不動産投資家のもふです。いままで、マンションやアパートやテナントビルを4棟購入し、戸建てを2戸購入してきました。
市場の価格より30%～50%くらい安く仕入れ、市場の価格の10%～20%くらいの価格で売却してきました。
あなたは不動産の適正価格はいくらなのか？悩まれたことはありますか？安いか高いかわからない。そういうことがあると思います。
適正な価格を知ることは、失敗をしないというためにもすごく必要なスキルになります。
この記事では、不動産投資家の僕が考える不動産の適正価格の考え方や、どうやって価格を考えるのかを解説していきます。
もくじ
不動産の適正価格はいくらなのか？
不動産は同じものがこの世に2つとない場合が多いので、価格がいくらなのかわかりにくいところがあります。そのため、世の中に売られている物件は高い物件であったり安い物件であったり、様々物件が出ています。
「適正価格」はいくらか？と聞かれることがあるのですが、実は適正価格とは、人それぞれによって異なるのです。不動産に限らず、モノの価格が高いか安いか、適正かどうかは、その人それぞれの価値観によるのです。
それはどういうことか、解説します。
物の売買は、売りたい人と買いたい人で価格が合意すれば売買が成立します。買いたい人が、解体金額で買うということは、それが適正価格になるのです。
例えば、小学校の近くで1000万円で戸建てが売られていたとします。Aさんは子供が嫌いだったとすると、Aさんにとってはその戸建ては1000万円では高いと思いました。Aさんにとっては1000万円は適正な価格ではなかったのです。
その小学校に通う子供がいるBさんは、引っ越し小学校から近い家を探していました。Bさんは1500万円までの予算で一軒家を探していたので、1000万円はとても安いと感じました。住宅ローンの返済額も少なくなり、安い買い物をしたと喜んでいます。
1000万円の家は、Aさんにとっては適正価格でなく、Bさんにとっては適正価格だったのです。
このように、物件の価格が適正かどうかは、その物件を購入する人々によって異なるのです。一概に、その不動産の価格が適正なのかどうかは決められません。これは不動産に限らず、すべてのものにおいても共通です。
エルメスのバーキンというバッグは100万円以上します。バーキンにあこがれている人にとっては適正な価格ですが、興味がない人にとっては高すぎて適正な価格ではないと思うでしょう。
不動産が適正価格かどうかではなく、購入してもよいか判断しよう
価格が適正かどうかは、それを買う人次第ということです。ではどうすればいいか？
その不動産を購入してもいいかどうか、あなた自身が判断をされることが大切になります。不動産屋さんのセールストークを信じるわけではなく、自分自身で学んで身につけた知識で判断することが重要です。
もちろん、完全にすべてを理解することは不可能ですが、必要最低限の知識を知っておく必要があります。不動産は一生に1回の買い物になることが多いです。あまり調べずに、言われるがまま購入してしまって後悔してしまう…ということがないようにすべきです。
不動産の価格相場はインターネットで簡単に調べられる
また、現在、インターネットの無料サービスを利用して土地、マンション、住宅などの不動産の価格相場を簡単に調べることができます。不動産は同じものがこの世に２つとありませんが、駅、沿線や、駅からの距離、築年数など類似した物件の価格相場を調べて把握しておくと良いでしょう。
例えば「ウチノカチ」というサイトでは、ユーザー登録せずに、国土交通省の売買価格情報に基づき、マンション、住宅、土地および賃貸物件の価格相場・推移、家賃相場・推移を簡単に調べることができます。市区町村などのエリアや、マンション物件名から相場を調査したレポートや平均価格、築年数を簡単に調べることができます。
また、「トチノカチ」というサイトでは、全国の公示地価・相続税評価額・固定資産税評価額などの土地の価格相場に関する情報をワンクリックで簡単に調べることができます。
このように、現在では誰でも簡単に不動産価格の相場を確認できるサービスが揃ってきています。予め、エリア、駅距離、築年数などに応じた価格相場を確認しておくべきです。
インターネットに掲載されている物件の価格は高い？
インターネットに掲載されている物件の価格は高いのかどうか聞かれることがあります。
物件によってまちまちといえるでしょう。例えば、今すぐにでも売却したいという方がいたとしたら、平均的な価格より安い値段で売却すると思います。
逆に、すぐに売れなくてもいいけど、高く売れたらいいなって方がいたとしたら、平均よりも高い価格で売りに出して気長に買ってくれる人を探しているのかもしれません。(僕はこのパターンです)。
このように、インターネットに掲載されている物件は、さまざまな事情で売却されているので、高い物件も安い物件もまちまちとなっています。
1店だけ注意が必要なのは、安い物件はすぐに売れていってしまうので、インターネットにずっと残っているは、実際に取引されている価格帯よりも少し高いという場合があるので注意です。
不動産の購入してもよいかどうかを判断するポイント
では一体どのように判断すればよいのかを解説します。
1)周辺の相場価格よりも安いかどうかを確認
スーモやアットホームなどで、購入を検討している物件と似たような物件を探して価格を比較します。
例えば、名古屋駅から徒歩10分で築10年で50㎡の2LDKのマンションの購入を検討していたとしたら、同じようにな条件で検索して、あなたが購入しようとしている物件に対し、価格が安いかどうかを比較するのがよいでしょう。
全く同じような条件の物件がない場合もありますが、なるべく近い物件をたくさん見て、その物件が平均的な価格より安いのか高いのか判断するようにしましょう。
高くても許容範囲で欲しい！というのでしたら、それはそれで問題ないと思います。いい物件は、逃してしまったら公開するのも大きいです。
2)購入した後、住宅ローンの返済が可能か
一般住宅であれば、住宅ローンを活用して購入される方が多いと思います。住宅ローンを返済しても、普通の生活が問題なく遅れて貯金もできる状態なのかどうか、シミュレーションすることが大切です。
お子様がいらっしゃる場合ですと、学費が将来かかってくることも考えられます。また、老後の貯金や、突発的な支出なども考えて住宅を購入することが大切です。
不動産投資の収益物件を購入される場合については、より細かい収益計算をして、お金がしっかりと残るのかを判断しないといけません。
3)周囲の環境は問題がないか？
騒音がうるさくないか、においは問題ないか、治安は大丈夫かなど、基本的なところを確認しておいたほうが良いです。一度購入してしまってから環境的な問題が見つかってしまうと、なかなか引っ越すこともできず精神的に苦しい思いをしてしまいます。
朝、昼、夜、平日と土日などで周囲の環境を確認されたりする方もいます。そこまですることはないと思うのですが、安心した家を買うためにはしっかりとした調査が必要です。
4)修繕費用や管理状況は問題がないか
もし中古の物件を購入される場合、購入後にリフォームが必要な個所がないかどうかは調べておいたほうがよいでしょう。また、マンションの場合は修繕費がしっかり積み立てられているかなども気になるところです。
一軒家を購入される方は、屋根に雨漏りがないかどうか、外壁塗装は必要ないか？傾いていないかなどの調査も必要です。普通に戸建てを買う場合はまず大丈夫だと思うのですが、安い物件を購入するときは注意が必要です。
動画でも解説しています
https://youtu.be/lwc2rDn4Guw
