もふもふ不動産のもふです。
TwitterやYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。
2014年から5棟と戸建て2戸を購入し、不動産賃貸業の経営者として会社を経営してきて、様々なリスクに直面し、何とか乗り越えてきました。
不動産投資は魅力的な面も多々ありますが、リスクが高い面もあります。
不動産投資物件の価格は数千万円から、高いものでは1億円を超えてきます。もし不動産投資で失敗してしまったら、莫大な借金が残る可能性があります。
不動産投資家として情報を発信するようになり、過去さまざまな方の相談に乗ってきました。また、僕自身がさまざまな不動産投資物件を調査し、検討し、購入してきました。
このような経験をもとに、不動産投資のリスクと、回避方法についてわかりやすく解説します。
もくじ
不動産投資のリスクは、自分で判断せずに人に判断を任せる事！
収益不動産を始めようと思うときに、リスクがある物件や危険な収益不動産を買わないように恐れていると思います。自分も初めて買うときには本当にうまく行くのかどうか、かなり悩んだのを覚えています。
なので、あなたは専門家にすべて判断を任せたい。。
そう思われているかもしれません。でも、それは危険なことでもあるのです。
不動産投資の世界では大金が動くため、いろいろな業者があなたのお金を奪いに来ようとします。
とかって思われる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、実はそれは大きな間違いなのです。
例えば2018年では大企業であるかぼちゃの馬車(スマートデイズ)は、実現不可能な家賃保証を付けてシェアハウスを売り出し、実際の価格より大幅に利益をのせて高属性のサラリーマンに販売しました。無謀な家賃保証価格が原因で、かぼちゃの馬車は経営破綻。購入したサラリーマンは莫大な借金と、実際の価格より割高で購入した空室だらけシェアハウスが残りました。家賃保証が打ち切られ、銀行の借金を返済できなくなっている方がたくさんいらっしゃいます。
レオパレスではサブリース契約を信じた地主の方が騙されて、サブリース契約を解除されたり、違法建築物件を建てられたり大きな損失を受けてしまいました。
また、世の中にはコンサルタントを名乗って、クソ物件を売りつけてくる悪質なコンサルや業者がたくさんいるのです。
もしあなたが自分の判断できず、そういう人たちにすべての判断をゆだねてしまったら、、食い物にされて莫大な借金を背負わされ、実際の価格よりも割高な不動産を買ってしまう可能性があります。これが不動産投資の最大のリスクだと考えます。
そして、そういう人たちは、ホームページがかなりしっかり作り込まれていて、内容もしっかり作られているので、初心者が見ても見破ることは難しいです。
ってあなたは思われるかもしれませんが、不動産投資の世界はほかの業界と比べて信じられないくらい危ない世界なんです。
「不動産投資で夢のセミリタイア！世界を旅しよう」系は、不労所得にあこがれてやってくるカモを探しています。甘い言葉に誘われて行ってみると、あなた(ペンギン)のお金を狙っている肉食動物に囲まれているかもしれません。
そうなってしまったら、そういうカモに物件を売るのが得意な人たちばかりなので、言葉巧みに売り込んでくる詐欺的な人たちから、初心者はなかなか逃げられないと思います。
もしあなたが不動産投資を始めたいと思ったら、基礎知識を身に着け、基本的なことは自分自身で判断すること。それが一番のリスクを減らすコツです。
不動産投資の最大リスクは、自分で判断しないで業者やコンサルに判断を全て委ねる事です。
不動産投資でリスクを減らすために学んでおくべきこと
不動産投資を始めるにあたり、リスクを減らすためには自分で判断することが大切だとお話ししました。
そのためには勉強することが大切です。
では一体、何を勉強する必要があるかというと、
- 不動産投資物件の収益性は問題ないか？
- 不動産の価格が相場より高くないか？
- 購入する物件に入居者が見つかる地域か？
- 建物に問題がないか？
を勉強することが大切です！
まずは収益性や資産性を見て、事業が成り立つかを判断します。次に、相場よりも高いかどうかを判断します。入居者を入れれないと買っても意味がないので、入居者を付けられるか確認します。また、建物の躯体が問題ないか、リフォーム費用がいくらくらいかかるかも調査します。
ここからは、これらの方法について解説していきます。
1)不動産投資のリスク～収益が見せかけでないか？資産性はあるか？
不動産投資は、入居者さんから家賃をいただいて、その家賃が収入になります。まず、収益性を判断することが大切になります。
しかし、その収益をごまかす業者さんがいるのでしっかりと実際の家賃や収益性を検討しましょう。
