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日本の人口が減っているのに不動産投資は大丈夫なのか?不動産投資家が解説




ぺんち
日本って人口が減っているけど、不動産投資を始めても大丈夫なのかな?人がいなくなったら、住んでくれる人がいなくなるんじゃないのかな・・?

こういう疑問をお持ちの方も多いと思います。日本は人口が減少しているのは周知の事実で、少子化がどんどん進んでいるので人口は減少するでしょう。人がいなくなると不動産投資は成り立つのか?それはよく考える必要があります。

この疑問について、実際に不動産投資を行っている僕がどのように考えているのか解説します。2014年からサラリーマンを行いながら不動産投資を開始し、今まで4棟のアパートやマンションやテナントビルを購入して経営してきました。

まだまだ買い進める予定です。

人口が減っているのに不動産投資は大丈夫なのか?大丈夫です!

結論から言うと、物件を選べば問題ないと考えています。

日本という全体的な目で見れば人口が減ってきているのは間違いないです。

人口が減少していることがわかる

総務省-より

総務省の予想では、20年後の2040年に20%くらいの人口の減少が予想されています。こういった未来を予想すると、日本全体で見ると賃貸需要が落ち、高齢化が進むので引っ越しなどが減るため今よりかは厳しくなることが予想されます。

しかし、局所的に見ればまだまだ不動産投資で利益を出すことは全く問題がないと僕は考えています。

家賃がどうやってきまるかといいますと、需要と供給で決まります。需要と供給が釣り合っている限りは家賃が崩壊して空室だらけになることはないと考えています。なので、これから不動産投資を始める場合は需要と供給が釣り合っている地域にしないといけません。

例えば、人口がどんどん減っている地域は厳しいかもしれませんが、多少の人口減少であれば新たに建てられる建物の数も少なくなり、大家さんを廃業する人も多くなります。そうすると、供給量が減ってくるので空室だらけになるということもありません。

逆に人口がどんどん増えている地域であっても、新築がどんどんと建って供給過多になり空室が多発しているエリアもあります(横浜とか)。なので、一概に人口が多いから不動産投資が安全等いうことはあり得ないのです。

あくまで需要と供給がバランスしている地域が重要なのです

ただし、物件を購入する場合はより注意が必要です。東京、横浜、大阪、福岡、愛知、札幌などの大都市は問題ないと思いますが、そういう大都市圏から外れるようなエリアで購入する場合は、しっかりと戦略を立ててリスクを注意する必要があります。

 

人口減少を見込んだ不動産投資戦略を立てよう

不動産投資というので投資と考えている方もいるかもしれませんが、不動産投資は投資ではなく経営になります。しかも、融資期間が長いので10年~30年スパンで考えないといけない経営です。このブログでも、何度もお伝えしていますが、投資として軽く考えて参入すると間違いなく痛い目を見る確率が高いです。

経営者として、僕が人口減少についてどのような戦略を持っているのか解説します。

大学や大きな工場の周りで不動産投資をしない

ぺんち
大きな工場とか大学があれば安心じゃないのかな?

普通、大学や大きな工場があるとそこに通う学生や社員がいるので賃貸需要が多いから安心と思う方が多いです。しかし、それは誰でも思うことなので、その付近の地主さんもこぞってマンションやアパートを建てることが多いです。そのため、若干供給が多くなってしまうのです。

さらに恐ろしい事として、大学が移転したり工場が撤退したらそのあとには住む人が誰も見つからないマンションやアパートが残されます。こうなってしまうと大家さんはどうすることもできないのです。家賃を下げたところで、そもそも人がいないので入居したい人も現れません。そのため、大学や大きな工場の付近を避けるようにしています。

書き記事では、大分県杵築市の例や、横浜の新築の例を取り上げています。

あわせて読みたい:入居者が見つからないリスク

人口減少している限界集落や地方で購入しない

よほどのことがない限り、極端に人口が減少している地域に物件を持つことはないと思います。僕は地方の物件をよく見ていますが、人口の減少率を気にしています。

調べ方はいろいろあるのですが、Wikipediaを見ると手っ取り早いです。

とある市の人口推移。30000人をピークに人口が減少し続けているのがわかります。

この市では、人口が30000人をピークに減少し続けていることがわかります。こうなってしまうと、その地域そのものの経済が成り立たなくなっていく可能性も見えているので、こういう地域には物件の購入を見送っています。

