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不動産投資において、賃貸物件の火災保険は必要なのか?




不動産投資をする上で、考えなくてはならないのは、災害等のリスクです。

例えば、空室等のリスクについては、物件の修繕、募集条件変更等で対応することが可能ですが、自然災害等が発生することは、大家としてコントロールすることができません。

そこでリスクを回避するのに必要なのが、火災保険に入ることです。

一般的には、入居者が物件を借りる際に、入居者自身の家財を保証してもらうために火災保険に入ることが知られています。

しかし、賃貸人である大家も、建物部分の保証を受けるために火災保険に入ることを推奨します。

今回の記事では、不動産投資において、賃貸物件の火災保険が必要である理由を中心に解説します。

賃貸物件の火災保険に大家が入る必要がある理由

大家は賃貸契約をする上で、火災保険に必ず入らなければならないという法的義務はありません。しかしながら、万が一火災等で大きな被害を受けた場合、大家の所有物件に多額の修理費が発生します。

仮に物件購入時にローンを利用した場合、所有物件の家賃収入がなくなり、借入金返済が遅延し、返済不能に陥ってしまうリスクがあります。最悪の場合、物件をなくなく手放さざるを得なくなるでしょう。

一方、火災保険に入ればそうした心配がなくなります。

さらに、地震や風水害といった自然災害のみならず、火災・放火・窃盗といった事故や入居者の過失で発生した火災等で建物に損害が生じた場合でも対応できるので、物件を運営する上での心配事を大きく減らすことが出来ます。

上記から、不動産投資をする大家を様々なリスクから守ってくれる火災保険は、法的義務がなくとも加入が必須であるといえるのです。

賃貸物件の火災保険は大家用と入居者用に分類される

賃貸物件の火災保険には、大きく2つに分かれており、①物件所有者である大家が入る火災保険②入居者が入る火災保険があります。それぞれの保険について下記で解説していきます。

大家が入る火災保険は主に「建物」全体に対して補償

火災保険には、実際にその建物に住んでいない大家向けの保険もあります。それが、「建物」を補償する保険です。

具体例で言えば、火災等の災害が発生し、共用部分が大きく滅失した結果、賃貸物件として部屋を貸し出すことが出来なくなった場合が挙げられます。

こうしたケースで家賃収入が途絶えてしまうような場合に、「家賃保証」という形で保険会社から補償を受けることが出来るのです。

入居者が入る火災保険は家財保険と借家人賠償保険が一般的

一方、入居者が入る保険については、家財保険と借家人賠償保険が多いです。

家財保険とは、言葉の通り火災等が発生した場合に、入居者が所有する家財が損害を受けた場合に、金銭的に補償してもらうことが出来る保険です。

一般的に入居者が入る保険としては、この保険が多いですが、もう一方の借家人賠償保険はそれ以上に重要な保険です。

借家人賠償保険では、入居者が賃貸人である大家に対し、何かしらの損害賠償責任を負った場合に補償を受けることが出来る保険です。具体例としては、失火をして住居スペースである専有部分の設備を損壊させた場合における賠償責任の補償が挙げられます。

通常、失火による第三者への損害発生であれば、重大な過失がなければ損害賠償を負うことはありませんが、賃貸物件における大家への責任については、重大な過失がなくても賠償責任を負わなければならないのです。そのため、こうしたリスク回避のために借家人賠償保険を入る必要があるのです。

賃貸物件の火災保険の費用について

火災保険の費用については、保険会社によって異なり、また特約をどれだけ付加するかにもよるため、一概に提示することが出来ません。

各社に問い合わせをした上で、ご自身が許容できる限度までなるべくかけることをおすすめします。不動産経営を安定して行うために必要な出費と捉えましょう。

大家は「施設賠償責任保険」に入っておこう

上記では、主に不動産投資をする大家さん向けに、火災保険について解説してきましたが、物件のオーナーとして、施設賠償責任についても事前に知っておく必要があります。

施設賠償責任とは、施設(物件)の管理や仕事の遂行に起因する対人・対物事故による賠償責任のことを指します。

具体例として下記事例を挙げることが出来ます。

  • 建物の外壁が崩れ、通行人にケガを負わせるなどをした場合の責任
  • 建物の不備で入居者がケガをする場合の責任

実例としては、建物の階段が崩壊し、入居者が入院を要する大けがを負ったため、大家が高額な損害賠償請求をされたケースも存在しています。保険に入っていなかった大家が自己破産をした事例もあります。

上記のような事例もあるため、万が一の事故発生にも備えて施設賠償責任保険にも入るべきです。保険の加入方法としては以下の2つがあります。

  1. 火災保険の特約で加入する方法
  2. 施設賠償責任保険に単独で加入する方法

おすすめは、①の火災保険加入時に、特約で同時に施設賠償責任保険にも入る方法です。②と比べて事務手続きが簡略化されますし、トータルの保険料が安くなる可能性があるからです。

保険料は、加入する保険会社や、建物の面積等の条件により変動しますが、月数千円程度で億単位の保障がつく事例もあり、少しの出費で大きな安心を手に入れることが出来ます。

火災保険の特例で施設賠償責任保険に加入する場合の注意点

火災保険の特例で施設賠償責任保険に入ることをおすすめする一方、注意点もあります。下記で説明しますので、以下3つの注意点を踏まえた上でご検討ください。

1.契約予定の火災保険に施設賠償責任保険に関する特約があるかを確認

⇒特約がないケースもあるためです。特約がない火災保険に加入する場合は、単独で施設賠償責任保険に加入する他ありません。事前に確認した上で契約しましょう。

2.火災保険等の主契約を解約した場合は、施設賠償責任保険の特約も自動解約される

⇒火災保険等の主契約を解約する場合は、また新たに施設賠償責任保険の特約がある火災保険に加入するか、新たに単独で契約する必要があります。

3.保険金支払いの対象外となる損害について確認

⇒マンション共用部の給水管破裂より漏水が起こり、他人に損害を与えた場合においては、一般的に施設賠償責任保険の保証対象外となります。漏水での補償が必要な場合は別途「漏水補償特約」を付加する必要があります。※保険会社によっては施設賠償責任保険内で適用される場合もあるので、事前に確認をとりましょう。

また、被保険者である大家と生計を一にする親族が受けた損害においても、保険金支払の対象外となる可能性があります。施設賠償責任保険は、被保険者と他人である人が受けたそんす

不動産投資において、物件は大家さん自身で守る必要がある

前述の通り、不動産投資家は、法的な義務がなくとも、万が一に備えて火災保険に入るべき理由についてみていきました。

また、火災保険のみならず、特約で入れる施設賠償責任保険や、入居者向けの家財保険等にもみていくことで、不動産投資に関する保険には様々な種類の保険が存在することが分かりました。

必要な保険に入っておらず、何かがあってから補償を受けることは出来ません。事例からも見てわかるように、多額の借金を抱えるケースも存在します。

火災保険は不動産投資の早い段階で比較・検討し、契約することが、安心して不動産投資を行う重要なポイントとなります。

 

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