不動産投資家のもふです。今まで4棟と戸建て2戸を市場よりもはるかに安い価格で購入してきました。
これまで、アパート2棟と戸建て2戸を売却しており、たくさん売却益が出てしまいました。。しかもアパートは個人での購入だったので、短期譲渡益が39%かかってしまい、かなりの金額を納税しました。
少しでも税金を安くできないか？
いろいろ節税を検討しましたが、対策として有効なのは2つのみです。これについて解説します！
もくじ
個人の不動産売却益は、簡単に節税できない
売却益の計算方法
不動産の売却の利益は、簿価(決算書上の価格)を基準に、いくら高く売れたか？の金額に課税されます。
ただし、自宅マンションを売却益の場合は3000万円の利益まで控除されるので、ほとんどの場合は税金がかからないようになっています。利益が3000万円以上出ない場合は課税されません。
不動産投資の物件を売却して出た利益に関しては、5年未満だと売却益に対し39%の税金がかかり、5年以上だと20%の税金がかかってきます。
不動産売却の節税方法
いきなり残念なお知らせなのですが、個人の不動産売却益は分離課税となっています。そのため、ほかの赤字と相殺できないんです。唯一できるのは、ほかの不動産を売却して損失を出した場合、不動産の利益と相殺することは可能です。
唯一可能なのは、大規模修繕費用や物件取得費用などを不動産の価格に入れ込んでしまうことです。そうすると、決算書上の物件の価格(簿価)が高くなるので、売却益が小さくなります。ただし、何でもかんでも資産計上できるわけではないので、詳細は税理士さんまでお問い合わせください。
不動産売却の税金は、ふるさと納税で節税できます！
唯一おすすめできる節税方法として、ふるさと納税があります。
不動産売却益は所得税や住民税がかかります。ふるさと納税は所得税と住民税から控除可能なので、住民税や所得税はふるさと納税で節税可能です！
厳密にいうと、税金が安くなるわけではないのですが、2000円の負担で納税した自治体から豪華な返礼品が届きます！不動産の売却益だけではなく、仮想通貨の売却利益や、株の売却益、FXの利益にも所得税や住民税が課税されるので、すべてふるさと納税可能です！雑所得であったり、分離課税であったりするので、ふるさと納税ができないと思い込んでいる方もいらっしゃいます。
不動産投資物件(収益物件)を売却した場合や、仮想通貨を売却して利益が出たとき、個人でできる節税方法としては、ふるさと納税が一番有力です。
仮想通貨の売却益や、不動産の売却益は1億円を超えることもあると思います。その場合、ふるさと納税をしないのはもったいなさすぎます。
特に、サラリーマンの場合の仮想通貨の利益は雑所得になり、累進課税で最大55%も税金を取られてしまうのです。税金を支払うのは国民の義務なので仕方がないのですが、せめて支払った分はふるさと納税で、美味しいものやブランド品など手に入れて還元しましょう。
ふるさと納税で還元することで、結果として節税にもなります。
仮想通貨や不動産投資物件の売却でたくさん税金を支払ったのだったら、絶対にふるさと納税をしてみましょう。肉や魚介類とか、普段なかなか買わないものも、ふるさと納税なら気軽に注文できます！
2018年は、楽天ふるさと納税で申し込みました。楽天ポイントもたまるので、お得です！
個人的におすすめのふるさと納税の商品
独身で料理するのが嫌いなので、そのまま食べられるもので、日持ちするものがよかったです！2017年は30万円以上ふるさと納税し、様々な珍味を食べつくしました！
その経験から、お勧めの商品を選びたいを思います。
ウナギのかば焼き
おすすめな点としては、おいしい！(好き嫌いありますが…)。そして、冷凍で日持ちがする！さらに、レンジでチンするだけで簡単！というので文句なし！毎年ウナギのかば焼きは頼んでいます。
人気もあり、ふるさと納税の定番という感じです！
そのほかにも、
山盛りのいくらご飯もできちゃいます！そして食べきれないほどの牛タンも。。。
おすすめできないのは、霜降りのステーキです！ついつい頼んでしまうのですが、脂がすごすぎておいしく食べるのは難しかったです。年を取ってきたということでしょうか？
ふるさと納税の仕組み
ふるさと納税の仕組みですが、沢山サイトがあるので参照してみてください。さとふるとか、ふるさと納税の達人とか、いろいろあります。
超簡単にざっくりいうと、
- 支払った住民税の一部を地方自治体に寄付できる
- 寄付した金額が、全額戻ってくる。
- 戻ってくる金額は上限あり。2000円の負担必要
- 寄付したら、お礼がもらえる。お礼は、選べる。
- 寄付した金額を取り戻すには、確定申告など必要
つまり、上限を超えなければ、2000円支払えばタダでいろいろなお礼をもらえるのです！
お礼は、A5クラスの霜降り肉、ウナギのかば焼き、カニ、いくら、などなど、超豪華な品々が！
年収500万円なら、4万円～6万円くらい寄付できます。(総務省)
2万円で、いくら1kgや、超おいしいウナギのかば焼き5枚など、いろいろもらえます！
ポイントは、住民税の一部がふるさと納税可能ということです。
住民税が増えれば、ふるさと納税ができる金額も増えていきます！
不動産売却益のふるさと納税
不動産の売却益でもふるさと納税は可能です！
不動産の売却益は分離課税となっているので、ふるさと納税できないと思っている大家さんが大勢いるので認知度は高くないです。
自分がコミュニティーに書いた情報で、3人の大家さんがふるさと納税出来ることを知らなかったので、このブログを書くことになりました。(2人はメガ大家さんで、売却益ぼ莫大…。xxxx万円の売却益で、xxx万円のふるさと納税できるようになったとのこと。すさまじい)
不動産の売却益は分離課税ですが、税金は所得税と住民税になっているので、しっかりふるさと納税可能です！
不動産の売却益は莫大になりやすいので、
ちゃんとふるさと納税をして節税しましょう(*´ω｀)
ふるさと納税のやり方
ふるさと納税は、自治体のページに言って申し込むこともできますが、ふるさと納税をまとめたサイトを使うことがおすすめです！
自分はさとふる、楽天のふるさと納税など使っています。クレジットカード情報を登録できるので楽です。
ふるさと納税でクレジットカードのポイントが削減されてしまう場合があるので注意してください。たとえば、ダイナースは0.5%にポイントが下がってしまいます。
自分はアメックスSPGで納税しました。
まとめ
仮想通貨で儲かって支払った税金や、不動産の売却で儲かって支払った税金は、絶対にふるさと納税するのがお得！すごい節税になります！
負担は2000円で、美味しいお肉や、海鮮など、何でもそろってます！やらないと損です☆
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