LINE@限定プレゼント配信中!

僕が実際に収益物件を検討するときのチェックしてる項目を無料でプレゼント!

他にも不動産投資の裏情報をLine@限定で配信していますので登録をお勧めします!

2019年7月1日現在、10000人突破しました!85%の方が購読継続中で、多くの方にご満足いただいています(^^)

友だち追加

 

不動産投資講座のメルマガも開始しました!僕の体験談を交えて、初心者だった僕が知りたかったことを解説していきます!

まず初めに見てほしいページ
お勧めの記事の紹介をまとめました(こちら)

月250万円稼げるようになった手法(こちら)

海外不動産投資を使った節税を認めない方針に。詳しく解説




この記事を書いた人

もふ社長
「もふもふ不動産」の運営者。投資家、ブロガー、YouTuberとして活動。「もふもふ不動産」のYouTubeのチャンネル登録者数10万人を超え、Twitterは3万人を超える。2019年3月末にサラリーマンを辞め独立。詳しい自己紹介はこちら。もふもふしたものをこよなく愛し、不動産投資、株式投資、経済、税金、科学、研究開発などを初心者にわかりやすく解説することを得意としている。

もふもふ不動産のもふです。僕は不動産投資家でTwitterYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。

日経新聞が、富裕層への課税を強化するために海外不動産投資を使った節税を封じると報道しました。

海外住宅投資の節税認めず 政府・与党、富裕層課税強化へ

政府・与党は海外の不動産への投資を通じた節税をできないようにする方針だ。今は高額な海外物件への投資で出る赤字と国内の所得を合算して税負担を減らせるが、この合算を認めないこととする。海外の不動産への投資は富裕層に多い節税策で、ほかの納税者との間で公平でない仕組みと判断した。-2019年11月26日-日経新聞

 

最近、不動産を使った節税をどんどん封じ込めに来ており、不動産投資家の僕としても驚いています。

この記事では、海外不当さんを使った節税方法とは何か?どうやってふさぐのかなどをわかりやすく解説していきます。

海外不動産投資を使った節税方法とは?

海外不動産投資を使った節税方法とは、簡単に書くと以下のステップで解説できます。

海外不動産投資を使った節税方法
  1. 海外不動産を買う
  2. 減価償却で赤字を出す
  3. 本業の黒字と相殺させて税率を下げる
  4. 5年以上たって売却する(長期譲渡所得で20%)

となっています。

課税所得が1億円の人がどれくらい税金を支払うか?

まず、課税所得が1億円ある人の税金を計算してみましょう。

課税所得が1億円だと、所得税が45%、住民税が10%かかり、控除が479万円となります。

課税所得が1億円ある方の所得税と住民税の合計は約5000万円にもなります!

詳しく知りたい方は、こちらの「サラリーマンの税金の計算方法」の解説記事を見てみてください。

1.1億円の海外不動産を購入した場合、どうなるのか?

1.1億円の価格で、土地が1000万円で建物が1億円の海外不動産を購入したとします。耐用年数を超えている物件と仮定します。

この場合、建物は4年で減価償却できます。

減価償却とは、建物が何年で価値が0円になるか?の年数のようなイメージです。減価償却が4年でできるということは、1億円の建物が毎年2500万円ずつ劣化し、4年後に価値が0円になると計算できるということです。

つまり、毎年2500万円の赤字を作ることができます。厳密にいうと、家賃や他の経費などが掛かるのですが、計算をかんたんにするために±0円のケースを考えてみます。

先ほどの課税所得が1億円ある方の税金がどれくらい安くなるかというと、1億円に55%の税率がかかっていたところ、2500万円の赤字と相殺できるので、7500万円×55%が所得税と住民税の合計になってきます。

つまり、

このケースの節税効果

2500万円×55%=1375万円。

1375万円 × 4年間=5500万円

と、年間1375万円も税金が安くなり、4年間で5500万円も所得税と住民税が下がるのです。

もし1.1億円の不動産を融資を使って買ったとしたら、1円も出さずに4年間で5500万円の節税にもなるのです。インパクトが大きいですよね。。

減価償却について詳しく勉強したい方は、こちらの記事「不動産投資の節税方法」を見てみてください。

政府が海外不動産を使った節税を塞ごうとしている方法

この節税方法を使えなくしようとしていると報道されてますが、具体的にどのような方法を考えているのか解説します。

先ほど、日本国内の課税所得と、海外不動産を使って赤字を足したのですが、これを禁止しようとする方針と報道されています。つまり、

1億円ー2500万円=7500万円

として課税所得を減らせていたのを禁止する方向で検討しているとのことです。

海外で作った赤字と日本国内の黒字を相殺できなくなるのは、かなり大きな変更です。。富裕層には一般的な方法だったので、この方法が塞がれてしまうのはとても痛いところだと思われます。

減価償却を使った節税で海外不動産が使われる理由

実はこの減価償却を使った節税方法は、日本国内の不動産投資でも使える手法となっています。

ではなぜ海外不動産投資が使われるのでしょうか?

