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融資を受けられる決算書の作り方~メガバンクから融資を受ける

銀行融資における決算書の重要性

2017.10.24更新

不動産投資を始めるときにの勉強すべき項目を紹介しました。

色々な不動産投資のスタイルの解説~自分に合った投資法を見つけよう

  1. 良い物件を見分ける
    収益性が十分で事業として成り立つか?
  2. 融資先を見つける
  3. 安く効果的なリフォームをする
  4. 入居者を見つける
  5. トラブルの対応能力をつける
  6. 中規模な修繕を行う
  7. 税金の戦略を立てる。良い決算書を作る
  8. 売却できる。

今回は、良い決算書を作る方法についての解説です。決算書は会社にとって、決算書とても重要なものです。その会社の良しあしを把握するための情報すべてが決算書に書かれています。

決算書をどのようにするかの戦略と方針は、とても重要なものになってきます。特に、初期に方向性を決めるべきことが多いので勉強することは大切です。

決算書を作るというのは、捏造するということではないのでご注意ください。例えば、不動産を購入した時の建物の減価償却の期間を最短でするのか、長めにとるのか(がおった闘魂さんの記事参照)や、リフォーム費用を経費にするか資産にするかなど、場合によっては経営者が選ぶことができる項目が出てきます。その選択肢を今後の経営を見据えて適切に判断するということになります(個別の判断が妥当かどうかは税理士に仰いでください。)

こういう要所要所の選択肢を戦略をもって実行することで、メガバンクからも融資を受けることが可能な決算書にすることができます。実際、自分は資産の詐称や物件情報の偽造などせず、2行のメガバンクから融資の本部承認を得られています(1行はオーバーローン)。

大まかにいうと、私は

  1. 自己資本比率を上げる
  2. 経常利益(営業利益)を上げる。
  3. 赤字にしない経営

を意識しています。これらがどういうことか、フィーリングでザックリ解説してきます(簿記や決算書の本などだと専門用語が多いのですが、正確に覚える必要はないです。イメージが大切です。)

決算書を知ろう

良い決算書を作るためには、そもそも

  • 決算書とは何か
  • 決算書のどこを見るべきか?
  • 良い決算書とは?

等がわからないといけません。。まず決算書について解説し、良い決算書とは何かを解説していきます。

一般的な決算書は3つから成り立っています。

  1. B/S(バランスシート、貸借対照表)
  2. P/L(profit and loss statement、損益計算書)
  3. CF(キャッシュフロー計算書)

これらをざっくりフィーリングで理解していきましょう。知っている方は、飛ばしてOKです。

B/L(バランスシート)

バランスシートは、決算書で一番わかりにくい概念ですが、一番重要な項目となっています。しっかり押さえておきましょう。

 

上の表が簡単なバランスシートの例になります。左右に分かれていて左側がのがわかります。左側の合計が3050、右側の合計が3050で同じになってバランスしています。そのためバランスシートと呼ばれています。

B/Sの左側:持っている資産を全部書き出す

B/Sの左側は資産を表しています。「今、お前の会社でお金になりそうなものすべてかき集めろよ!!!」と怖い人(税務署とか)に言われたときに、自分が持っている金目の物をすべてリストアップし、その金額を書いたと思ってもらえればよいです。

大きく流動資産と固定資産に分かれていると思います。流動資産は、1年以内に現金に換えられるもの(現金、株など)。手元に現金がいくらあるんだ?ってのを見るので重要な項目になります。

固定資産は、すぐにお金に変えられれないもので、現金化するのに1年以上かかると思われる資産を計上します。不動産賃貸業だと、保有する不動産や、パソコンや車などがこれに当てはまります。

B/Sの右側:その資産は誰の金で買ったんだ?

B/Sの左側は持っている金目の資産全部あげました。右側は、その資産はいったい誰の金で買ったんだ?ということになります。自分のお金で買ったのか(資本)、お金を借りて買ったのか(負債)がわかります。

例えば1億円の収益不動産を持っていたとして資産1億円と言っている人もいますが、その1億円はどこから捻出しているのか考えないといけないです。1億円借りて1億円の物件を持っているのなら、資産が1億円で負債も1億円なので、純粋な資産は差し引き0円です。。簡単な事ですが、不動産投資でこのことをわかってない人もいるので要注意です。。(初心者にアピールするため、あえて書いている方もいます)

流動負債とは、1年以内に返済しないといけない借金です。固定負債とは、1年以上後に返済しないといけない借金です。

一般的にB/Sで見る項目

一般的にB/Sでチェックする項目として、借金を滞りなく返せるかどうかをまず見ます。1年以内に返済必要なのは流動負債で、手元の現金は流動資産になります。なので、流動負債より流動資産のほうが十分大きいかどうかを見ます

もし流動負債のほうが流動資産より大きかったら、1年以内に借金返済が出来ずに破たんするかも?と、銀行や投資家は見ます。。。

次に、持っている全資産の中で、自分が出したお金(資本)を見ます。これは自己資本比率と言います。例の場合、全資産が3050で自分のお金は650なので、650/3050~21%となります。自己資本比率が多ければ大きいほど安心です。

