不動産投資を初めて見たいという方は多いと思うのですが、いくらお金があったら始められるのかって、わかりにくいですよね。。
不動産投資で必要なお金は、購入する物件と銀行の融資がいくら出るかによって大きく変わります。
そうはいっても、具体的に何にどれくらいのお金が必要なのかわかりにくいと思います。
僕は2014年から不動産投資を行ってきており、これまでにアパート2棟とRCマンション1棟とテナントビルや戸建てなどを購入してきました。
不動産投資家としての経験をもとに、この記事ではそんな疑問にお答えします！
また、実際に僕がRCマンション1棟を購入した時にかかった費用などを紹介しています。
YouTubeでも解説しています！
もくじ
不動産投資物件を買うのにいくらお金が必要なのか？
まず不動産投資物件を購入するのに必要なお金を整理してみましょう。
不動産投資に必要なお金は、
- 購入時に必要なお金
- 購入後に必要なお金
になります。
- 購入する不動産の代金
- 不動産購入に必要な諸経費
- 火災保険(入らないことも可能)
- 不動産取得税(1回目だけ)
- はじめの修繕費用
- 年間の維持費用
- 火災保険(入らないことも可能)
になります。
これらのお金がいくらくらいになるのか？
1000万円のアパートを買った場合を例に、具体的に解説していきます。
不動産購入時に必要なお金
不動産購入時には、物件の費用と、購入の諸経費が必要になります。
不動産投資物件の本体の費用
1000万円の物件を購入するのに1000万円が必要となります。
もし銀行の融資を使うことができれば、必要なお金を減らすことができます。
もし1000万円融資を受けることができたら、頭金は0円でもOKです。物件の価格満額の融資を出してくれることをフルローンといいます。
2019年時点では、不動産投資への融資が厳しくなっているので、フルローンが出にくい状況です。
仮に8割の融資を出してくれるとしたら、800万円を融資で使い、200万円が頭金で必要となります。
不動産投資物件購入に必要な諸経費
不動産を購入するのに諸経費が必要となります。諸経費は、物件ごとに異なるのですが、物件価格の7%くらいが目安と言われています。
1000万円の物件だったら、70万円くらいが目安ですね。
- 仲介手数料
- 登録免許税(登記に必要な税金)
- 司法書士費用
- 固定資産税の日割り計算
等になります。
もし1000万円のアパートを8割融資で購入するとしたら、頭金で200万円、諸経費で70万円くらい必要となり、合計270万円くらいが現金で必要となります。
不動産の諸経費を出してくれるオーバーローン
実は、不動産本体の金額だけでなく、諸経費を含めて融資を出してくれる場合があります。不動産価格＋諸経費を含めた融資を、オーバーローンといいます。
オーバーローンであれば、お金を1円も出さずに不動産を購入することも可能となっています。専業大家さんの中には、リフォーム費用を含めて融資を受けている方もいたりします。
このように見ていくと、銀行がいくら融資を出してくれるかによって必要な現金が全く違うことがわかると思います。銀行から融資を受けることは、不動産投資では最も重要なことの一つとなっています！
不動産投資物件を購入した後に必要なお金
購入時にお金を支払えばそれで終わりではありません。
購入してからもお金がかかるので、不動産投資家は大変です…。
購入後に必要なお金としては、
- 不動産取得税(1回のみ)
- 購入初期の修繕費用
- 年間の維持費用
- 火災保険(入らないことも可能)
があります。
不動産取得税
不動産を購入したときに1回支払わないといけない税金です。
購入する不動産の土地や建物の標準課税額によって変わります。
【原則】
宅地……×4％
住宅……×4％
【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3％
住宅……評価額×3％
※軽減措置は、2021年3月31日まで
軽減措置などいろいろありややこしいです。詳細は、スーモのサイトなど見てください。
実際にいくら必要なのかは、不動産屋さんに聞けば教えてくれます。
1000万円のアパートであれば、不動産取得税はざっくり10万円くらいなのではないでしょうか。。
購入した時に修繕されていない部屋の修繕費用
売り主さんがお金がなくて修繕できないなど、いろいろな事情があるのですが、投資用物件を購入する場合、空室が放置されているケースがあります。
このような場合は、購入後に自分でリフォームしないといけません。また、外壁塗装が必要とか購入後に他にも修繕が必要なケースがあるので、不動産屋さんにいくら必要なのか確認しましょう。
