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不動産投資の節税方法を不動産投資家が初心者にわかりやすく解説




ぺんち
たくさん税金を支払うのは嫌だな…なんかうまい方法はないのかな?

この記事ではそんなお悩みに答えます。

私はサラリーマンをやりながら不動産投資や会社の経営を行っており、常に税金をどうするかについて戦略的に対処しているので、納税者として様々な知識と経験があります。

その経験を踏まえて、減価償却を使った節税方法について解説します。

お医者さんとか外資系企業でたくさんお金を稼いでいる方や、不動産投資でたくさん利益を出されている方は常に税金と戦っていると思います。所得税と獣医民税を合わせた最高税率は55%なっているので、仮に1億円の課税所得があっても5500万円近くを税金で持っていかれてしまうのです。。

減価償却を使った方法と使えば、節税することが可能です。

この手法のメリットとしては、

減価償却を使った節税方法のメリット
  • 高額納税者には強力な節税効果がある
  • 税金の繰り延べの効果がある

があります。この方法はかなり強力で、不動産投資家の中でもこの手法を使われている方は多くいます。

ただし、リスクもあるので注意が必要です。

この記事では、減価償却を使った節税方法と、その注意点について初心者にもわかりやすく詳しくまとめています。

 

減価償却を使った不動産投資の節税方法をわかりやすく解説

副業の税金の記事で解説しましたが、不動産の家賃収入は本業と合算して税金を計算しています。そのため家賃収入が増えると税金が累進課税で激増してしまいます。

一方で、不動産の売却益は5年未満だと39%と税率が高いですが、5年以上になると20%の税率で低い税率になります。このゆがみを利用して節税します。

減価償却を使った節税方法

減価償却とは、物の価値が減っていくことでその減った金額を経費に計上することができます。

土地は減価償却をとれないので、建物のみを減価償却します。建物が耐用年数を超えていた場合、最短4年で償却することができます。そのため、この節税方法は耐用年数を超えて建物価値が高い不動産を購入することが多いです。

例えば、1億円で土地が5000万円、建物が5000万円の耐用年数を超えたアパートを購入したとします。

建物5000万円を4年間で償却できるので、毎年1250万円ずつマイナスとなっていきます。

建物5000万円のみ減価償却が可能。4年償却なので、毎年1250万円償却できる

 

減価償却のイメージ

5000万円を毎年1250万円ずつ償却し、4年で価値が0になる

 

建物は買ったときは5000万円の価値があったものと税法上扱われますが、4年で減価償却を取っていくので毎年1250万円ずつ価値が下落してい来ます。

この1250万円をマイナスとして計算することができ、この減価償却の節税効果がとても大きいのです。

減価償却を使った節税のイメージ

仮に不動産投資からの課税所得が6000万円だったとして、1250万円の減価償却をとることで、1250万円×税率(55%)が節税になる

 

例えば、不動産の収益で課税所得が6000万円あったとします(もしくは給料が6000万円でもOK)。

この時、最高税率が55%になるので、所得税と住民税で55%も税金を払わないといけなくなります。。

もし、5000万円の建物を買って4年で減価償却したとしたら、減価償却部分の1250万円がマイナスになるので、1250万円×55%の税金を払わなくてもよくなります。

これが減価償却による節税の効果です!

減価償却による節税効果の計算

減価償却による節税は2750万円になります。売却益の夜課税が1000万円なので、合計で1750万円の節税

この例では、減価償却による効果が5000万円×55%なので2750万円の節税効果があります。

5年後以降に1億円で売却できたと仮定します。

売却益の税金 = {売値(1億円) – 簿価(5000万円)}×税率(20%)
= 1000万円

となります。簿価というのは、決算書に載っている不動産の価値になります。建物5000万円を減価償却して価値が0円となっているので、土地の5000万円しかないというようになっています。なので、売却益は1億円ー5000万円というように計算します。

節税効果 = 減価償却の節税(2750万円)-売却益(1000万円) = 1750万円

の節税効果となります。

税金の繰り延べの効果

もう一つの大きな効果として、税金の繰り延べの効果があります。

減価償却による節税の効果で、毎年の税金が減ることになります。

売却の時に減価償却した分の売却益がかかるのですが、売却するまでは減価償却による節税した分に税金はかかりません。

税金の支払いを後に引き延ばすことができるので、税の繰り延べ効果と呼ばれています。

減価償却を使った節税方法の注意点

いくらで売却できるか?が重要。

 

減価償却を使った節税方法としての注意点は2つ

減価償却を使った節税方法の注意点
  1. 売却価格まで含めてTotalで計算しないといけない
  2. もともとも税率が低いと、あまり効果がない(繰り延べの効果はあり)

売却価格まで含めて計算しないと、節税にならない

これは当然なのですが、節税のために1億円の物件を買って、5年後にいくらで売れるのか?が最も重要になります。

耐用年数を超えたアパートなので、そんなに高く売ることができない可能性もあります。節税で1750万円得したとしても、売却で1750万円以上損してしまったら節税の意味が減少してしまいます(税金の繰り延べの効果はある)。

節税目的で不動産を購入するときは、物件の修繕費や物件経営での利益がでるのか、いくらで売却が可能七日まで含めて検討しないと、のちのち公開することになる可能性があります。

気を付けてください。

もともとの税率が低いと節税の効果があまりない

今回のケースだと、所得税と住民税で55%の成立がかかっているパターンで算出しました。

年収700万円のサラリーマンだとすると、課税所得は370万円しかなく、所得税が20%で住民税が10%しかかかりません。

税率30%くらいだと、売却益の20%と大きく差は出ないため、節税の効果は減少してしまいます。

税金の繰り延べの効果があるので、その効果を目的にするのはありかもしれません。

不動産投資の節税方法の解説のまとめ

ここまで、サラリーマンの節税方法として減価償却を使った節税方法について解説してきました。

この手法はかなり効果的な手法で、いろいろな不動産投資家の方も使っています。

節税だけではなく、税金の繰り延べの効果もつかえるためお金がない初期に使うと効果が大きいです。

一方で、売却まで含めて税金を計算する必要があるので、注意が必要です。

さらにサラリーマンの税金について知りたい場合は、以下の記事を読んでみてください。

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