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危険な収益物件の見分け方を不動産投資家がしっかり解説

危険な収益不動産の注意点と見分け方

収益不動産を始めようと思うときに、リスクがある物件や危険な収益不動産を買わないように恐れていると思います。自分も初めて買うときには本当にうまく行くのかどうか、かなり悩んだのを覚えています。

いろいろな所で書いていますが、不動産投資を始めるにあたり一番大切なのは、自分自身が経営者になって自分で判断することです。不動産投資には、”投資”という言葉がついているのですが、投資ではありません。不動産賃貸の事業であり、会社の経営になってきます。株や為替のように、好きな時に買って好きな時に売るわけにはいかないのです。その覚悟がないのでしたら、収益不動産の購入は絶対にお勧めしません。。(REIT(不動産投資信託)を買えば、間接的に不動産オーナーになれますので、投資感覚の方はそっちの方がおすすめです)

そもそも収益不動産で何が危険なのか?買う前にどういうところを気を付けないといけないのか?その対処法は?というのをまとめました。

  1. 収益性、資産性は問題ないか?
  2. 相場より高くないか?
  3. 入居者が見つかる地域か?
  4. 建物に問題がないか?
  5. その他

を気にしています。

良い物件の見分け方をまとめていますので、これを読んでからこのページを読むとより理解が深まります。

不動産投資で購入してよい物件とはどいういう物件か?不動産投資家が解説

1~3は、購入後に何とかならないことが多いので、特に注意が必要です。その他のリスクは保険などいろいろな方法でリスクを回避できるため、そこまで重要視していません。リスクを気にしすぎて購入の判断が遅れると、良い物件はすぐに売れてしまうので購入できないですし、事業や経営で100%安全な事はありえないので、リスクとチャレンジのバランス感覚が重要だと思っています。

収益性、資産性のリスク

見せかけの利回りが高い

良い収益物件の見分け方で、周辺の家賃相場よりも高く入居させて利回りを上げているケースがあることを紹介しました。生活保護者や、水道代金などを含めて利回りを上げていることもあります。レントロールと周辺の家賃相場を確認しましょう。

ほかにも気を付けないといけないこととして、お金を支払ったりして無理やり入居してもらうというパターンもあるそうです。物件購入後に、まとめて退去されたりするケースがあると聞きました。これは入居者さんの入居日を確認し、何人もの入居者さんが同じタイミングでまとめて入居していたりすると怪しいです。ただ、これも書類を偽造したりすることでわからなくなるので、完全に防ぐことは難しいと思います。

家賃の下落、空室率の上昇

家賃下落についても注意が必要です。特に日本では新築が人気があるため、新築の家賃が高い傾向にあります。一人目が退去して二人目が入居するときに、新築ではなくなるので家賃をかなり下げないと入居者が見つからない場合があるので注意が必要です。

新築で高く入居者が決まることを、新築プレミアムと呼ばれています。新築プレミアムが亡くなった後が真の利回りになるので、新築プレミアムを除いた利回りを考慮するようにしましょう。

さらに物件が古くなると、一般的には空室率が上がる傾向があります。家賃が下落して、さらに空室も増えるのです。それに耐えれる物件でないといけません。

家賃保証

サブリース契約などで家賃保証があるから大丈夫と考えている方も多いと思います。30年間家賃が変わらないとか、いろいろ手厚く保証されているように見えます。

しかし、サブリースの契約は借りる側が有利な契約となっており、家賃が下がってきたときのたがいが協議して契約を見直すことができるのが一般的です。そのため、家賃保証価格よりも家賃が下がってきたら、サブリース契約の金額の見直し協議になり、協議がうまく行かないと家賃保証が打ち切られる可能性もあります。

つまり、利益が出ているときはサブリース付けておいて、家賃が下がってきて都合が悪くなったら契約を解除するのです。。。最近ではそれで訴訟にまで発展していますが、個人が大企業相手に戦うのはなかなか大変です。

サブリース契約は、相手の都合がよいように契約を変えられると思って契約したほうが良いです。

築古物件に長期間融資で無理やりキャッシュフローを出す

古い物件に長期間融資を組むことで、キャッシュフローが多く見える場合があります。銀行によっては、築30年で利回り10%くらいの物件に30年の融資を組み、1億円当たりのキャッシュフローが200万円で合格基準と言っている業者もいました。しかし、それは返済を先送りして見せかけのキャッシュフローなので大変危険だと思っています。

築30年なので、大規模修繕やリフォームなどの費用が跳ね上がります。30年の融資を払い終わるときに、築60年になっています。融資期間中にどこまで手残りを残せるのかは、かなり懸念があると考えています。

市街化調整区域や旗竿地

市街化調整区域とは、そこの地域は住居を建てるなと指定したような地域になります。もともと物件があったら、既存宅地と言って建て替えが可能だったりするのですが、そのエリアがそれ以上発展することが望めません。なので、普通の価格なら調整区域の物件は避けたほうがいいと思います。

道路に通路で補足面していて、奥で広がっている構造を旗竿地と言いますが、旗竿地は土地の評価価格が出にくいので、売却の時に融資が付きにくくなる可能性があります。普通の値段で旗竿地なら、避けたほうが良いと考えています。

入居者が見つからないリスク

良い物件の判断基準でも書いていますが、その地域の需要を調査しましょう。大学や巨大な工場がある地域は、空が撤退した後のリスクが大きすぎるので控えたほうが良いです。大学の周りだから学生が沢山いる、だからアパートを立てようと、誰でも考え付くことです。誰でも考え付くので、アパートが乱立して競争が激化します。大学や工場が亡くなった後は、空室地帯になります。

大分県杵築市でキヤノンの工場が撤退して賃貸需要が崩れたり、神奈川県相模原市で大学が撤退して単身アパートの需給バランスが崩れたりした例が有名です。

大東建託などがアパートを乱立している地域も注意が必要です。新築ですらなかなか埋まらなくなってきているのに、中古のアパートで戦うのはとても苦労します。横浜市で新築が乱立し、入居者が見つかりにくくなっているのも有名です。無理やり利回りを上げるために1部屋15㎡以下の間取りにしたり、入居者目線でアパートが建てられていない場合もあります。。入居者がつかなくて当然かもしれません。

人口が年々減少している地域も注意が必要です。

建物修繕、災害のリスク

建物が古い場合、特に注意するところとしては

色々な不動産投資のスタイルの解説~自分に合った投資法を見つけよう

のリフォームのところで書きました。リフォーム費用がどれくらいかかるか見積もりましょう。

入居してある部屋のリフォーム費用

現在入居してある部屋の状態チェックはできないのですが、退去した時にどれくらいリフォームが必要かは可能な範囲で確認しておきたいです。過去のリフォーム履歴など資料がもらえるのならもらいましょう。築20年の物件で、ずっと入居されていた方が退去されたとき、原状回復に70万円~100万円かかりました。結構大きいです。不動産屋さんも把握していないことが多く、細かく突っ込みすぎるとめんどくさい客だと思われて嫌われるので、バランスが大切です。。

災害など

崖に面していたり、擁壁があるとその修繕費用が掛かる場合があります。よほどのことがない限り、1棟目では避けたほうが良いです。擁壁の費用はとても高く数100万円規模の工事になります。

海が近い場合は津波の被害などが考えられるため、売却時に融資が付きにくくなることがあります。また、海が近いことを懸念される入居者も多いです。リスクとして考慮しておきましょう。

 

 

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

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