不動産投資をする際に気になるのが、大家として借主から家賃をちゃんと払い続けてもらえるかという問題です。仮に物件が満室だとしても、家賃滞納者がいると、一定期間家賃収入が減ってしまいます。
空室問題に関しては、賃料や初期費用の調整でうまくいくことも多く、入居者さえ見つかれば早期解決できるのに対し、家賃の滞納問題は長期化するリスクもあり、多くの大家を悩ませている問題です。
家賃滞納が発生すると、催促をはじめとしたやり取りが発生するため、
貸主側の負担も大きく増えてしまいます。
今回は、万が一家賃滞納という問題が発生した場合、不動産投資家である大家としてどういった対処ができるか解説します。
もくじ
家賃滞納問題は事前の予防が一番の鍵
入居者の家賃滞納問題は、契約する前に少し気をつけるだけで防げることも多いです。そこで、どういう点に気をつければいいのかについて解説します。
家賃の集金方法を銀行口座の自動引き落としにする
家賃を滞納してしまう方の中には、
日々の忙しい生活の中で家賃の振り込みを忘れてしまうような方も存在します。お金がなくて家賃滞納する人ではないため、大きな問題にはならないものの、滞納が生じる度に催促をしなくてはならないのは大変です。
このような悪質でない家賃滞納を防ぐには、
家賃の集金方法を銀行口座の自動引き落としにすることが解決策になります。
事前に契約内容の中に盛り込むことで、無駄な家賃滞納を無くすことが可能です。
入居者の審査時に項目ごとに精査し、家賃滞納予備軍の入居を避ける
入居者との賃貸借契約を結ぶ際には審査を行いますが、ここで
気をつけて申込書の内容を確認することで、家賃滞納しそうな人の入居を避けることが可能です。
具体的には
- 月の収入は家賃の1/3以上あるか
- 勤続年数は一定期間あるか
- 安定した収入を今後も得られるであろうと想定できるか
- 前回の入居期間はどれぐらいか
- 連帯保証人が親族でない場合その理由
以上のような観点があげられます。
収入の多くが賃料の支払いに使われる場合、ちょっとした生活の変化や浪費によって滞納が生じやすく、入居者としてリスクが高いです。一般的には、月の収入が家賃の1/3以上あれば、家計として問題のない範囲内と言われています。
勤続年数が短い場合、現職を短期離職した際に、一時的に収入がストップしてしまい、滞納が生じたり、解約などのリスクも考えられます。
前回の入居期間が短い場合は、トラブルが発生している可能性も考えられます。
反対に、これらの項目をクリアした人であれば、家賃をきちんと支払うことができる人である可能性が非常に高くなります。
入居者の権利は居住権として強く保障されているため、申込者が実際に入居してからは、簡単に立ち退き請求などは出来ません。そのため、審査段階で入居者をしっかりと見極めましょう。
もちろん、あらゆる観点から神経質に入居者審査を行うときりがありませんので、仲介してくれる不動産会社に過去の経験などをもとにアドバイスをもらうことで現実的に判断していくことが望ましいです。
また、入居者審査は、数をこなすことで入居者を独自に選別する力が身に着きます。
連帯保証人として家賃保証会社を立てるのがおすすめ
入居審査を厳しくすることで100%家賃滞納が防げるとは言い切れません。
そこでおすすめなのが、連帯保証人として家賃保証会社を立てることです。
家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、入居者に代わり賃料を支払ってくれる会社です。
また、滞納された家賃の保証のみならず、後述するように訴訟を起こすような場合なども、保証会社の費用で弁護士を選任してもらえるため、家賃滞納におけるリスク回避として最適な方法の一つであると言えます。
保証会社が家賃を保証するため、入居者は保証会社に一定額の保証料を支払います。そのため、入居者の中にはそれを嫌がる人もいます。しかし、
家賃滞納リスクを考えると、不動産投資家である大家にとっては、保証会社を立てるメリットの方が大きいと言えます。
家賃滞納が実際に発生した後の対処方法
上記では、家賃滞納を事前に防ぐための効果的な二つの方法をお伝えしました。
以下では、家賃滞納が実際に発生した後に具体的に何を行えば良いか順に追って説明します。
1.本人や連帯保証人への督促状の送付
家賃の滞納が生じた場合、まず初めに本人や連帯保証人へ督促状の送付を行います。こうすることで、貸主側が、入居者の滞納について問題意識を持ってることを知らせます。
そして、それでも入金がない場合「内容証明郵便」を送付して、
再度支払いの督促を行います。内容証明郵便を使うことで、家賃滞納の通知に関する客観的な根拠とすることができます。
以上の対処策を行ったにも関わらず、貸主の催告書を入居者が受け取らなかったり、または受け取っても家賃の支払いを行わない場合は、最終的に賃貸借契約の解除となります。
2. 調停手続きによる家賃滞納の解決
法定手続きの中で、最初に取るべき手段として調停手続きを挙げることができます。調停手続きとは、裁判所において行う、調停委員のあっせんによる民事上の紛争話し合いで解決する手続きです。簡易裁判所の窓口で調停手続きの相談を行うことができます。
民事上の問題が発生した場合、例えば示談のように当事者間で話し合って解決をはかることがありますが、
話し合いがまとまらず主張が平行線のままで終わってしまうことも多いです。
一方で、調停手続きであれば、当事者の間に裁判所が選任した調停員を交えて客観的に話し合いをし、問題解決を行うことができます。
また、訴訟のように厳格な手続きが不要なため、当事者間での解決の余地がある場合は、比較的取りやすい法的手続きです。具体例で言うと、家賃滞納請求として「再び家賃滞納した場合に強制退去とする」と言った独自の取り決めを行うといったケースが挙げられます。
調停で合意をした場合、公正証書という、
証明力のある文章によって取り決めを確定させます。
しかし、相手は家賃滞納をするような方なので、場合によっては合意を破られてしまうケースもあります。
そうした場合、別の法的手続きある訴訟を行うことになります。
3. 物件の明け渡しを求め訴訟を起こす
上述の調停と言った簡易手続きや、相手が話し合いに応じないような場合は、物件の明け渡しを求めて、裁判所で訴訟を起こすことになります。
契約が終了しているにもかかわらず、物件から退去しない場合、裁判によって強制的に決着をつける必要があるからです。
家賃滞納の問題は、基本的に滞納者に問題があるので勝訴する可能性が高いですが、調停と異なり訴訟費用が高額であったり、その後の家賃回収がスムーズにいかなかったりと、問題が
完全に解決するまでには時間がかかることも多いようです。
家賃滞納問題と対処法のまとめ
以上で見てきたように、家賃滞納問題は、審査時からの入念なチェックと保証会社の活用とで事前に予防することができることがわかりました。
また、実際に家賃の滞納が発生した後も、保証会社を活用することで、自分一人で悩まず家賃回収に向けて解決策を実行していくことが可能になります。
家賃滞納問題は、事前に発生する前からあらかじめ想定し、実際に発生した場合にどのようにして問題を解決するのか、考えておく必要がある問題です。
事前に打ち手を考えていれば、問題が発生したときにスムーズに解決に向けた行動をとることができるのです。
