不動産価格は下落するか？オリンピック後の動向に注目。不動産投資家が解説

オリンピック後に不動産の価格は下がるのかな？いま、価格が上がっているって聞くけど…どうなるのかなぁ？

この記事では、そんな疑問にお答えします。

私は不動産投資家のもふといいます。2014年から不動産投資を行っており、今までに4棟と戸建て2戸を購入してきました。

不動産投資家は、以下に物件を安く買うかがとても重要になるため、不動産の価格動向にものすごく注目しています。

住宅用の不動産価格についてはまだ下落の傾向は見えていませんが、オリンピック後にどうなるのか？とても気になるところです。

不動産の価格が上がるか下がるか予想することはとても困難です(もしわかれば大儲けできる)。この記事では、最新のニュースを交えながら、今後東京の不動産価格は下がるのかなどを分析していきます。

Youtubeでも解説していますので、良かったら見てみてください！

1 不動産の価格はどうやって決まるか？
- 1.1 買いたい人と売りたい人の需要と供給で決まる
- 1.2 銀行の融資が出るかどうかで決まる
2 東京オリンピック後に不動産の価格は下落するか？
3 (2019年1月30日)首都圏の2018年中古マンション動向、件数は横ばい、価格は上昇。
4 (2019年1月27日)不動産取引に急ブレーキ　18年下期取引額34%減海外勢が高値警戒
5 そのほかの不動産価格に関するニュース
- 5.1 不動産、3年内に調整局面オリックス・井上社長に聞く　大京取り込み買い場に備え
6 一括売却査定サイトで不動産を査定してみる
7 不動産価格はオリンピック後に下落するか？まとめ

不動産の価格はどうやって決まるか？

不動産の価格はどのように決まるのかを知ることは、物件の価格が今後上がるかどうかを見極めるのに大切な要素となります。

不動産の価格は、

不動産の価格が決まる要素

買いたい人と売りたい人の需要と供給で決まる
銀行の融資が出るかどうかで決まる

が大きな要素を決めています。

買いたい人と売りたい人の需要と供給で決まる

不動産に限らずですが、モノの価格は需要と供給の多さで決まります。

例えば、

不動産が欲しい！いい物件あったらたくさん買いたい！値上がりもしているし、消費税も上がるから早く買わないと

って人が多く、一方で「不動産の価格はまだまだ上がるから、不動産を売りたくない」という人が多かったら、市場には不動産を買いたい人であふれているわけです。

そういう状況で、売り物件がない場合、物件の価格はどんどん上がっていきます。ゲームとかスマホなら、工場で作ったりして供給量を増やすことができるのですが、不動産は土地がないと物件を売ることができません。

必然的に、売りたい人が少ない場合は価格が上昇していきます。

一方で、

不動産の価格が下がりそうだから、早く売ってしまいたいな。。

という人が多くなってきたら、物件を売りたい人が増えます。逆にこれから買おうと考えていいる方は、「いっぱい物件が出ているし、不動産の価格が下がりそうだから今は不動産買わなくてもいいかな」って考えるようになります。

このように、不動産の価格は物件の価格が上がりそうなときはさらに上がるようになっていて、下がりそうなときはさらに価格が下がるような方向に力が働きます。

今後の不動産の価格の変化を予想するときは、買いたいという人が多いかどうかという需要を見るのが有効です。

銀行の融資が出るかどうかで決まる

不動産の価格は3000万円～もするので、一般的に不動産を購入されるときは住宅ローンを使うと思います。

住宅ローンが出るか出ないかは、

住宅ローンが出るか出ないか

銀行の融資の姿勢
融資を受ける人の属性
物件の評価

で決まります。融資を出すか出さないかは、銀行の融資姿勢が大きくかかわっています。どんなにいい物件で高年収の人だったとしても、銀行が不動産への融資をしたくないときは、なかなか融資が出ません。

次に、融資を受ける人の属性が大切です。上場企業に勤めていて年収が高い人や資産をたくさん持っている人は、破綻するリスクが小さくなるので銀行は融資したい傾向にあります。逆に、あまり年収が高くなく、貯金などの資産をあまり持っていない方だと銀行は融資をしたがらない傾向にあります。

最後に、物件の評価金額があります。銀行は不動産に融資を出すとき、返済がストップした時の保証としてその不動産を担保として抵当権を付けます。もし融資の返済が滞ったら、その物件を売却して残りの借金を返済してもらうためです。そのため、物件の担保評価額よりも物件価格が高い場合は、融資が出にくいということがあります(住宅ローンの場合は、担保評価が出てなくても融資でやすいです）

