不動産投資家のもふもふです。今まで2014年から不動産投資を開始し、資産2億円、純資産1億円を達成しました。不動産投資の魅力や、危険な不動産を買わないように無料で情報発信をブログやYoutubeやTwitterでしています。
今回は、僕がものすごく尊敬している不動産投資家の大先輩の石渡浩さんを紹介します。
石渡浩さんは、2005年に慶應義塾大学大学院に在学中に不動産投資家として活動をスタートされました。連帯保証人もいない状態から、正攻法で銀行融資を開拓。家賃年収2億円まで達成されました。
不動産投資家のパイオニア的存在で、素晴らしい本も2冊ご出版されています。2016年にはご自分の会社を、上場企業フィンテックグローバル子会社ベターライフサポートホールディングス等に約5億円で売却(株式譲渡)されています。
石渡浩さんが大学院生でも銀行から融資を受けられた本物ノウハウなどが、これから絶対に役に立ってきます。
この記事では、石渡浩さんの投資手法や、コラムなどを紹介していきます。
もくじ
石渡浩さんのご経歴
石渡さんのブログより、石渡さんの自己紹介を紹介します。
自己紹介：
神奈川県生まれ。神奈川県在住。
2007年3月慶応義塾大学大学院経済学研究科修了。大学院在学中の2005年12月に不動産投資を始め、大学院修了後の2007年4月に不動産保有管理法人である石渡住宅サービス（株）を設立して代表取締役社長に就任し、不動産賃貸業に専念する。
また、2009年1月からブログとメールマガジンによる不動産投資情報提供を開始し、不動産賃貸業の傍ら講演・執筆にも取り組む。講演は大手の不動産会社・証券会社・不動産ポータルサイト運営会社等の主催者から招聘されて出講するものに加え、自身で企画・募集する自主セミナーもある。メールマガジン・ブログ読者を対象に、有料セミナーの申込を1日で300人から得た経験を持つ、インターネットを利用した集客のプロでもある。
2016年4月、石渡住宅サービス（株）の全株式をフィンテックグローバル子会社のベターライフサポートホールディングスらに約5億円で売却し、フィンテックグローバル（株）の連結子会社にすると同時に、石渡住宅サービス（株）（現商号：ベターライフプロパティ（株）代表取締役社長を退任
–不動産投資家 石渡浩のブログ-より
学生時代に予備校講師のアルバイトをしながらインターネット事業を細々と営み、年収は100万円たらずの大学院生だった石渡さん。院に進学せずに就職された同級生と所得格差が生じていましたが、そこから不動産投資で一気に逆転されています。
2007年に大学院を卒業された2年後の2009年10月の時点で、16棟158戸、区分10戸、戸建て9戸、年間家賃収入1.5億円、CF5300万円を達成されています！(逆転不動産投資術より)
投資を始められたのは15歳の時に投資信託をスタートされたのが始まりとのことです。すごいですね。。そこから、裁定取引(市場の価格のゆがみをついて、絶対に負けない取引)で利益を出し始めます。
しかし、小さな市場のゆがみを見つけるためには、ずっとパソコンに張り付いて株価を見続けないと行けず、相当な労力だったとのこと。時間を拘束されずにお金を稼げる投資として不動産投資に注目。2005年9月から不動産投資を研究始められました。
研究を始めた結果、株価のゆがみよりも不動産の価格のゆがみが大きいことに気づき、不動産を購入することを決意。2005年12月に、子供の時から貯めた貯金を使って、現金で区分マンションを購入。何部屋か購入されたそうですが、すぐ現金がなくなってしまいます。。そこで融資を開拓できないか調査を開始。
政策金融公庫に相談に行き、区分マンションを担保にして大学院生であり保証人もなしにもかかわらず1000万円の融資を受けることに成功されています！
学生でも融資を受けられた秘訣など、詳しくは著書、逆転不動産投資術を読んでみてください！当時、不動産投資の情報など何もなく、ましてや銀行融資をどう開拓するかなどのノウハウなども皆無でした。
そういう状況にもかかわらず、石渡さんご自身で積極的に調査され、独自に銀行開拓されるなど正に不動産投資業界のパイオニア的存在です。僕も石渡さんの本で不動産投資の融資について、とてもたくさんのことを勉強させていただきました。
区分マンションから1棟物にシフトされ、急拡大されています。
個人だと融資の上限が決まっている銀行が多いので、大学院を卒業と同時に不動産賃貸業の法人を立ち上げてます。新設法人で融資を受けることに成功し、そこから快進撃が始まります。
石渡浩さんの不動産投資スタンス
