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海外不動産投資の失敗例に学ぶ購入前の確認ポイント




この記事は、海外不動産投資の営業マンに海外不動産投資の失敗談や注意点を書いていただきました!


日本では、少子高齢化や人口減少の影響によって、不動産マーケットの縮小が進むと言われています。こういった中で海外不動産投資を検討する方が増えています。また、海外不動産を取り扱いする日本の業者もかなり増えてきました。

しかしながら、投資目的で海外不動産を購入した結果、失敗してしまった、騙されたという話は多くあります。また、その逆に海外不動産投資をしたいと考えているものの、失敗を恐れるあまり身動きが取れなくなってしまっている方もいるでしょう。

業者が開催するセミナーや海外不動産投資フェアなども多くありますが、海外不動産投資の失敗例については、どこへ行ってもあまり多くは語られないのが通例です。そこで、この記事では海外不動産投資の失敗例から、不動産マーケットや物件そのもの以外に、何を確認しておけば失敗する可能性を下げることができるのかについて解説します。

1.保証賃料が入ってこない:保証利率の妥当性を確認する

海外不動産の失敗例としてよくあることとして、保証賃料が入ってこないことがあります。

デベロッパーによる保証賃料が設定されている場合、支払原資は当然デベロッパーの物件運用収益になります。しかしながら、デベロッパーが目論見通りの入居者を探すことが出来ていないために支払原資を確保することができず、保証賃料を支払えないというケースは多々有ります。

また、「進行中の鉄道整備計画があるから、この先は賃貸需要が伸びていく見通しだ」というセールストークはよくありますが、海外では欧米も含めて工事が遅れるということは多いです。結果的に交通インフラの整備が遅れて賃貸需要が伸び悩むということも多く発生しています。

この他、そもそも物件全体の販売が不調であるため、保証賃料を支払える体力がデベロッパーに残らなかったといったケースや、同時進行のプロジェクトが多すぎてデベロッパーが破綻したということもあります。売主が投資先の国では大手のデベロッパーであっても、手を広げすぎて破綻してしまうのはよくあることです。

日本にはない高利回りの保証を狙って海外に投資する方も多いですが、先進国であっても結果的に保証が実現したケースは少ないのが現状です。投資に失敗しないためには、保証利率の妥当性は必ず予め検証すべきです。

2. 入居者が入らない その1:現地人の所得水準を確認する

さらに海外不動産投資の失敗としては、入居者が決まらないケースもあります。外国であるので、実際に入居者が付くのかどうか、現地の情報を知らないと判断しにくいでしょう。

さらに、入居者が入ったとしても想定家賃よりも安いケースも考えられます。

投資用物件を購入する前には必ず収支のシミュレーションを確認する必要がありますが、この収支見込みにおける想定家賃が、現地で働いている人たちには高過ぎるケースは多くあります。

海外企業の駐在員を狙って入居者を探しますというシミュレーションもよくあるものです。しかしながら、供給過剰によって駐在員数とのバランスが取れず、結果的に空室が続くというケースもあります。

このため、物件の購入前に、シミュレーションされている想定家賃が現地人の所得水準と乖離していないかどうか、予め確認しておくべきと言えます。

誰がテナントを探すのかを確認する

物件が出来上がるまでは当然デベロッパーの責任下で話が進むものですが、保証賃料が設定されている場合、誰が入居者を探すのかを予め確認しておくのが望ましいです。

なぜならば、そもそもデベロッパーの中に賃貸付けの専門部署がない、専門部署があっても実績がないのに賃料保証を謳っているという場合があるからです。

賃貸付けの専門部署もしくはその実績がないなどの場合、物件が完成後に空室で放置される可能性は非常に高くなります。

3.賃貸管理会社と連絡が取れない:賃貸管理に日本人スタッフが関与しているかを確認する

賃貸管理会社のレスポンスが良くない、そもそも全く連絡が取れないといったケースは、アメリカなどの先進国でも多々あります。また、連絡が取れない場合にこちらから連絡を催促するとしても、時差や言語の問題があるために多大なストレスがかかります。

コミュニケーションの問題以外にも、オーナーが許可していないのに、賃貸管理会社が勝手に預け金を使ってしまうなどの悪質な例もあります。日本人スタッフを介在させずに現地の業者と円滑なコミュニケーションを取れるケースは非常に少ないのが現状です。

このため、物件を賃貸運用する段階で、現地の賃貸管理会社をコントロールする日本人スタッフが関与しているかどうかは非常に重要なポイントと言えます。

4.突然銀行口座を凍結された:銀行のルールを確認する

新興国の現地で銀行口座を開設すると、稀に言いがかりのような理由をつけられて突然銀行口座を凍結されることがあります。現地の銀行でローンを組んでいる場合、これによってローンの返済ができなくなってしまうことにつながります。

また、ローン返済のために指定している口座と家賃を受け取る口座とが同じになっているケースは多く、口座の凍結によって家賃を受け取ることもできないという場合があります。

購入した物件が賃料保証の物件で、保証賃料の支払いが滞ると、入金が無いために口座の取引履歴(クレジットヒストリーとも呼びます)を作れず口座が凍結されるという悪循環に陥ってしまう危険性もあります。

最低預金額が設定されている、定められた期間内の取引履歴を作る必要があるなど、口座維持のために設定されているルールは銀行によって様々です。違う言語で作られたルールを細部まで確認することは手間がかかることですが、お金が入ってこなければ投資が意味をなさないため、銀行のルールは必ず確認しておきましょう。

5.出口戦略を取れない:売主は誰なのかを確認する

日本の大手で現地に駐在員を置いている会社から買えば安心と思いがちですが、大手の会社は事前に物件を自社で買い取って転売しているケースがあります。この場合、売主の利益が数10%単位で販売価格に転嫁されていることも多く、販売価格が現地の平均価格から乖離してしまいます。

こうなると、投資出口で物件の売却を検討する際、現地の平均価格が物件の購入価格に追いついてくるのを待つことになり、先の見えない不安を抱えることにつながります。

例えば減価償却による節税を投資目的として物件を購入した場合、購入後6年目に物件を売却する見通しとなることは多いです。しかしながら、6年間という短期間で市場価格が数10%も上がる例は非常に少ないものです。

このため、海外の物件購入を検討する際は、物件の売主が誰なのか・販売価格は市場価格から乖離していないかどうかを予め確認しておくことは投資の出口戦略を考慮する上で非常に重要と言えます。

6.まとめ

ここまで多くのポイントを挙げてきましたが、海外不動産投資において優良な物件を購入して失敗しないためにはどれも非常に重要なポイントです。海外不動産投資の目的というのは、物件の転売益・継続的な家賃収入・減価償却による節税の3つに大別されます。これら全てを確保しようとすると、事前の確認ポイントが多くなりすぎて、結果的に多大な手間とストレスを抱えることになりがちです。

また、3つの目的を間違いなく満たすことが可能な物件というのは非常に少ないものです。欲張りすぎて結果的に海外不動産投資に失敗してしまったという例は多々あります。

このため、海外不動産投資をする場合は特に、その目的を予め明確に絞ることによって購入前に確認するポイントを限定していくことが、失敗する確率を少しでも下げるためのコツと言えるでしょう。

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