一番まずいのが、借金が全資産を上回ってしまう場合です。たとえば、例の状態で借金が5050万円あったとします。その場合、全資産を売り払っても3050万円にしかならないので、2000万円のマイナスになり、債務超過と呼ばれます。この状態になると、融資が付きにくくなります。上場している会社だと、上場廃止になります。

P/L(損益計算書)

これは比較的わかりやすいと思います。利益を計算し、その内訳を書いてあります。営業利益、経常利益、当期純利益がありますが、気になる人は調べてもよいですが、特に覚える必要ないと思ってます。

売り上げがいくらで、仕入れがいくらで、管理費がいくらで…と計算して、利益を計算しています。

これは全部黒字であることが重要です。また、営業利益を特に重視してみています。

キャッシュフロー計算書

1年間にいくら現金が増えたかを示す決算書です。手元の資金が枯渇して返済が滞ってしまうと、黒字を出していても破産する可能性があります。そのリスクを評価するために、その会社の現金の増減を調べることができます。

現金の増減は3つあり、

  1. 営業活動(本業の利益で現金がどれだけ増えているか)
  2. 投資活動(設備などに投資して、現金がどれだけ減っているか)
  3. 財務活動(融資でいくら調達したか)

がわかるようになっています。昨年に比べてやたらに現金が増えている場合、どこが原因で増えているのかをキャッシュフロー計算書で見たりします。仮に昨年に比べ現金が1億円増えていた場合、営業活動で増えていたら健全な会社だと言えます。しかし、投資活動を減らして現金を捻出していたら将来の成長の芽を摘んでしまうことになりますし、借り入れで増えているかもしれません。そういう企業のスタンスなども評価できます。

銀行に好まれるB/Sを意識しよう

決算書の見方がわからなければ、良い決算書もわからないし銀行に対して説明もできないため、決算書の見方を勉強するのは非常に重要となります。ここまでの決算書解説は経営者として必須のスキルなので、初めは難しいと思いますが理解することをお勧めします。法人の経営コンサルタントを受託するときも、まずは決算書を見てその会社のB/S,P/L,CFを解析します。

その知識を前提に銀行に好まれるB/Sについて解説します。

自己資本比率を上げる

自己資本比率が高いほど、借金が少なく自己資金が多いということなので、銀行が好みます。なるべく自己資本比率を上げるようにしないといけないです。

そのためにできる工夫がを紹介します。

資産に組み込める物は資産にする

何かにお金を払ったとき、資産にすることも経費にすることもできる場合があります。そういう時は、出来るだけ資産に組み込むようにしています。

例えばリフォームにおいて、原状回復だけではなく付加価値を加えるようなリフォームについては資産に計上できます(その辺の切り分けは微妙なので税理士に相談してください)。

例えば300万円かけてリフォームした時に300万円を経費にしてしまうと、利益が300万円減ってしまい300万円がゴミになった(資産性がない使い捨ての物)と決算書上はなってしまいます。これを固定資産にすると、現金300万円が、価値のある300万円の設備に変わったと見ることができるのです。

経費にしたら300万円赤字が出るので300万円分が資産が減っており、全資産が200になってしまいました。一方で資産とした場合は現金300万円が設備300万円に変わっていますが、合計の資産は500です。下の図で示しています。

このように、資産に組み込んだ方が資産が増えるのでB/S上は見栄えが良く見えます。デメリットとしては、経費にできないのでその期に多額の黒字が出ている場合の節税にできません。

では、資産にした場合に節税面で損するのか?というと、そういうわけではありません。資産に計上した場合は、売却時に税金が得するようになっています

売却した時にかかる税金の求め方は、

売却益=売却価格ー資産
売却した時にかかる税金=売却益×税率

となるため、リフォーム費用を経費にした場合は300万円売却益が増えることになります。(ちょっとややこしいですが)

仮に500万円で売却できた場合、リフォーム費用を経費にした場合の売却益は売却価格(500万円)-資産(200万円)なので、300万円の売却益になり、ここに税金がかかります。

リフォーム費用を資産とした場合は、売却価格(500万円)-資産(500万円)で0なので、利益は0になります。なので、通常の決算の時の税率と、売却時のにかかる税率によってどっちが税金が安くなるかが決まってきます。

減価償却など経費にしまくると、売却するときの売却益がすごいことになるので注意が必要です。(減価償却は不動産ならではでお金が出ない経費で最高だ!とにかく減価償却を取りまくれ!って書いてある本もありますが、物件を売却するときに売却益として跳ね返ってくる諸刃の剣となっていて税金の先送りにしかなっていない場合があるので、注意が必要です。。)

また、物件購入時にかかる諸費用を、不動産の価格に組み込んで資産化することもB/S上で資産が増えるのでお勧めです。組み込める物はすべて組み込みましょう。

役員のお金を法人に貸し付ける

資本金を入れれば入れるほど自己資本比率が上がるのですが、資本金を入れすぎるとデメリットがあります。

  1. 会社のお金になるので、個人で自由に使えなくなる
  2. 資本金が1000万円を超えると、税金が高くなる

そのため資本金を入れるのではなく、法人が役員からお金を借りる形で自己資金を会社に入れるのです。これを”役員借り”と言います。銀行によって、役員借りを資本として見てくれるのです。自分も役員借りを1000万円以上入れて、自己資本を増強しています。

