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不動産の固定資産税の計算方法の紹介




もふもふ不動産のもふです。今回は、宅建士の方に固定資産税と都市計画税の記事を書いていただきました(*´Д`)


不動産を保有していると、毎年、固定資産税という税金が課税されます。

お住まいのエリアによっては、固定資産税と共に、都市計画税という税金もかかる場合があります。

初めてご自宅を購入したり、急な相続で不動産を保有したりと、固定資産税、都市計画税に詳しくないという方も多いです。

今回は、固定資産税、都市計画税がどのような税金なのか、仕組みや計算方法をまとめていきます。

固定資産税と都市計画税について

固定資産税、都市計画税とは、その年の1月1日時点で土地・建物を保有している人が納める税金の事です。

固定資産税と都市計画税をまとめて固都税(ことぜい)と略して呼ばれる事もあります。

それぞれがどのような税金なのか確認をしていきましょう。

固定資産税とは?

固定資産税とは、その年の1月1日時点で土地・建物を所有している人が納める税金になります。

お住まいの市町村が課税する地方税となり、毎年、4月から6月頃に役所から納税通知書が送られてきます。

支払い方法として、一括で支払う事も出来ますし、年4回に分けて分納する事もできます。

分納の場合の支払期限は、市町村によって異なります。(参考:固定資産税(Wikipedia))

都市計画税とは?

都市計画税とは、その年の1月1日時点で土地・建物を所有している人が納める税金になります。

固定資産税との違いとしては、都市計画税はすべての土地・建物に対して課税される訳ではありません。

固定資産税はすべての土地・建物が課税対象なのに対して、都市計画税とは、都市計画法におかえる市街化区域内に所在する土地・建物が課税対象となります。

支払い方法としては、固定資産税と同様に一括払い、もしくは年4回に分けて分納する事ができます。(参考:都市計画税(Wikipedia))

固定資産税と都市計画税の計算方法

固定資産税と都市計画税は、土地・建物を所有しているのであれば、必ず支払いが必要になります。

税額の計算方法はシンプルな公式で計算する事ができます。

税額=固定資産税の課税標準額×税率

課税標準額は土地・建物によって市町村で決められております。

税率は固定資産税の場合は1.4%、都市計画税は上限が0.3%となり、お住まいの市区町村によって異なります。

  • 固定資産税=課税標準額×税率1.4%
  •  都市計画税=課税標準額×税率0.3%(上限)

このように計算する事ができます。

固定資産税課税標準額とその調べ方

固定資産税の課税標準額はどのように調べる事ができるのでしょうか?

