この記事ではそんな疑問にお答えします。
私は2014年から不動産投資を行ってきて、これまでアパート2棟、マンション1棟、テナントビル1棟、戸建て2戸を購入したり売却したりして、資産2億円、純資産1億円を築くことができました。
不動産投資家の目線から、不動産投資クラウドファンディンについて解説します。
CREALは不動産投資クラウドファンディングです。
簡単に言うと、みんなからお金を集めて不動産を取得し、その家賃で配当を分配します。
最後に、物件を売却して、みんなのお金を返還する仕組みです。
ソーシャルレンディングではmaneoが有名です。しかし、maneoの不動産のソーシャルレンディングは物件評価が甘く流動性がない物件で、不動産投資家から見るとありえない案件でした(参考：maneoの20億円は返ってくるか？)。
maneoと比較するとCREALはかなりまともで、不動産投資家の目から見てもリスクは小さいと思い紹介します(100%安全な投資はないので、そこはリスクを自己判断をお願いします)。
従来のソーシャルレンディングは、投資先がブラックボックスのために出資が適正かどうか判断できませんでした。
CREALの不動産投資クラウドファンディングは運用会社と投資先が明確になっているので、投資家自身がリスクを判断することができます。
- 投資先が明確で投資家が担保評価可能
- 高すぎない適切な利回り
- 区分マンションなど小規模投資が可能
- 1万円から投資が可能
- 運営会社のブリッジシーキャピタルが不動産投資ファンドの実績あり
- 元本割れした場合はCREALの出資から優先補填
- 2018年から開始され、まだ実績が少ない
- 元金が返ってこない可能性がある
- 途中解約は不可能
- 収入が雑所得になるので税制面で不利
会員登録は無料でいつでも退会可能なので、登録だけして案件の概要をまず見てみるのもおすすめです！
メールアドレスとパスワードを入れるだけですぐ登録でき、様々な案件を見ることができます。
あくまで不動産投資家としての個人的な見解です。投資は自己責任なので、投資した結果について私は何も保証できませんのでご了承ください。不動産投資クラウドファンディングにおける起こりうる最大のリスクとして、元本が全額かえってこないリスクがあります。
もくじ
従来のソーシャルレンディングのデメリット
従来のmaneoのソーシャルレンディングでは、
- どの物件に出資しているのかわからなかった
- 誰に出資しているのかわからなかった
- 担保評価が妥当かどうかがわからなかった
というデメリットがありました。これは、投資先が安全なのか、投資先に問題があった時に担保を売却してお金が返ってくるのかどうか？が投資家が判断できない大きな問題となっていました。
そのため、仮に金利が8%とか高いとしても、本当にその投資先が安全なのか、8%のリターンは適切なのか？というところが判断つかず、投資先としては不適切と考え、僕は推奨してきませんでした。
さらに、maneoでは出資先が、集めたお金を別のことに使っていたことも発覚し、個人投資家57名から集団訴訟に発展しています。
こういったことから、投資先の会社と投資先の物件がわからない事のリスクがわかると思います。
CREALの不動産投資クラウドファンディングは投資先を明示
CREALのメリット！投資先がとても明確になっている
CREALの不動産投資クラウドファンディングでは、投資先を明確にしています。
そのため、投資家が投資先が妥当かどうか判断することができます。
これは大きなメリットです。
- 投資先が明確で投資家が担保評価可能
- 高すぎない適切な利回り
- 区分マンションなど小規模投資が可能
- 1万円から投資が可能
- 運営会社のブリッジシーキャピタルが不動産投資ファンドの実績あり
- 元本割れした場合はCREALの出資から優先補填
たとえば、ファンドの案件を見ると、シンシア本郷3丁目の物件が掲載されています。
物件名、立地、広さなどがわかるので、スーモなどで検索することで
- 物件の価格が妥当か？
- 想定家賃取りまりが妥当か？
- 売却可能しやすいか？
等を調べることができ、投資家自身で問題がないかどうかが判断できます。
例えばこの物件であれば、
- 東京大学のすぐそばの本郷3丁目駅から徒歩6分
- 2002年築 RCマンション
- 21㎡、バストイレ別
とかの詳細な情報が載っています。ここから、価格1968万円が妥当なのかどうか、家賃がいくらくらいで利回り4%が妥当かどうか？など、不動産投資家であれば調べることができます。
そのため、安心して出資することができるのです。
CREALのメリット！小規模な物件が多い
2019年4月に掲載されている最新の投資案件は、
- シンシア本郷3丁目…1968万円区分マンション 利回り4%
- パレステュディオシンシア文京千石…1671万円区分マンション 利回り4.2％
- プレールドゥーク銀座EAST2…2337万円 区分マンション 利回り4％
