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不動産投資の基本中の基本である、「利回り」について超わかりやすく解説しています。
利回りとは、その不動産の収益性を判断するのに必須な指標で、不動産投資の指標の中で最も重要な指標の一つになっています。この言葉をまず勉強することが、不動産投資のスタートといっても過言ではないでしょう！
必ず利回りの概念を理解してくださいね！
動画でも解説しているので、ぜひ見てみてくださいね！
不動産投資の利回りの計算方法
利回りは一番大切な指標なので、絶対に抑えておくようにしましょう！
利回り ＝ 年間家賃/物件の価格
のことを、利回りといいます！
年間家賃を物件価格で割ったものですね。単純に年間家賃を物件の価格で割ったものを、表面利回りって呼びます。
ふつうに利回りと言った場合は、表面利回りの事を指しますので、注意してください。
実利回りとは？
表面利回りは、単純に家賃を物件価格で割ったものでした。これには2点問題があります。
- 家賃から経費が除かれていない
- 不動産購入は不動産の価格以外に7%くらいの諸経費がかかる
という問題があります。
例えば、区分マンションであれば管理費用とか修繕積立費が必要になったりします。また不動産を購入するためには、仲介手数料が3%かかり、不動産の所有権の登記にも費用が掛かったり、何かとお金がかかるのです。
このため、表面利回りだけでは不動産の収益の実力を知るのに十分でない場合があるのです。
この問題点を解消したのが実利回りという計算方法です。
実利回り ＝ (年間家賃-経費)/(物件の価格＋取得の諸経費)
となります。
どれくらいの利回りの物件を買えばいいの？
どのくらいの利回りなら物件を購入していいのかについては、一概にいうことはできません。
都会であればあるほど利回りは低くなりますし、田舎であればあるほど利回りが高くなる傾向にあります。
さらに物件の立地や構造と築年数にも大きく依存してしまうからです。
あくまで僕の目線ですが、地方の木造で築20年のアパートなら、利回りは少なくとも20%はほしいですね。。
また、ちゃんと入居者をつけることができて、融資が付くことが前提です。
大切な事としては、その地域の物件の市場よりも安いことが大切です！
不動産投資の利回りに関する注意点
物件を高く売るために、実際の家賃よりも多く見せようとする不動産屋さんがいたりするので要注意です。
実際の家賃は5万円しか取れない地域なのに、絶対にその金額では入居者が見つからないような7万円とかの家賃で計算して利回りを高く見せようとしたり、
大家さんが入居者さんから集めて支払っている水道代や自治会費などを利回りに含めてしまったり、太陽光発電の発電を利回りに含めている場合があります。
いずれも、実際の利回りが下がってしまうので要注意です。
利回りのまとめ
さて、いかがでしたでしょうか？利回りは基本的な項目なので、絶対に覚えてくださいね！
動画がわかりやすければいいのですが、、
- 表面利回り＝(年間家賃)/(物件価格)
- 実利回り ＝(年間家賃-経費)/(物件価格)
- 家賃を高くごまかして、利回りをよく見せている物件があるので注意！