その理由としては、

減価償却を使った節税で海外不動産投資が使われる理由
  • 耐用年数を超えた物件でも価値が高い
  • 土地よりも建物の価値を高く取れ減価償却がとりやすい
  • インフレしていてキャピタルゲインも狙える

等があります。

日本の不動産の場合は耐用年数を超えて古くなると不動産の価値が落ちてくるのが一般的です。しかし、海外の不動産では物件が古くなると価格が高い国が多いです。

そのため、古い物件で減価償却をとりやすく、しかも価値が落ちにくいので売却して利益を確保しやすいメリットがあります。

また土地の価格よりも建物に価値が出てくるので、建物の比率を大きくすることができ、減価償却をたくさん取りより節税しやすい効果もあります。

さらに、アメリカなどでは住宅価格が上昇し続けているので、保有して売却益が狙えるケースもあります。

こういった理由から海外不動産が減価償却を使って節税に使われてきました。

海外不動産を売却した時にも税金がかかるので注意を

減価償却を使って節税は、とても強力で節税効果が高いです。

しかし売却した時に減価償却をした分に売却益が課税されるので注意が必要です。このことを忘れてしまう人が多いので気を付けておきましょう。

6年たって買った金額の1.1億円で売却できたとしたら、どれくらい売却益が出て、どれくらい税金がかかるのか?計算してみます。

売却にかかる税金の計算

海外不動産の売却は、日本の不動産を売却した場合と同じ税金がかかるので、5年未満の売却なら39%の税金がかかり、5年を超えた場合は20%の税金になります。

5年を超えるとたった20%になるのです。所得税と住民税の合計が55%だったので、かなり税金が安いですよね。

売却した不動産の価値は、土地が1000万円となり、建物は減価償却をしたので0円になります。つまり、土地と建物で1000万円ですね。

売却益は、1.1億円ー1000万円=1億円となるので、1億円の20%なので2000万円が不動産売却益にかかる税金となります。

トータルで見ると、4年間で5500万円の節税になり、売却で2000万円の税金を支払うので、3500万円の節税効果となります。

かなり大きいですよね!

今回は、単純な節税効果だけを計算したのですが、実際は家賃が入ってきたり、インフレで売却価格が値上がりしているケースもあります。その場合はより効果が大きくなりますね。

オープンハウスの株価が下落

オープンハウスという東証一部の会社が海外不動産投資を富裕層に勧めてセミナーをたくさん開催していました。

株価もかなり高くなっていたのですが、この日経新聞の報道を受けて株価が20%位下落してしまっています。

海外不動産を使った減価償却の節税方法のまとめ

ここまで、海外不動産を使った節税を塞ぐことで富裕層への課税強化をする報道について詳しく解説してきました。

ここの所、不動産に関しての税金の強化を一気に行っており、やりすぎなように感じてしまいます。課税を強化しまくると、不動産の価格が下落したり景気に悪影響を及ぼす恐れもあるので、一気にするのはリスクがあると考えています。

まず初めに見てほしいページ
お勧めの記事の紹介をまとめました(こちら)

月250万円稼げるようになった手法(こちら)


収益計算ツール販売中!


初心者から中級者までおすすめの収益計算ツールを販売中しています


僕の収益計算の方法や、僕がどのようなスペックで融資条件で購入したか、がわかるようになっているツールでおすすめです!(解説記事)(ツールを購入)!
2019年10月22日現在、131人が購入!評価してくださった71人が★5の最高評価をしていただきました!



LINE@限定プレゼント配信中!


僕が実際に収益物件を検討するときにチェックしてる項目と確認方法を無料でプレゼント!

他にも不動産投資のマニアックな内容や面白い収益物件情報などを配信していますので登録をお勧めします!

2019年7月1日現在、10000人突破しました!85%の方が購読継続中で、多くの方にご満足いただいています(^^)


友だち追加