石渡浩さんの投資スタンスとしては、市場価格より安く売られている物件を狙って購入されています。積算価格や銀行評価額が高い物件を購入され、それでオーバーローンを正攻法で開拓されています。
特に土地の価値そのものに注目されていて、土地の立地や形状などから本来の価値を見極めて市場よりも安く購入されてきました。
市場より安く売られている物件は、今も昔もなかなかないのですが、そういう物件を厳選して買っているにもかかわらず、ここまでの規模に拡大されたのはすごすぎます。たとえば、2007年に横浜市築20年のRCを、なんと土地値で購入されたりしています！リーマンショック前でこの物件はすごい安い！
2016年に不動産賃貸業の法人を売却
2016年に石渡浩さんの法人「石渡住宅サービス株式会社」を、ベターライフサポートホールディングス子会社の株式会社ベルスに売却されています。
ベターライフサポートホールディングス株式会社及び株式会社ベルスによる石渡住宅サービス株式会社の株式取得（子会社化）に関するお知らせ当社は平成 28 年４月８日開催の取締役会において、人々のより良い生活をサポートしていくための不動産事業である「ベターライフサポート事業」を推進する当社子会社ベターライフサポートホールディングス株式会社及び株式会社ベルスが、石渡住宅サービス株式会社（以下、「石渡住宅サービス」といいます。）の全株式を取得し、同社を子会社とすることを決議いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
–プレスリリースより-
当時、不動産投資業界にかなりインパクトが走ったのを覚えています。法人が保有する不動産を売却し、個人に資産を移そうとすると所得税がかかります。例えば、法人を解散して1億円を個人に支払うとすると、55%の所得税と住民税がかかってきてしまいます。退職金などをうまく使うこともできますが、いろいろと税金が必要なります。
しかし、株式を譲渡すると、分離課税になるので20%の税金で法人の資産を個人に移すことができるため、株式を売却して法人ごと丸ごと売却するのが一番税金がかからないよい方法です。いろいろと困難があるのですが、約5億円で株式を売却され、約1億円の税金を支払われています。もし55%の税金だったら、2.8億円の税金を持っていかれるので、手残りが全然違いますね(笑)
実際、法人を売却するのは難しい
しかし、法人ごと売却するのはかなり困難があります。
- 買ってくれる人を探すのが難しい
- 物件価格の査定が難しい
- 買ってくれる人が少ないので、価格を思いっきり下げられる
実際、僕は石渡浩さんの法人売却まで、法人を売却した話を聞いたことがありませんでした。2018年10月現在、石渡さん以外で法人を売却された話も聞いたことがありません。すごい方だ…と思いました。
しかし、石渡さん自身は失敗と思われているようです。
石渡浩さんの著書の紹介
石渡浩さんは、すごく勉強になる本を2冊出版されています。僕が実際に100冊以上読んだ不動産投資本の中から厳選した、初心者にお勧めの不動産投資の本の記事でも、2冊とも紹介させていただいています。
学生から正攻法で銀行融資を開拓されたその不屈の精神と行動力と努力と考え方は、不動産投資家を目指す方に絶対にお勧めの2冊です。「サラリーマンで属性もよくないし貯金もないけどどうしたらいいですか？」みたいな質問されますが、学生でも不動産投資を開拓された石渡さんの本は、きっと役に立つはずです。
2009年 学生でもできた逆転不動産投資術(石渡浩)
2012年 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法(石渡浩)
たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術
石渡浩さんのメディア情報、コラムなど
さまざまなメディアやコラムなどで活躍されています。その内容に目を通すだけでも、とても勉強になるのでお勧めです。
石渡浩さんのブログ
石渡浩さんのメルマガ
- 2017年 楽待インタビュー CFよりも利益を重視
- 2016年 楽待記事 法人を売却
- 2013年 ホームズ不動産投資コラム 銀行が決算書を見るポイントなど紹介
2018年10月に石渡浩さんのセミナーに取材に行ってきました
2018年10月27日に開催された、不動産投資銀行融資攻略のセミナーに招待され、Youtubeで取材に行ってきました！石渡さんのインタビューもありますので見てみてください！
セミナーはネットで販売中ですので、興味ある方はぜひ！
また、不動産投資に役に立つDVDも販売されています！