この銀行の融資が付かないと物件の価格が下がるというのは、なかなかイメージが付きにくいかもしれません。ただ、もし銀行が不動産に融資をしなくなったら、不動産を購入できる人が激減してしまいます。そうなると、先ほどの需要と供給の考えから、物件を買いたいという人が激減してしまうので、自然と価格が下がってきます。

銀行の融資が出るか出ないかは、不動産の価格に大きく影響しています。

銀行の融資状況についても注目が重要です。

東京オリンピック後に不動産の価格は下落するか？

2020年に東京オリンピックが開催されます。オリンピックに向けて、地価が上昇し不動産の価格も上昇中です。

オリンピックが終わった後、不動産の価格はどうなるのでしょうか？

不動産投資コンサルタントの長嶋修氏は、東京オリンピックの後も不動産価格は下がらないとの見解を出されています。

「東京五輪後、日本の不動産は暴落する」はフェイクだった(20180916現代)
不動産買うのなら五輪後の説は怪しい(20181005プレジデント)

内容としては、ロンドンオリンピック後でロンドンの不動産の価格に影響は出なかったということと、まだまだ今後の需要が見込まれるという内容でした。

正し、中長期的には生産緑地の開放や消費税の増税問題などがあり、買い控えなどで需要が下がってくるリスクを指摘されています。

(2019年1月30日)首都圏の2018年中古マンション動向、件数は横ばい、価格は上昇。

スーモジャーナルさんの記事で、2017年と2018年の価格の比較が出ていました。

中古マンション：取引件数は変わらず。価格は3195万円→3333万円に上昇
新築マンション：供給件数は変わらず。価格は、5871万円で昨年より0.8%減少

という状況とのことです。新築マンションの価格が高止まりしていて購入できないので、中古マンションを購入。そのため中古マンションの価格が上昇したのではないか？と推測されています。

(2019年1月27日)不動産取引に急ブレーキ　18年下期取引額34%減海外勢が高値警戒

日経新聞から、不動産取引の金額が34%も減ったとニュースになりました。

高水準だった国内の不動産売買に減速感がでている。2018年7～12月の取引額は1兆7290億円と前年同期に比べ34%減った。半期の取引額としては6年ぶりの低水準だ。これまで欧米市場などに比べ値ごろ感があると積極的だった海外勢が購入を控え始めた。潤沢な世界のマネーが日本の不動産市場にも流れ込む構図に変化がみられる。

みずほ信託銀行系の都市未来総合研究所が集計した。海外勢による購入は1年前は全体の3割強を占めたが、18年下期は919億円と前年同期から9割減少した。米大手不動産ファンドの日本法人幹部は「最近は物件をあまり買えていない」と話す。昨年後半にかけ物件が減り始め、出回る案件も高額すぎて採算が合わないという。

最近は「かつて中国人投資家が大量に購入した湾岸のマンションの売り物がでている」（不動産会社）との声もきかれる。経済減速下での資金流出を警戒する中国当局の規制強化を受け、海外の不動産購入に向かっていた「中国マネー」が本国に回帰しているもよう。

–不動産取引に急ブレーキ　18年下期取引額34%減海外勢が高値警戒– 日経新聞

取引量が減るということは、需要と供給のバランスが崩れているということであまり良いことではありません。

記事によると、物件の価格が高騰しすぎて購入する人が減ったようです。また、中国人投資家が大量に購入した湾岸マンションに売り物件が出始めているとのこと。中国の規制強化の影響があるとのこと。。

そのほかの不動産価格に関するニュース

不動産、3年内に調整局面オリックス・井上社長に聞く　大京取り込み買い場に備え

オリックスの井上社長は、価格が調整局面に入ると予想されています。

オリックスの井上亮社長は日本経済新聞のインタビューに応じ、不動産市況の先行きについて「1～3年内に調整局面は必ず来る」と語った。大京をTOB（株式公開買い付け）で完全子会社にすることで「建築管理を内製化して買いの局面に備える」と話した。

「クラッシュ（暴落）は来ないと思うが、調整局面は1～3年内に必ず来る。日銀が不動産投資信託（REIT）を購入しておりバブル経済崩壊時のような状況にはならないが、足元では3億円前後のマンションはかなり売れ残っている。建築費は五輪特需が終わり今年いっぱいで下がるとみている。外資は1ドル=100円になれば売りに出るだろう。その時が買い場になる」

日経新聞より