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ワンルームマンション投資は節税にならないので注意!税金を実際に計算!




不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を行っていて、1棟アパートや1棟マンションやテナントビルや戸建てなどを購入してきています。

区分マンションやワンルームマンションの営業電話がかかってきたことがある方はいますでしょうか?その営業文句の中で、

区分マンションの売り文句
  • 節税になる
  • 税金が返ってくる

ということを言われたことがある方はいませんか?これは営業マンがよく使う売り文句です。税金を払いたくないという人がほとんどだと思いますが、その税金が返ってくるとはなんと魅力的な言葉なんでしょうか。

ぺんち
税金が返ってきて節税になるのならうれしいね!
もふ
税金が返ってくるかもしれないけど、全体でみるとマイナスになる可能性が高いので注意が必要なんだ

この記事では、

  • サラリーマンが不動産投資を始めたときにかかる税金がどういうものか
  • 営業マンが言う節税になるのか?

について、不動産投資家がわかりやすく解説します。

サラリーマンが不動産投資で支払う税金とは?

不動産投資でかかる主な税金は、以下の5つです!この5つを押さえておけばよいでしょう。

サラリーマンが不動産投資でかかる税金
  1. 不動産取得税(購入時のみ)
  2. 登録免許税(購入時のみ)
  3. 所得税
  4. 住民税
  5. 固定資産税

不動産取得税は、不動産を購入するとかかる税金です。登録免許税は、購入した不動産を登記するときにかかる税金ですね。どちらも購入した時に1回だけ必要になります。

どれくらい支払いが必要かというと、実際に僕が2017年に5000万円の1棟マンションを買った時だと、不動産取得税が120万円、登録免許税が100万円くらいでした。結構かかります。。痛いです。。

ぺんち
不動産を買うと、たくさん税金を支払わないといけないんだね。。。
もふ
うん。。買うたびにお金が無くなっていくので、現金は大切なんだ。

 

サラリーマンが支払う税金が返ってくるってどういうこと?

ぺんち
不動産投資をすると、サラリーマンが支払っている税金が返ってくるってどういうことなの?
もふ
すごく簡単に言うと、不動産投資で赤字を出すことで、サラリーマンとして支払った税金が返ってくるんだよ
ぺんち
赤字!?不動産投資って儲かるんじゃないの!?赤字を出してまで税金が返ってくるって意味があるの!?
もふ
いや…赤字を出してまで節税をする意味はないんだよ

結論から言ってしまうと不動産投資で赤字を出すので、その赤字でサラリーマンとして支払っている所得税や住民税が返ってくるということなんです。それは本当に意味があるのか?って考えると思ます。

僕は赤字を出して節税をする意味がないと思うし、赤字を出すことでTotalでみるとマイナスになっているって考えています。

年収700のサラリーマンが税金を0にするにはどれくらい赤字を出せばいい?

年収700万円の人が税金を0にしたい場合は、不動産で370万円の赤字を出す必要がある。

年収700万円のサラリーマンの課税所得が370万円となり、所得税と住民税の合計で70万円の税金を支払っています(参考:サラリーマンの税金の計算方法)。

この税金を0に抑えたい場合は、不動産投資で370万円の赤字をだせば、サラリーマンの税金と打ち消し合って税金を0にすることができます。

ここでよく注意しないといけないのは、370万円も赤字を出す必要があるということです。赤字なので、損をしているというのを忘れてはいけません。。

たった70万円の税金を支払わないですために370万円も赤字を出すことは良いことなのでしょうか?

僕は良くないと思います。。このように、赤字を出して節税するということは注意が必要です。

 

 

不動産を買っても、諸経費を計上できる1年目しか節税できない

もふ
ここまで不動産投資で赤字を出して、サラリーマンの税金を節税する意味のない方法を開設したけど、この方法は1年目しか使えないんだ
ぺんち
1年目だけなの!?2年目はどうなるの!?
もふ
ほとんど節税効果はなくなるんだよ…だから2部屋目を進めるんだ。。

不動産を購入した時に大きな諸費用が発生します。その費用を赤字に計上することで、税金が返ってくるんです。2年目からは取得に必要な費用が掛からないため、大きく赤字を出すことができずに節税の効果はほぼなくなります(本当にクソ物件で収支が赤字になるので、少しは節税になる)。

不動産購入時にかかる経費
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 司法書士費用

仲介手数料は資産計上しないといけないので、経費にして赤字に加えることはできません。そして、これらの費用は2年目からかからないので、2年目からは税金がほとんど帰ってくることはなくなります。

5000万円の1棟物RCマンションを購入した時の経費。約230万円の経費が計上できる。しかし2年目からは計上できない

区分マンションを買った場合の利益の計算してみたら、ほとんど赤字にならない

もふ
実際に、区分マンションを買ったときの税金がどうなるのかを見てみよう
ぺんち
それはすごいしりたい!

区分マンションを以下の条件で購入した場合を考えてみます。

検討した区分マンションの例
  • 区分マンションで価格は3000万円
  • 利回り5%。家賃12.5万円
  • 融資は3000万円を30年で金利1%
  • 固定資産税は年間20万円
  • 減価償却は土地300万円、建物2700万円で30年償却

この条件で実際に計算してみましょう。

3000万円の区分マンションの赤字額は、月に5000円にしかならない

 

計算した結果、毎月5000円の赤字にしかなりませんでした。とても年間370万円にはならなさそうです。

この計算は、課税所得という税金がかかる所得の計算なので、実際にお金が残るかどうかの計算ではないので注意が必要です。

 

不動産投資でサラリーマンの税金の返還についてのまとめ

ここまで、年収500万円のサラリーマンの税金の金額と、赤字を出して返還される金額をまとめました。また、1年目しか税金が返ってこないので、節税のメリットとしては意味がないと考えています。

不動産投資でサラリーマンの税金が返ってくるまとめ
  • 年収500万円でも税率は10%程度。
  • 240万円の赤字を出すと38万円の税金が返ってくる
  • 1年目しか税金が還付されないので注意

この記事をYoutubeでも解説しているので、より詳しく学びたい方は動画を見てみてください。

 

 

不動産の税金のことは、税理士さんに相談しよう

不動産投資の税金を検討する場合は、税金の専門家の税理士さんに問い合わせするのが一番です。本当に節税になるかどうか含めて相談に乗ってくれます。

税理士ドットコムさんは、12年の信頼の実績があり、信頼できる税理士さんを紹介してくれるようです。こういうサイトでお願いしてもいいと思います。

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