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再建築不可物件は購入してもよいか?不動産投資家が解説




もふ
再建築不可の物件って、購入しても大丈夫なのかな?

この記事では、そんな疑問に不動産投資家が解説いたします。僕は不動産投資家で2014年から不動産投資を行ってきています。その不動産投資家の目線で、再建築不可を購入してもよいのか?ということを解説します。

Youtubeでも解説しています。

再建築不可物件とはどういう物件か?

再建築不可とは、その建物を壊して建て替えることができない物件のことを言います。

建物を建ててはいけない土地に建っている建物で、普通の価格よりもかなり安い価格で購入することが可能です。

再建築不可の場合
  1. 道路に2m以上接していない
  2. 市街化調整区域に建っている

のどちらかの場合が多いです。

1)道路に2m以上接していない場合

建築基準法の42条で細かく規定されているのですが、大まかにいうと「道路に2m以上接していない場合な建物を建ててはいけない」という決まりがあります。(詳細は不動産実務TIPSなど参照)

かなり昔の建物など、道路に接してなくても建物を建てていたりしたので、古い街並みが残っている地域は接道していない再建築不可の物件がたくさんあったりします。

何が道路なのか?とか、2項道路(みなし道路)など細かい規定があるので、すべてを把握するのは難しいので不動産屋さんに確認しましょう。

市街化調整区域に建っている

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域として都市計画法で定義されています。

都市が無計画にどんどん広がってしまうと、道路やゴミ回収や下水や電力など、さまざまなインフラの整備に膨大にお金がかかってしまいます。

そのため、無計画に町が開発されないように、市街化するエリアとそうでないエリアを地方自治体が決めています。そして、市街化を抑制したい区域を市街化調整区域として設定しています。

市街化調整区域には、普通は住居を建てる許可が下りないので住居を建てることができません。市街化調整区域に建っている物件は、再建築不可となる可能性があります。

市街化調整区域に指定前に建っている建物は、既存宅地として建て替え可能なケースもあります。不動産屋さんに確認してください。

再建築不可物件のメリットとデメリット

再建築不可の不動産のメリットとデメリットを上げていきます。

再建築不可物件のメリット

最大のメリットは、価格が安いということです。

自分の好きな建物が建てられない土地ということで、欲しいと思う人がかなり減ってしまいます。

そのため、再建築不可の不動産は、価値が非常に下がって今います。

再建築不可物件のデメリット

再建築不可の最大のデメリットとしては、やはり再建築ができないということでしょう。

仮に災害などで倒壊してしまったとしたら、再建築できない可能性があります。

また、古い建物の場合が多いので、購入後に修繕費がかかるケースもあるでしょう。

金融機関によっては住宅ローンが利用できない場合もあります。

そのような理由から、購入希望者が少ないので売却するのが難しい場合があり注意が必要です。

再調整区域のデメリット
  • 再建築ができない
  • 建物が古い場合がある
  • 住宅ローンが利用できない金融機関がある
  • 需要が少なく、売却できない可能性がある。

自分が住む住宅として再建築不可物件を購入してもよいか?

これは…正直に言うとお勧めしません。

理由は、修繕のリスク、売却のリスクなどがあるので、一般の方が購入して自分の住居とするにはリスクが高すぎるからです。

住まいは長期的に住むことを前提として考えると、ずっと住み続けられるかどうかも不安材料となるでしょう。

住宅ローンが使えない可能性もあるので、売却する場合も苦戦すると思います。

普通の物件が購入できず、再建築不可物件でもどうしても自宅が欲しい。。。という方で、さらにリフォームなど何があっても自分で対処でき、リフォーム後の価格で見たときに再建築不可物件であることを差し引いたとしても割安であるのなら購入するという選択肢もあるのかもしれません。

が、繰り返しになりますが普通の方には決してお勧めできません。

有り余る資産があって、失敗しても余裕な方とかであればありなのかもしれませんが…(そんな方が再建築不可物件に住みたいとは考えにくいのですが…)

 

投資物件として再建築物件を購入してもよいか?

もふ
いろいろ問題がありそうだから、再建築不可物件の購入はやめたほうがいいのかな?
もふ
初心者は控えたほうがいいと思うけど、市場よりもかなり安く、デメリットを把握したうえでうまく再生できる自信があるならいいと思うよ!

再建築不可物件ですが、人気がないので妥当な価格がわかりにくく、様々なデメリットもあるので初心者にはお勧めしません。

しかし、デメリットを差し引いても価格が安いというメリットがあるのなら購入してもよいと思います。

再調整区域のデメリットと対処法
  • 再建築ができない→リスクを許容
  • 建物が古い場合がある→リフォーム
  • 住宅ローンが利用できない金融機関がある→現金で購入
  • 需要が少なく、売却できない可能性がある→持ち切る

かなりお金がかかってしまいますが、築古の物件でも新築同様にきれいにリフォームすることができます。

住宅ローンが出ない場合も現金で購入したり、売却できないことに対しても収益物件としてキャッシュマシーンとして持ち続けるという手法も可能だと思います。

いずれにせよ、価格と立地次第だと思います。

例えば、東京23区内で駅から徒歩10分で100万円とかで売っていたら、買って損することはまずないでしょう(そんな物件ないのですが)。

再建築不可物件だから買ってはいけないことはありません。

重要なのは、リフォームにいくらかかって、家賃がいくら取れて、いくらくらいで売却可能か?というのを考え、それが割安なのか割高なのかを判断することが重要です。

再建築不可物件の解決策

解決策は2つありますが、どちらも難しいです。

隣の土地を買う

接道が2m以下の場合、隣の土地を購入し2m以上接道するようになると、再建築が可能になります。

ただ、隣の土地の持ち主は、こちらの足元を見て価格を吹っかけてくる場合が多いですし、簡単には土地を譲ってくれることはないでしょう。かなり厳しいと思ます。

しかし、もし隣の土地をまとめて購入できて接道したら土地の価格は一気に跳ね上がるので、大儲けするチャンスもあるかもしれません。

もし再建築不可物件を持たれていたら、ダメもとでも隣の方に交渉してみるのもいいでしょう。

道路に接道していない場合、道路の認定を受ける

2m以上で接道しているけど、前面の道路が道路として認定されていないケースにおいての対策です。

その場合、前面の道路を建築基準法としての道路の認定を受けることで再建築が可能になるケースがあります。

各市町村によって規定が決まっているので、その規定にハマれば道路として認定され、再建築が可能となる場合があります。

再建築不可物件は購入してもよいか?まとめ

再建築不可物件を購入してもよいかどうかについて解説してきました。

メリットは価格が安いことなので、そのほかのデメリットが対処可能で、リフォーム費用などを踏まえた価格を考慮しても安いと思う場合は、購入もありかもしれません。

個人的には、再建築不可物件はデメリットが多く手間もかかるので、よっぽど安くないと購入しようとは思っていません。

再建築不可の物件にはデメリットもメリットもあるので、デメリットを対処可能で、デメリットを考慮しても安いと考えられる物件であれば購入もありかなと考えています。しかし、一般住宅としてはリスクが高いのでお勧めしにくいです。

もふもふ不動産のブログで不動産の勉強をしっかりとして、良い不動産を購入できる手助けとなれればうれしいです。

Youtubeでも解説しています。

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