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不動産投資はいつ始めるべきか?タイミングは?もう遅い?不動産投資家が解説




ぺんち
不動産投資に興味あるけど、、今から始めるのは遅いかな?いつ始めるのがいいんだろうか?

この記事ではそんな疑問に不動産投資家の僕がお答えします。2014年から不動産投資をやってきて、アパート、RCマンション、テナントビル、戸建てなどを買い進めてきました。

2018年にかぼちゃの馬車問題が発生し、スルガ銀行の不正融資問題などが発覚。不動産投資に対する融資が一気に絞られました。

そういったタイミングのため、不動産投資を始める時期ではないと思われているかもしれませんが、それは大きな間違いです。

不動産投資に最適なタイミングなどなく、いい物件があって融資が付いてしっかりと経営できるならいつでも始めるべきなんです。

この記事では、不動産投資を始めるタイミングについて解説します。

不動産投資はいつ始めるべきか?タイミングは?もう遅い?

2019年に入り、銀行融資が絞られてきているので不動産投資を始めるのがむずかしいと考えている方が多いと思います。

サラリーマンに融資をしない銀行も増えたので、サラリーマンの属性を使って一気に買い進めるのが難しい状況です。でも、今までが異常だったというだけ。。

僕の見解としては、

不動産投資を始めるタイミングについての見解
  1. いつの時代も不動産投資は参入障壁が高い
  2. 昨年までの状態が異常だっただけ
  3. 融資が出るときは物件価格が高い
  4. 物件価格が安い時は融資が出ない
  5. いい物件があって経営できればいつでも買う

になっています。

今から勉強しても遅いと思っている方もいるかもしれませんが、何かを始めるときに遅いということはありません。「やってみたいな」と思ったときが最適なはじめ時なのです。

今僕は人工知能の勉強を始めました。40近くになって始めています。遅すぎるとか、もうついていけないとか、遅いと思いますか?そう思ったときが、老いなんです。むしろ今が拡大していて技術が進んでいるのでチャンス!

ってなわけで、もし不動産投資に興味があってしっかり勉強されたいと思うのなら、遅いということはないのでしっかり勉強を始めることをお勧めします。

不動産投資のタイミング~いつの時代も不動産投資の参入は難しい

ぺんち
今は難しそうだから、いい時代が来たら不動産投資を始めよう…

って思われているあなた!いい時代なんて一生来ません。。いつの時代も不動産投資は難しく、参入がとても難しいんです。

まず、現金がたくさん必要であるというのが最も難しいところになっています。現金がないと、不動産投資を始めることは難しいです。

また、銀行から融資を受けることも難しく、さらに不動産の価格や価値を知る方法も難しいです。購入後も税金の知識や、リフォームの知識など様々な知識が必要とされるので、不動産投資はは参入障壁が高いのです。

だからこそ、他の投資に比べて利益を出せる確率が高いのだと感じています。

不動産投資のタイミング~昨年までが異常だった

昨年までなら、違法スキームでお金がなくても購入できている人がいました。

今はその手法は使えないと思ったほうが良いです(そもそも銀行を騙すようなことをしてはいけないのですが…)

ヤバいスキーム
  • 貯金をねつ造して資産を水増し
  • 収入を水増し
  • 物件価格を高く銀行に提示(かきあげ)
  • 多法人で法人を隠して買い進める
  • 逆ザヤの家賃保証

これは、昨年までの状況が異常だったというだけでしょう。

こういう不正が銀行にバレて、一括返済を求められたり、金利をUPさせられたりする方が増えていくと思います。

そんなこんなで、誰でも不動産投資で来ていた状況だったので、物件価格は高騰し続けていました。異常な事態だったと思います。

僕ら不動産投資家は、高値で売り抜けた人が多いですね。。僕も2棟と戸建て2戸を売って数千万円の利益が出ました。

不動産投資における銀行融資と不動産価格の関係

銀行の不動産投資への融資と、物件の価格には大きな関係があります。

銀行融資と不動産価格の関係
  • 不動産投資への融資が出やすくなると、物件を購入したい人が増えて物件の価格が上がる。
  • 不動産投資への融資が出なくなると、物件を買える人が少なくなるので物件の価格が下がる

という関係があります。

つまり、融資が出ているときは物件価格が高騰していい物件がなくなり、融資が出ないときは物件の価格が下がるけど融資が出ないから買えないという状態です。

どの時代も不動産投資を参入しにくいというのは、融資と物件価格の関係も関係があるのです。

2017年までは融資がたくさん出ていたので不動産の価格が急上昇しました。そこでいっぱい買った方は多いでしょう。

一方で2018年に入り銀行融資がストップして不動産の価格が急落しています。

2017年に普通に買いまくった人は、含み損になっていて債務超過の状態にある人もいらっしゃるでしょう。。物件の売却価格より借金のほうが多いので、売るに売れない状態ですね。

このように、不動産投資は銀行の融資方針で大きく状況が変わってしまうので、「なんかあったら売ればいい」という楽観的に考えるのではなく、何かあっても経営できるような物件を買うのが大事です。

不動産投資のタイミング~いい物件があれば買うスタイルがおすすめ

いつの時代も不動産投資は参入しにくいというのを解説しました。

僕の考えですが、不動産投資に参入するベストなタイミングというのはなく、

常に不動産投資の勉強をして情報を収集しつつ、市場より安く経営できる物件があれば購入するというのがお勧めです。

なので、ただ単に待っているだけではいい物件が簡単に買える時代は来ないと考えています。

日頃から銀行開拓も大切になってきます。普段から銀行回りをして、いい物件があったらスムーズに融資を受けられるような体制にしておくことをお勧めです。

2019年に入り、サラリーマンに融資をしにくくなっては来てますが、まだサラリーマンに融資をしてくれる銀行もあります。そういった銀行を使いつつ、しっかりと決算書を作ってプロパー融資を受けられるように準備することが大事ですね。

下記の大学生でも不動産投資を行う方法や、事業性の融資の引き方を解説しているのでサラリーマンでも役立つ内容です。また、銀行融資の基本情報も知っておくべき情報なので興味がありましたらぜひ読んでいただくことをお勧めします。

 

Youtubeでも解説していますので、ぜひ見てみてください

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