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サラリーマンの不動産投資で税金が返ってくる?危険なスキームに要注意




不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を行っていて、1棟アパートや1棟マンションやテナントビルや戸建てなどを購入してきています。

区分マンションやワンルームマンションの営業電話がかかってきたことがある方はいますでしょうか?その営業文句の中で、

区分マンションの売り文句
  • 節税になる
  • 税金が返ってくる

ということを言われたことがある方はいませんか?これは営業マンがよく使う売り文句です。税金を払いたくないという人がほとんどだと思いますが、その税金が返ってくるとはなんと魅力的な言葉なんでしょうか。

ぺんち
税金が返ってきて節税になるのならうれしいね!
もふ
税金が返ってくるかもしれないけど、全体でみるとマイナスになる可能性が高いので注意が必要なんだ

この記事では、

  • サラリーマンが不動産投資を始めたときにかかる税金がどういうものか
  • 営業マンが言う節税になるのか?

について、不動産投資家がわかりやすく解説します。

サラリーマンが不動産投資で支払う税金とは?

不動産投資でかかる主な税金は、以下の5つです!この5つを押さえておけばよいでしょう。

サラリーマンが不動産投資でかかる税金
  1. 不動産取得税(購入時のみ)
  2. 登録免許税(購入時のみ)
  3. 所得税
  4. 住民税
  5. 固定資産税

不動産取得税は、不動産を購入するとかかる税金です。登録免許税は、購入した不動産を登記するときにかかる税金ですね。どちらも購入した時に1回だけ必要になります。

どれくらい支払いが必要かというと、実際に僕が2017年に5000万円の1棟マンションを買った時だと、不動産取得税が120万円、登録免許税が100万円くらいでした。結構かかります。。痛いです。。

ぺんち
不動産を買うと、たくさん税金を支払わないといけないんだね。。。
もふ
うん。。買うたびにお金が無くなっていくので、現金は大切なんだ。

 

サラリーマンが支払う税金が返ってくるってどういうこと?

ぺんち
不動産投資をすると、サラリーマンが支払っている税金が返ってくるってどういうことなの?
もふ
すごく簡単に言うと、不動産投資で赤字を出すことで、サラリーマンとして支払った税金が返ってくるんだよ
ぺんち
赤字!?不動産投資って儲かるんじゃないの!?赤字を出してまで税金が返ってくるって意味があるの!?
もふ
いや…赤字を出してまで節税をする意味はないんだよ

結論から言ってしまうと不動産投資で赤字を出すので、その赤字でサラリーマンとして支払っている所得税や住民税が返ってくるということなんです。それは本当に意味があるのか?って考えると思ます。

僕は赤字を出して節税をする意味がないと思うし、赤字を出すことでTotalでみるとマイナスになっているって考えています。

年収500万円のサラリーマンが支払う税金はいくら?

サラリーマンの税金を計算するためには、課税所得を計算しないといけません。結婚していたり、子供がいたりすることで控除が変わってきます。今回は独身サラリーマンの場合で計算します。

サラリーマンの税金は、所得税と住民税がかかってきて、

所得税と住民税

所得税:課税所得×税率(課税所得による)-控除金額
住民税:課税所得×10%

で決まります。課税所得を出せば、支払う税金の金額が決まります。

お金のカタチによると、

◆所得税
所得税控除額の合計
= 基礎控除38万円 + 給与所得控除154万円 + 社会保険料控除72万円 =264万円
所得税課税所得= 500万円 - 264万円 = 236万円
所得税: 課税所得236万円 × 10% ー 控除額9.75万円 =13.85万円

◆住民税
住民税控除額の合計
= 基礎控除額33万円 + 給与所得控除154万円 + 社会保険料控除72万円 =259万円
住民税課税所得= 500万円 - 259万円 =241万円
住民税: 課税所得241万円 × 10% +均等割5000円 - 調整控除2500円 =24.35万円

年収500万円だと課税所得が236万円なので、10%の税率しかかからない。

お金のカタチ-より。

 

所得税が税率10%で14万円弱、住民税が税率10%で24万円。所得税と住民税の合計で38万円になります。沢山支払っているように思いがちですが、課税所得にたいして10%の税金しか払っていなく、年収に対しては8%くらいの金額になっています。そもそも、年収500万円だとあまり税金を払っていないのです。

不動産投資で節税するというのは、この部分を赤字で相殺するということです。

たとえば、不動産投資で240万円の赤字を出すことで、38万円の税金が返ってきます!

ぺんち
240万円の赤字で38万円が返ってくるの…?これの何がいいの?
もふ
全くよくないよ!(笑) なので、赤字を出す節税は意味がないんだよ

 

業者が勧める不動産投資で赤字を出す節税方法は危険!

もふ
ここまで不動産投資で赤字を出して、サラリーマンの税金を節税する意味のない方法を開設したけど、この方法は1年目しか使えないんだ
ぺんち
1年目だけなの!?2年目はどうなるの!?
もふ
ほとんど節税効果はなくなるんだよ…だから2部屋目を進めるんだ。。

不動産を購入した時に大きな諸費用が発生します。その費用を赤字に計上することで、税金が返ってくるんです。2年目からは取得に必要な費用が掛からないため、大きく赤字を出すことができずに節税の効果はほぼなくなります(本当にクソ物件で収支が赤字になるので、少しは節税になる)。

不動産購入時にかかる経費
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 司法書士費用

仲介手数料は資産計上しないといけないので、経費にして赤字に加えることはできません。そして、これらの費用は2年目からかからないので、2年目からは税金がほとんど帰ってくることはなくなります。

 

不動産投資でサラリーマンの税金の返還についてのまとめ

ここまで、年収500万円のサラリーマンの税金の金額と、赤字を出して返還される金額をまとめました。また、1年目しか税金が返ってこないので、節税のメリットとしては意味がないと考えています。

不動産投資でサラリーマンの税金が返ってくるまとめ
  • 年収500万円でも税率は10%程度。
  • 240万円の赤字を出すと38万円の税金が返ってくる
  • 1年目しか税金が還付されないので注意

この記事をYoutubeでも解説しているので、より詳しく学びたい方は動画を見てみてください。

 

YoutubeでRC1棟購入した時にかかる費用について解説しています。

 

不動産の税金のことは、税理士さんに相談しよう

不動産投資の税金を検討する場合は、税金の専門家の税理士さんに問い合わせするのが一番です。本当に節税になるかどうか含めて相談に乗ってくれます。

税理士ドットコムさんは、12年の信頼の実績があり、信頼できる税理士さんを紹介してくれるようです。こういうサイトでお願いしてもいいと思います。



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