見せかけの利回りが高いリスク
周辺の家賃相場よりも高く入居させて、利回りを上げているケースがあります。
また、水道代金などを家賃収入に含めて利回りを上げていることもあります。
必ずレントロールと周辺の家賃相場を確認しましょう。
ほかにも気を付けないといけないこととして、お金を支払ったりして無理やり入居してもらうというパターンもあるそうです。
物件購入後に、まとめて退去されたりするケースがあると聞きました。これは入居者さんの入居日を確認し、何人もの入居者さんが同じタイミングでまとめて入居していたりすると怪しいです。ただ、これも書類を偽造したりすることでわからなくなるので、完全に防ぐことは難しいと思います。
家賃の下落、空室率の上昇のリスク
家賃下落についても注意が必要です。
特に日本では新築が人気があるため、新築の家賃が高い傾向にあります。一人目が退去して二人目が入居するときに、新築ではなくなるので家賃をかなり下げないと入居者が見つからない場合があるので注意が必要です。
新築で高く入居者が決まることを、新築プレミアムと呼ばれています。新築プレミアムが亡くなった後が真の利回りになるので、新築プレミアムを除いた利回りを考慮するようにしましょう。
さらに物件が古くなると、一般的には空室率が上がる傾向があります。家賃が下落して、さらに空室も増えるのです。それに耐えれる物件でないといけません。
家賃保証のリスク
サブリース契約などで家賃保証があるから大丈夫と考えている方も多いと思います。30年間家賃が変わらないとか、いろいろ手厚く保証されているように見えます。
関連記事：サブリースのリスク
しかし、サブリースの契約は借りる側が有利な契約となっており、家賃が下がってきたときのたがいが協議して契約を見直すことができるのが一般的です。そのため、家賃保証価格よりも家賃が下がってきたら、サブリース契約の金額の見直し協議になり、協議がうまく行かないと家賃保証が打ち切られる可能性もあります。
つまり、利益が出ているときはサブリース付けておいて、家賃が下がってきて都合が悪くなったら契約を解除するのです。。。最近ではそれで訴訟にまで発展していますが、個人が大企業相手に戦うのはなかなか大変です。
サブリース契約は、相手の都合がよいように契約を変えられると思って契約したほうが良いです。
築古物件に長期間融資で無理やりキャッシュフローを出す
古い物件に長期間融資を組むことで、キャッシュフローが多く見える場合があります。
銀行によっては、築30年で利回り10%くらいの物件に30年の融資を組み、1億円当たりのキャッシュフローが200万円で合格基準と言っている業者もいました。しかし、それは返済を先送りして見せかけのキャッシュフローなので大変危険だと思っています。
築30年なので、大規模修繕やリフォームなどの費用が跳ね上がります。30年の融資を払い終わるときに、築60年になっています。融資期間中にどこまで手残りを残せるのかは、かなり懸念があると考えています。
市街化調整区域や旗竿地、再建築不可
市街化調整区域とは、そこの地域は住居を建てるなと指定したような地域になります。
もともと物件があったら、既存宅地と言って建て替えが可能だったりするのですが、そのエリアがそれ以上発展することが望めません。
なので、普通の価格なら調整区域の物件は避けたほうがいいと思います。
旗竿地とは、道路に通路で補足面していて、奥で広がっている構造を旗竿地と言います。
旗竿地は土地の評価価格が出にくいので、売却の時に融資が付きにくくなる可能性があります。普通の値段で旗竿地なら、避けたほうが良いと考えています。
再建築不可は、立地によってはありなのですが、再建築できないリスクがあるのでしっかりとリスクを把握していましょう。詳しく勉強したい方は、下記ページから詳しく勉強してください。
2)不動産投資のリスク～不動産の価格が相場より高くないか？
不動産の価格って、本当にわかりにくいです。
- 同じ物件がないので比較が難しい
- 過去の不動産の価格がわかりにくい
- 非公開の不動産情報がある
- 実際に取引された不動産の価格がわからない
などの理由があり、初心者の方やこれから不動産投資を始めようとされる方にとってはとても難しいと思います。
なので、まずは不動産の価格が高いか安いか見分けられるようになることが大切です。
見分けられるようになるためには、まずエリアを絞ってそのエリアの不動産投資物件を毎日チェックしていくことしかないです。そうすることで、このエリアの築20年の200㎡のアパートが300万円が安いか高いか？とかわかってきます。
これは八百屋さんで大根1本が1000円だと高い、50円だと安いとかわかるようになるのと同じような感覚だと思います。毎日不動産を見ることで、情報が蓄積されて行き、安いか高いかわかるようになるのです。
