続して借り入れが可能な場合もあります(そうされている太陽光発電の事業者さんもいます)。

不動産投資家が片手間で太陽光発電をしているレベルだと、そこまでの評価はされないと思うのでレアケースかもしれません。

 

太陽光発電をするなら、10kW以上の産業用がおすすめ!20年売電価格固定

太陽光発電の発電量で、売電価格が異なっているのをご存知でしょうか?

10kW未満と10kW以上で、大きく制度が大きく異なっています。10kW以上のほうがメリットが大きいので、太陽光発電を行うなら10kW以上がお勧めです!

10kW以上の太陽光発電のメリット
  • 20年間固定買取(10kW未満は10年間固定買取)
  • 全額買い取り可能(10kW未満は余った量だけ買取)
  • 外税で消費税プラスして支払われる

となっています。特に、20年間固定売電なのは大きいです。固定売電期間が終わってしまうと、買取価格が大きく下がってしまうことが予想されているので、固定買取機関が終わった後は収益性が一気に下がるはずです。

屋根の上に10kW以上の太陽光パネルを乗せるには、それなりに広い屋根が必要になります。もし10kW載るのでしたら、10kW以上の太陽光を載せたほうが、固定価格での売電期間を20年間と長くとることができるのでお勧めです。

売電価格の推移。住宅用というのが10kW未満、産業用が10kW以上

住居用と産業用で売電価格が異なる

太陽光発電総合情報-より

 

太陽光発電は資産が残らないので要注意

不動産投資で物件を購入して運営し、借金をすべて返し終わった時に土地と建物が残ります。土地の価値は下がりにくいですし、建物も新しい場合は価値があります。

一方で、固定売電期間が切れた後の太陽光発電がどうなるかというと、20年前のパネルと、野立ての土地しかのこりません。

土地と太陽光発電を2000万円で購入したとしたら、20年後には2000万円の価値はないのです。そこは、不動産投資を大きく違うところです。最後に資産が残らないので要注意です。

つまり、2000万円かけて太陽光発電所を購入し、20年間で2000万円回収したとします。この場合、初めに2000万円支払ったのを20年かけて取り返しただけで投資としては面白くないです。

固定売電期間が終わった太陽光発電の収益性がどうなるかわからないのですが、住居を建てるのには向かない野立ての土地と、20年たった太陽光パネルが残るだけなのです。

この資産が残らない点が不動産投資と大きく違うので、太陽光発電を行う時は注意して検討するようにしましょう。

 

利回りが低い不動産投資物件に太陽光を付けると利回りUP

新築マンションやアパートなど、利回りが5%~8%等の物件があります。こういう物件に、利回り13%とかで太陽光発電を載せたとします。

家賃の収益と太陽光発電の収入を合算して利回りを出す場合が多いので、この場合収益がUPするので利回りが高くなります。

初心者は太陽光発電の収益と家賃収入の収益などを気にしないので、利回りがよく見えて購入しやすくなるという現象が起きます。

もし利回りを一定にして販売したとしたら、太陽光発電の収益の分物件価格を高くするということもできていました。(最近は銀行の審査でも家賃と太陽光発電の収益を分けて考えることが多くなっています)。

物件を売却するときに太陽光発電を設置して、太陽光の売電収入をレントロールに入れて高く売ろうと作戦を立てている人もいるので、家賃の収益については注意が必要です。

 

野立ての太陽光発電と、屋根の上の太陽光発電の違い

野立てとは、土地を買ってそこに太陽光発電所を作る方式です。土地を購入しないといけないので、屋根の上に載せる太陽光発電と比較して、利回りは下がる傾向にあります。野立て太陽光発電のメリットとデメリットをざっくりまとめると、

野立て太陽光発電のメリット
  • 土地を購入すれば大きな発電所を作ることができる
野立ての太陽光発電のデメリット
  • 規模が大きいので信用棄損も大きくなる
  • 田舎出回りに人がいないので盗難のリスクがある(保険でカバー)
  • 土地を購入しないといけないので、利回りが下がってしまう

があります。僕個人的には、野立ての太陽光は信用棄損して利回りにくくなる傾向があります。そのため、僕は野立ての太陽光発電を見送ってきました。

また、固定売電期間が終わった後や太陽光発電が壊れて発電しなくなった場合など、太陽光パネルをどのように破棄するのかなどは今後どうするのか見守りたい問題です。今は作ることが先行してしまっていますが、使えなくなったパネルの破棄などのお金がどれくらいかかるのか?購入者は負担できるのかなどが課題になってきます。

 

テナントビルの上に太陽光発電を載せてみました。2018年10月

たまたま安く施工してくださる会社がみつかったので、太陽光発電を導入することにしました。

導入した太陽光発電のスペック
  • 12kW 220万円
  • 2018年設置。売電価格21円(税別)
  • 年間売電価格~30万円。利回り14.7%
  • 政策金融公庫1.5% 14年
  • テナントビルの上に太陽光発電設置

テナントビル自体の売却を考えていたので、いったん太陽光発電の設置を見送っていたのですが、方針を変更してテナントビルを持ち続けようと考えたので太陽光発電を設置することにしました。

テナントビル自体の利回りが20%を超えているので、太陽光発電を設置すると合計の利回りは下がってしまうのもありますが、長期保有するなら乗っけておこうかなと判断を変更しました。

シミュレーションベースで利回り14.7%あるので、実際はもう少し利回り伸びる予定です。ここまで利回りあって安定して収益が得られて、手出しのお金もいらないのなら太陽光発電やってもいいかなという感じです。

売電価格から返済を引いたら、毎月1万円ちょい残るような感じでちょっとしたお小遣い感覚ですね(法人名義なので、僕はこのお金に手出しできないのですが…(笑))

太陽光発電投資について不動産投資家の僕が注意していることのまとめ

ここまで僕が太陽光発電で考えていることについてまとめました。投資の方針についてなので、人それぞれいろいろと考えて行動していると思います。

僕の太陽光発電についての考え
  • 信用棄損するので小規模で行う
  • 事業用の10kW以上がよい
  • 野立ては規模が大きく、資産が残らないので見送り
  • やるなら、屋根の上で10kW以上。利回り12%以上は欲しい。
  • 利回り7%とかの物件の載せれば、利回りUPも。

今後、太陽光発電の固定買取価格の期間が終了したり、太陽光発電パネルをどのように破棄するのか、費用はいくらくらいかかるのかなどの問題が出てくると思います。どういう方針になるのか、注視したいですね。

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