子の修繕費用も見込んでおかないと、購入したはいいけど修繕できずに空室の募集がかけられない…ということもあり得ます。
火災保険の費用
不動産投資物件を購入したら、しっかりと火災保険に入っておきましょう。入らないことももちろん可能なのですが、火事になった時のリスクを考えると入っておいたほうが良いです。
物件引き渡しの日から加入するのが普通なので、引き渡しまでに契約するのがお勧めです。
火災保険の費用は、保証金額や地震保険の有無、その他特約の内容によって全く違うので一概に言えないのですが、1000万円のアパートであれば年間5万円～10万円くらいなのではないでしょうか？これも不動産屋さんに確認すれば教えてくれます。
年間の維持費用
不動産投資物件を購入して維持していくのにお金がかかります。
1年に1回固定資産税払う必要があります。
また、退去されると退去した部屋の修繕費や、空室募集の広告費、雨漏りなどのトラブルが発生した場合のトラブルのお金などがかかります。
入居者さんから毎月頂いている家賃で支払い可能であればよいのですが、もし家賃では足りないようでしたら自分のお金から支払っていく必要があります。
どれくらいお金がかかるか…？は、物件次第なのですが、1000万円のアパートを購入した場合、手元に100万円～300万円くらいはあれば安心かな？と個人的に思います。。
1000万円の不動産投資物件を買うのにいくらお金が必要なのか？
1000万円のアパートを8割の800万円融資を受けて購入する場合、ざっくりですが、、
- 頭金…200万円
- 諸経費…70万円
- 不動産取得税…10万円
- 火災保険…5万円
- 合計285万円
と、だいたい300万円弱くらいになります。
さらに、購入後にどれだけ修繕費が必要か？退去した時にどれだけお金が必要か？によって必要なお金が変わってきます。
個人的な感覚ですが、1000万円くらいの物件を購入した後に手元に100万円～300万円くらいはあったほうが安全なので、購入時に300万円、手元に100万円で合計400万円があったほうがいいかなという印象です。
この400万円は不動産投資用なので、もちろん家族が生活するのに必要なお金や、万が一の時に何かあった時の貯金は別に持っておいたほうが良いです。
お金がないと不動産投資はできないのか？
お金があったほうが有利であることは間違いないのですが、不動産投資家の中にはお金がない中からスタートされた方もいるので、お金がないとできないということはありません。
例えば、
- 戸建てを100万円で購入
- DIYで50万円で直す
- 5万円の家賃で貸す
- 何年か保有して300万円で売却
のような投資法をされている方がいます。
100万円で戸建てが買えるの！？と思われる方がいると思いますが、ボロボロでよければ地域を絞れば100万円の戸建てはみつかります。
こういった戸建を直すのはスキルや知識や時間が必要なのですが、そこは行動力と努力でカバー！お金がないところからこういう物件からスタートされている不動産投資家さんもたくさんいます。
いろいろな投資方法があるので、不動産投資は奥が深いです。
実際に僕が4700万円のRCマンションを購入した時に必要だったお金
築16年の4700万円のRCマンション1棟を購入した時に、いくらの費用が必要だったかを紹介します。
購入に必要だったお金は、
- 物件価格4700万円
- 諸経費260万円
- 不動産取得税120万円
- 固定資産税41万円
- 火災保険10万円
積算価格が8000万円くらいあったので、5000万円のオーバーローンを受けることができました。
なので、支払ったお金は不動産取得税と固定資産税と火災保険の170万円くらいになります。
170万円で5000万円のRCマンションが購入できるのなら、かなり手出しのお金が少ないほうでしょう。
このことからも、不動産投資をするには銀行融資がとても重要で、オーバーローンを受けることができれば手出しのお金がとても少なく買い進めることができます。
銀行融資を攻略しましょう！
不動産投資物件を買うのにいくらお金が必要なのか？まとめ
ここまで解説してきたように、不動産投資を開始するには物件購入費用、諸経費の費用、不動産取得税などが必要です。
1000万円の物件を8割の融資で購入するなら、300万円くらいが必要で、さらに貯金も100万円くらいはあったほうが良いでしょう。
繰り返しになりますが、不動産投資で物件を購入できるかどうかは融資がとても重要になるので、銀行の開拓方法や、いかに市場より安い物件を購入するかがとても重要になります。
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