たとえば、かぼちゃの馬車のシェアハウスは、不動産投資家なら一目で高すぎるとわかる物件でしたので、不動産投資家の間では価格が高すぎると有名でした。(参考：かぼちゃの馬車が危険と判断できた3つのポイント)
3)不動産投資のリスク～入居者が見つからないリスク
せっかく不動産を購入して不動産投資を開始したとしても、入居者が見つからなかったら収益を上げられずお金だけが出て行ってしまいます。
あなたが購入する不動産が、本当に入居者を付けるとができるのか？よく検討が必要です。
「管理物件の入居率は97%」
とか言っている業者もたくさんいますが、その計算方法は自社に都合がいいように計算しているのであてにはならないケースもあります。
あなた自身が、自分が購入する物件に入居者を見つけることができるのか？が一番重要なのです！
購入時は、業者やコンサルは都合がいいことを言ってきますが、もし購入後に入居者が見つからなくても、誰も助けてくれないのです。。
ほかに注意が必要なのは、大学や工場の周りは撤退時のリスクが大きいので僕は避けています。
大学や工場の周りの物件はリスクが高い
大学の周りだから学生が沢山いるから、安心だね
と思われる方もいるかもしれません。しかし、誰でも考え付くことです。誰でも考え付くので、アパートが乱立して競争が激化します。
もし大学や工場が亡くなった後は、空室地帯になります。
大分県杵築市でキヤノンの工場が撤退して賃貸需要が崩れたり、神奈川県相模原市で大学が撤退して単身アパートの需給バランスが崩れたりした例が有名です。
新築アパートが乱立しているエリアはリスクが高い
大東建託などがアパートを乱立している地域も注意が必要です。新築ですらなかなか埋まらなくなってきているのに、中古のアパートで戦うのはとても苦労します。
横浜市で新築が乱立し、入居者が見つかりにくくなっているのも有名です。無理やり利回りを上げるために1部屋15㎡以下の間取りにしたり、入居者目線でアパートが建てられていない場合もあります。。入居者がつかなくて当然かもしれません。
人口が年々減少している地域も注意が必要です。
4)不動産投資のリスク～建物修繕、災害のリスク
物件を購入するときに、修繕費がどれくらいかかるかは見積もっておいたほうが良いです。
細かいところまで気にするときりがないので、修繕にお金がかかるところを見るようにしています。
- 建物に傾きがないか
- シロアリの被害がないか
- 雨漏りがないか
- 外壁塗装が必要か
- 水回りの修繕は必要か
傾きや地盤沈下があると、莫大な費用が掛かる場合があります。そもそも初心者が買っていい物件ではありませんので見送りましょう。
シロアリも基礎の柱がやれてたりするとかなり危険です。雨漏りも、RCの雨漏りはなかなか原因がつかみにくく、鉄筋がさびて爆裂したりすると大変なことになります。
外壁塗装や水回りのリフォームはお金がかかるので費用に含めて考えておきましょう！
入居してある部屋のリフォーム費用が発生するリスク
現在入居してある部屋の状態チェックはできないのですが、退去した時にどれくらいリフォームが必要かは可能な範囲で確認しておきたいです。
可能なら過去のリフォーム履歴など資料がもらえるのならもらいましょう。
築20年の物件で、ずっと入居されていた方が退去されたとき、原状回復に70万円~100万円かかりました。結構大きいです。不動産屋さんも把握していないことが多く、細かく突っ込みすぎるとめんどくさい客だと思われて嫌われるので、バランスが大切です。。
災害が発生するリスク
崖に面していたり、擁壁があるとその修繕費用が掛かる場合があります。よほどのことがない限り、1棟目では避けたほうが良いです。擁壁の費用はとても高く数100万円規模の工事になります。
海が近い場合は津波の被害などが考えられるため、売却時に融資が付きにくくなることがあります。また、海が近いことを懸念される入居者も多いです。リスクとして考慮しておきましょう。
不動産投資のリスクのまとめ
不動産投資における最大のリスクは、自分で判断せずに人に任せることになります。
あなたの大事な資産を狙ってくるコンサルや業者がたくさんいるため、そういう人にすべての判断を任せると、とんでもない負債を抱えてしまい、クソ物件だけが残る可能性があります。
これから不動産投資を始められる方は、まず自分で勉強し、そして自分で判断できるようになりましょう。
また、実際に購入する場合のリスクと確認方法をまとめました。チェックポイント
- 不動産投資物件の収益性は問題ないか？
- 不動産の価格が相場より高くないか？
- 購入する物件に入居者が見つかる地域か？
- 建物に問題がないか？
です。
この「もふもふ不動産」のサイトでは、不動産投資を勉強できる講座を用意しているので、勉強してみてください。
動画でも解説しています。
