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不動産投資家の僕が競売をやっていない理由~割に合いません




不動産投資家のもふです。2014年からアパートやRCマンションやテナントビルや戸建てを購入してきています。

たまに「もふさん、競売はやらないんですか?」と聞かれるのですが、競売をやっていません。情報も見ていません。

この記事では、僕がなんで競売を行っていないのか?について解説します。

理由は、大きく3つあります。

競売を行わない理由
  • 物件が高い
  • 入札の手間がかかる
  • 融資を受けるのが厳しい

不動産の競売は価格が高い

いろんな方から競売をやらないのですか?と聞かれるのですが、逆になんで競売をやろうと思うのか聞いてみたいです。

「競売だから安い」と思い込んでいるのだと思いますが、落札のデータを見ると相場より高く落札されているケースが多く、僕が欲しいと思った価格ではまず落札できそうにありません。

これは、「競売は安い」と思い込んだ初心者や企業が競売に気軽に参入してきたため、価格が高騰しているのだと思っています。

もっと昔の競売は、占有者の問題やいろんな問題があったため価格がもっと安かったようです。。残念ながら、今では普通に買ったほうが安い場合が多く、競売に参入するメリットは感じられません。

Q11 占有者はどんな人ですか?

過去には立ち退き料を求めてくる「占有屋」と呼ばれていた人がいましたが今では法律が大きく改正され、そのような問題はほとんど起こらなくなっています。現在の占有者のほとんどは止むを得ない事情で競売にかけられたご家族の方などになります。

981.jpより

 

競売で落札している専業大家さんは、1部屋も入居者が付いていない僻地の物件であったり、普通の人が買えないような物件を格安で落札されています。そういう物件なら安く買える可能性もあるのですが、一般の人が運営できるような物件は相場より高い場合が多いんです。

逆にそういう専業大家さんにとっては、落札の価格が高いと絶対に購入できるというところにメリットを感じているようです。(一般の売買だと、売り主の気が変わって商談が流れたり、買いあがりが出てきたりなど、購入できないリスクがあるとのこと)

 

不動産の競売はどうやって探すの?

不動産の競売は、Bitと981.jpが有名です。どんな競売物件があるのか知りたい場合は、まずはこれらのサイトで物件を見てみるといいでしょう。

競売にガンガン入札されている方は、981.jpの有料会員になっている人が多いですね。こっちのほうが全国に対応していて有料なのでサービスも充実しています。

BIT~不動産競売物件情報サイト

BITはこちら

 

981.jp

981.jpはこちら

 

不動産の競売は、入札に手間がかかる

競売の手続きはちょっとめんどくさいです。慣れると大したことないのかもしれませんが…

入札の手続き
  • 裁判所で書類をもらう
  • 書類に記入
  • 個人なら住民票、法人なら登記事項証明書を添付
  • 保証金を振り込む

保証金は売却基準額の2割以上となっているので、売却基準価格1000万円の競売に入札するには200万円の現金を振り込まないといけません。。これが何件もかぶってくると、保証金を用意するだけでも大変になります。

従業員を雇っているような専業大家さんなら可能かもしれませんが、日中忙しいサラリーマンであれば入札するだけでも大変な作業となります。

入札の手続きは、インカムラボさんのページがまとまっていてわかりやすかったです。

不動産の競売のためのステップ。

インカムラボさんより

 

大きな流れとしては、希望の金額で入札の書類を送付し保証金を振り込み、開札で落札者が決定。明け渡し交渉をして、代金を納付。その後、引き渡し命令が出て、登記識別情報通知書が送付されてます。これが権利書の役割を果たします。

スーモさんの5回で分かる裁判所の競売物件も参考になります。

 

不動産の競売 落札から代金の納付までに融資が間に合わない

不動産投資で一番いいところは融資が使えるところなのですが、競売で落札した場合は代金の納付までに融資が間に合わない可能性があります。

もし落札しても融資が間に合わない場合は、保証金は没収されてしまいます。なので、落札した後に最悪現金で購入できるくらいの物件でないとリスクがあります。

競売になれている専業大家さんは、代金の納付までに銀行から融資を受けることができていますが、僕はまだそのスピード感覚で融資を引ける自信はありません。

現金を使ってしまうと、今後の物件を買い進めるのに支障が出るため、やはり極力融資を使っていきたいですね。

不動産の競売をやらない理由

僕が不動産の競売をやらない理由を説明してきました。

競売を行わない理由
  • 物件が高い
  • 入札の手間がかかる
  • 融資を受けるのが厳しい

やはり、競売物件の価格が高いというのが大きいでしょう。市場より安く落札しやすいのでしたら、手間をかけて入札しますが、そもそも価格が高いうえに入札に手間がかかり保証金も必要です。

たくさん入札する場合、保証金だけでも大変な金額になりますし、落札できない場合は手間がかかるだけです。かといって、難易度が高い物件は自分では手が出ないという感じで、今の僕のレベルだと競売を見送ったほうが効率がいいということになります。

競売の参入を考えられている方がいたら、まず過去の落札物件を見てみて、その価格で自分が欲しいかどうかを見てみるのが良いでしょう。もしほしいと思わなかったら、競売に参入するだけ無駄となりますし、価格が妥当かどうかわからないのでしたら競売に参入するレベルに至っていないと思います。

ナニワ金融道で競売をみて占有者とのトラブルが印象に深く残っているのですが、それは昔の話で今は法整備がされているのでそういうトラブルは少ないようです。しかし、昔に比べてトラブルは減っていますが、不動産屋さんにすべてやっていもらう普通の売買に比べて難易度が高いため、いろいろと勉強したうえで参入することをお勧めします。

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