その地域に地縁があったり、何か優位なものがあればいいのですが、人口が恐るべきスピードで減少している地域に進んで投資するメリットはあまりないと考えています。そのため、知らない市の物件を見るときは、まず人口の推移を調べるようにしています。

過疎化や限界集落化が予想されている地域を避ける

過疎化や限界集落となるエリアが予想されているので、その地域を避けるのも一つの手です。

国立社会保障・人口問題研究所が作っているマップは見やすくてたまに見ています。

赤が65歳以上が50%以上、ピンクが65歳以上が45%以上になるエリア。

 

やはり若い方が少ないエリアはそれだけ経済が停滞し人の流入が減ることが予想されます。人口の推移だけでなく、過疎化や限界集落が予想されている地域もよほど良い物件を安く購入できない限りは見送ったほうがいいでしょう。

人口減少しているエリアでも超高利回りで短期間で回収できる不動産ならあり

 

人口減少していて厳しいエリアでも、買ってもいいかなという条件もあります(まずそういう物件はないのですが)。

人口減少エリアでも買っていい物件
  • 超高利回りで5年程度で回収可能
  • 入居者を付けられる自信がある
  • 短期間でも融資が付く。
  • 土地として売却できる

超高利回りで短期間で回収できる

人口がどんどん減少していっているため、30年で融資を受けてキャッシュフローを出したとしても、30年後に人口がどうなっているのかもわからないので安心できません。

利回り30%~50%で5年くらいで回収できるくらいの超高利回り物件であるのなら、購入してもうまく資金を回収できるでしょう。

入居者を付けられる自信がある。

いくら利回りが高くても、入居者さんを入れられないと意味がありません。過疎化が起こっている地域だと、そもそも不動産屋さんがないので入居者が付けられるかどうかのヒアリングすらできないようなエリアもあります。

そういう不動産屋さんがないエリアは、そもそも賃貸需要がないということで見送っています。

入居者を付けられる自信がないエリアは、手を出さないほうが賢明ですね。

短期間でも融資を付けてくれる銀行がある

銀行はエリア外の物件には融資をしてくれません。なので、その物件が銀行のエリア内に入っているかどうかというのがとても大切になります。

もし融資を付けてくれる銀行がないと、現金購入が必要になってしまいます。

不動産投資では現金を多く保有していたほうがさまざまなメリットがあるので、なるべく現金を使いたくはありません。また、融資してくれる銀行があるエリアだと、売却時にその銀行で融資を受けて買主さんが購入することもできます。

なので、出口を取るときの意味も含めて、銀行が融資を出すエリアというのが重要です。銀行融資の基本については、下記の記事を参考にしてください。

土地として売却ができる

これもとても重要です。物件として朽ちたとしても、建物を解体して土地として売却できる地域であれば安心です。

もし売却できないとなると、ずっと保有し続けなければならず、かなりのリスクになります。記事にもしましたが、土地の放棄をすることはできない仕組みのため、売却できない土地をずっと所有し続けなければなりません。

その売却できないリスクを防ぐため、土地として需要がある地域に物件を購入する日つよぐああります。

関連記事:いらない土地の放棄は可能か?

人口減少していても不動産投資は可能か?まとめ

人口減少していても、需要と供給が釣り合っていれば賃貸経営は可能だと考えています。日本全体で見れば人口は減っていますが、物件を購入する都市で需要と供給が釣り合っていて、今後もその状態が維持できるかどうかが重要なポイントになってきます。

人口が減り続けているようなエリアや、過疎化や限界集落になることが予想されている地域に購入する場合はかなりのリスクがあるので初心者にはお勧めしません。

しっかりを戦略を立てて、人口が減り続けいている時代の不動産賃貸業の乗り切りましょう。

 

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