一方で、会社が役員にお金を貸す役員貸しというのがあります。これは、会社のお金を社長が勝手に使っていると銀行が見るため、絶対にやってはいけません。。もしやっていたら、早急に返済しましょう。1発アウトです。

債務超過にならないようにする

B/Sで債務超過とは、借金が資産を上回ってしまい、全資産を売り払っても借金が返せない状態の事を言います。こういう状態にならないようにしないといけません。また、決算書上は債務超過になっていなくても、実際は債務超過になっているというパターンもあり注意です。

例えば、現金1000万円持っていて、9000万円の物件を諸経費1000万円で購入したとします。これを1億円の融資を受けて購入したとします。総額1億円なので、不動産を簡易的に1億円で決算書に計上しています。

下記図の左側は、決算書上のB/Sです。全資産が1.1億円で、資本が1000万円なので自己資本比率は約9%です。

総額1億円で買った物件ですが、もし銀行の積算評価で5000万円しか出なかったとしたらどうなるか考えてみましょう。図の右が5000万円だった場合のB/Sです。借金が1億円あるのに、現金1000万円と不動産5000万円しかなく、合計6000万円しかないと銀行は評価します。借金は1億円あるので、4000万円債務超過になっているとみるのです。こういう状態になると、ほぼ融資は止まります。。(サラリーマンの与信を担保にしている銀行は融資出る可能性はあり。)

債務超過にならないようにするというのは、決算書上のB/Sを債務超過にしないことと、銀行が評価している物件価値よりも高い金額で物件を買わないことが重要になってきます。

市場に出ているほとんどの物件は銀行が評価している物件価格より実際の価格が高いです。そのため、そこらへんに売っている物件を何も考えずに適当に買っていくと、自然と銀行から融資を受けられなくなる仕組みになっています。。恐ろしいことですね。

逆に、銀行の評価価格以下の値段で買えれば、含み益が出て実際の資産よりもいっぱい資産を持っていると銀行が評価してくれ、融資が受けやすくなります。自分の場合ですが、銀行評価が約5000万円出ている物件を2500万円で購入できました。このような物件を買うと、銀行から見て純粋な資産が一気に2500万円も増えたように見えるのです。

現金を沢山保有する

現金があればあるほど融資は受けやすくなります。現金がなくなると、返済が滞るリスクが高くなるためです。そのため、なるべく融資が受けられるのなら融資を沢山受けて、現金を確保しておいた方が良いです。

例えば、現金500万円で借金500万円の状態の人と、現金5000万円で借金5000万円の状態の人だったら、現金を沢山持っているほうが良いと自分は考えています。現金500万円の状態で600万円必要になった時に何もできなくなってしまいますが、5000万円持っていたら色々と対応ができます。

融資が使えるのでしたら、なるべく融資を使って現金を保有しましょう。(金利が4.5%とか、著しく高い場合は金利負担とどっちが得か精査する必要があります)

P/L 損益計算書の工夫

P/Lは、B/Sよりも自由に選べるということは少ないのですが、融資を受けるための重要な心掛けを解説します。

赤字を出さない

法人で融資を受けるためには、赤字を出さずに黒字にする必要があります。資産管理法人は、サラリーマンと一体として見られるので赤字でも融資を出してくれる場合がありますが、普通の法人として融資を受けるためには黒字である必要があります。

いつかサラリーマンを辞め、自分の法人だけで融資を受けて不動産を買い続けたいと考えているのでしたら、黒字をちゃんと積み上げていく必要があります。赤字を出していくと、B/Sも悪くなるので黒字にすることは重要です。

節税のために赤字にするという方もいますが、融資を受けるためにはちゃんと利益を出して税金を納めないといけないです。キャッシュフローがマイナスになるから黒字にしたくないという方もいますが、税金を払ってキャッシュフローがマイナスになるくらいの利回りの物件を買っているからだと思っています。

不動産取得に必要な経費を分ける

不動産取得時にいろいろと経費がかかります。不動産本体に組み込めるのは組み込んで資産としておくとよいですが、中には組み込めない経費も出てきてしまう場合があります。その場合、不動産取得時にかかる費用を別の勘定項目で計上しておくと、銀行の担当者によっては一時的な費用だからその費用を除いて利益を見てくれる場合があります。

これは石渡さんの本に書いてあったテクニックですが、実際に自分も法人2期目に一時的な費用の勘定項目を分けました。

物件購入の打診を銀行担当者に依頼したとき、担当者からこの一時的な経費について内容を聞かれ領収書を見せてくれと言われました。理由を聞くと、経費からこの一時的な経費を引く処理をするために、領収書が必要とのことでした。優秀な担当者は、こういうテクニックを駆使して融資付けしやすくしているのだなと感銘を受けました。

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

詳しい自己紹介はこちら。また、Face BookTwitterで日々の活動はを投稿しています!友達申請やフォローよろしくお願いします(*´ω`)




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