と、小ぶりな区分マンションが多いです。
みんなの出資でこの物件を購入しているので、最後この物件を売却しないとお金が戻ってこないことになります。
これくらいの規模の区分マンションだと、流動性が非常に高く簡単に売却可能です。全額戻ってこない可能性は0ではありませんが、そう大きく売却価格の予想を外すこともないと思います。
maneoが20億円の焦げ付きを起こした案件では、山の上の廃病院が担保でした…。これを20億円で売り抜けるのは不動産投資家の僕から見るとほぼ不可能だと思っています。
利回りが高すぎない
何事にも適正な相場とあります。
例えば、車のフェラーリは3000万円くらいします。でも、「新品のフェラーリが100万円で買える」ってお店があったら、明らかに怪しいですし常識ではありえませんよね？
不動産投資で、配当利回り8%を確保するのは至難の業です。それができるというのは、何らかのリスクを含んでいると僕は考えています。。
区分マンションで4%くらいの配当であれば、妥当なレベルです。(2019年4月時点でサイトに載っている案件のみ。今度どうなるかはもちろん僕は保証できません)
都内で山手線の内側の区分マンションで配当利回り4%だと、これでも配当利回りは高いかもしれません。管理費や修繕積立費や広告費や原状回復費用など引いたうえで手残りで4%は、難しいです(融資使うなら、銀行の金利だけで2%くらいはします）
そういった意味でも、適正な利回りなので無理なことをしていないな！って感じます。
ただ、投資にリスクは必ずあるので、自己責任でのご判断をお願いします。
CREALの不動産投資クラウドファンディングのデメリット
CREALのデメリットとしては、2018年から開始しているので不動産投資クラウドファンディングでは実績がまだ十分にないということがあります。
CREALの運営会社のブリッジ・シー・キャピタルは約300億円の資産を運用する不動産ファンドです。ファンドとしての実績があるのですが、ソーシャルレンディングとしての実績は未知数です。
一般的なソーシャルレンディングのデメリット
これはCREALの不動産投資クラウドファンディングのデメリットというよりもソーシャルレンディングのデメリットになります。
- 元金が返ってこない可能性がある
- 途中解約は不可能
- 収入が雑所得になるので税制面で不利
元本は配当は確定していません。
出資した元本を保証することは出資法で禁止されているので、そもそも法律的にできないようにっています。
元本が全額返ってこないリスクとしては、購入した区分マンションが出資した金額より大幅に下回ってしまった場合に起こりえます。
配当利回りも保証されていません。これは、入居者が全くつかないなどとなった場合、家賃が入ってこないので配当を支払うことができなくなります。
リスクをカバーするため、CREALも一部を出資しており、もし運用終了時に元本が減ってしまった場合などはCREALの出資分から補填される仕組みになっているそうです。
もちろん、CREALの出資以上の損失が出たら補填しきれないのですが、万が一の時は安心材料が増えることになります。
CREALの評判は？Twitterの反応
従来のソーシャルレンディングのデメリットであった出資先と運用会社が不明確というデメリットが解消されているため、個人投資家にとても人気になっています。
案件の規模が2000万円くらいと少額なので、すぐに募集がいっぱいになっているようです。(人気だから安心というわけではないので注意。)
CREAL瞬殺#CREAL#ソーシャルレンディング pic.twitter.com/M0LYzEd1P6
— いしやん@投資垢 (@ishiyaaan0703) April 17, 2019
https://twitter.com/tajinx/status/1115772197241417729
Crealの物件、今回も即蒸発。買えなかった。なんかもうやる気なくなるね
— Shiro (@comdenlock) April 17, 2019
人気なので、すぐに募集がいっぱいになるようです。
もしご興味がある方は登録だけしておくことをお勧めします。
メールアドレスだけで簡単登録できます。口座開設まで、5日間くらいかかるそうです。
CREALの不動産クラウドファンディングまとめ
CREALの不動産投資クラウドファンディングについて、不動産投資家の目線で解説しました。
従来のソーシャルレンディングのデメリットだった不透明なところが解決されていて、不動産投資家から見ても投資対象として問題なさそうに見えます。
むしろ人気が集まりすぎていて、投資できない人のほうが多いようです。
投資案件を増やすために怪しい案件を増やさないか若干心配ですが、このまま都内の流動性の高い案件を確実にこなしていってほしいなと思います。
僕も余剰資金を少し投資してみようと思います。
下記のインタビューでは、CREALの社長がインタビューされています。