結論としては、役所の資産税課(市区町村によって名前が異なる場合があります)にて、評価額の分かる評価証明書を取得する事で確認ができます。

また、毎年届く固定資産税の納付書にも記載がされていますね。

固定資産税の課税標準額は、各市町村が決定し、原則、3年ごとに見直しがされています。

課税標準額は時価の60%~70%前後になるように調整をされており、所有者にとって、大きすぎる負担にならないように計算されています。

不動産を売買する際の固定資産税の清算について

不動産を売買する際には固定資産税と都市計画税を日割で清算するのが一般的です。

仮に7月1日に不動産売買が行われたとすると、7月1日以降は買主が所有者になる為、固定資産税の支払い義務は買主になります。

ですが、その年の固定資産税に関しては、1月1日時点での所有者に全額が請求されてしまいます。

そうなると、7月1日以降の固定資産税も売主が負担しなくてはならない為、不公平感が生じてしまうのです。

この不公平感を解消する為に、通常は、不動産売買時に日割で清算するという事になります。

固定資産税の7月1日から12月31日までの金額を計算して、買主が売主に支払うという金銭のやり取りが生じるのです。

不動産売買時に、その年の固定資産税、都市計画税の納税通知書が送付される前の売買に関しては、前年度の固定資産税、都市計画税の金額を元に計算される場合が多いです。

固定資産税の清算に関しては、不動産売買の慣習となるので、法律で定められている訳ではありません。

その為、売主と買主で自由に決める事ができます。

住宅用地の場合、固定資産税の軽減措置がある

全ての土地・建物に課税される固定資産税になりますが、住宅として利用されている土地・建物に関しては、税金の優遇措置があります。

例えば東京都で固定資産税の軽減措置は、これだけたくさんあります。

  • 新築住宅減額(固定資産税)
  • 認定長期優良住宅に対する減額(固定資産税) (PDF)
  • バリアフリー改修工事をした住宅に対する減額(固定資産税)(PDF)
  • 省エネ改修工事をした住宅に対する減額 (固定資産税)(PDF)
  • 耐震改修工事をした要安全確認計画記載建築物に対する減額(固定資産税) (PDF)
  • 税額が前年度の1.1倍を超える土地に対する条例減額(PDF)
  • 商業地等の負担水準引下げ条例減額 (PDF)
  • 小規模住宅用地に対する軽減(都市計画税)
  • 住宅用地及びその特例措置
  • 道路非課税
  • 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)の減免

東京都の軽減措置制度のページより

 

また、名古屋市の場合の軽減措置はこちらで、同じようにたくさんの制度があります。

 

小規模住宅用地

住宅用地のうち、200㎡までの部分については課税標準額が1/6になります。

その為、更地で保有している土地に比べて、住宅が建てられている土地の方が、固定資産税が安くなります。

小規模住宅用地(200㎡以下の部分)の固定資産税=課税標準額×1/6×1.4%

一般住宅用地

住宅用地のうち、200㎡を超える部分については課税標準額が1/3になります。

その為、200㎡未満に土地を区割りして戸建で販売されるケースも多いです。

例えば、戸建て用の土地として60坪で取引される事が多いのは、固定資産税の優遇措置が最大限受けられるからという事がいえるでしょう。

※60坪は約198㎡になります。

住宅用地が300㎡の場合、200㎡は1/6、100㎡は1/3という事になります。

一般住宅用地(200㎡を超える部分)の固定資産税=課税標準額×1/3×1.4%

その他の軽減措置

固定資産税に関しては、全ての土地・建物に課税される税金という事もあり、他にも多くの軽減措置があります。

所有している不動産に該当する軽減税率がある場合、お住まいの市区町村にて確認してみるのが良いでしょう。

  • 新築住宅における固定資産税の軽減措置
  • 居住用部分の床面積(課税床免責120㎡以下の部分)に対して課税標準額の1/2

条件として、居住部分が全体の1/2以上であり、居住用部分の床面積が50㎡以上280㎡以下である必要があります。

  • 耐震改修した住宅における固定資産税の軽減措置
  • 居住用部分の床面積(課税床免責120㎡以下の部分)に対して課税標準額の1/2

耐震改修工事完了の翌年の1年度分に対して軽減税率が適応されます。

  • バリアフリー改修した住宅における固定資産税の軽減措置
  • 居住用部分の床面積(課税床免責100㎡以下の部分)に対して課税標準額の1/3

こちらもバリアフリー改修工事完了の翌年の1年度分に対して軽減税率が適応されます。

居住用住宅を新築、耐震改修やバリアフリー工事など、国が推奨している事を積極的に行うと、それに対して軽減措置がされるというイメージを持つと分かりやすいでしょう。

軽減措置に関しては自動的に役所が計算してくれるものもありますが、改修工事を行った事に対しての軽減措置などは申告制になります。

せっかく優遇措置があるのであれば、きちんと活用して恩恵を受けるようにしていきましょう。

固定資産税と都市計画税の計算方法のまとめ

固定資産税と都市計画税は、課税標準額が定められており、全ての土地・建物に対して課税される税金となります。

※都市計画税は市街化区域内の土地・建物のみ

固定資産税と都市計画税は、土地・建物を所有している限り、毎年支払い続けていく必要がある税金になります。

その為、きちんとした支払い計画をたてる必要がありますので、計算方法などを理解する事で突然の出費に悩まさられなくなりますし、不動産を売買する際にも見落とす事がなくなります。

市区町村によって、様々な軽減措置もありますので、正確に固定資産税と都市計画税を知りたい場合は、役所の窓口に相談にいくことをおススメします。

節税、税金などの解説はこちら

不動産投資を行う上で、税金のことを知ることは必須になります。不動産投資家によっては、「不動産投資とは税金との闘いだ」という方もいるくらいです!税金の知識を正しく知ることで、余計な税金を払わなくてする可能性もあります。

もちろん脱税は絶対にダメなので、そもそも税金の正しい計算方法や考え方、さらに節税の方法など解説しています。

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