この記事ではそんなお悩みについて解説していきたいと思います。
もふもふ不動産のもふです。2014年から不動産投資を開始。TwitterやYouTubeやブログなどで不動産投資について解説しています。
結論から申し上げますと、
売った場合と、貸出した場合、それぞれ検討して、いいほうを自分で選択する
というのが答えになります。
不動産は、地域や立地や築年や構造、土地の価値など千差万別なので、どちらがいいのかなどを一般化して解説することはできません。売った場合、貸出した場合、それぞれメリットとデメリットがあるので、検討することが大切です。
って場合ですと、売ったほうがいいと思います。(参考：マンションを高く売る方法)
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もくじ
不動産を相続した場合、どのような選択肢があるのか？
まず、不動産を相続した場合にどのような選択肢があるのかを解説します。
仮に戸建だとした場合、、
◆売却する
- そのまま売る
- リフォームして売る
- 更地にして土地として売る
◆貸し出す
- そのまま貸し出す
- リフォームして貸し出す
- 貸し出してから、売却する
があります。
下に行けば行くほど、ビジネスになっていくので、初心者の方が何も考えずに行うと失敗する可能性が出てきます。その代わり、大きな利益を得られる可能性も出てきます。
どこまでリスクを取って、利益の最大化を図るか？
不動産投資に限らず、あらゆるビジネスでこれの検討することがとても大切なのです。
利益を最大化するために、どのように考えるのかを解説してきます。
不動産を売却する場合
相続した不動産を売却するのが、簡単で一番手間がない方法です。
売却の方法としては、
- 不動産屋さんに査定を依頼する
- 販売活動をしてもらう
- 買主が見つかったら、売却する
という流れになります。(参考：マンションを高く売る方法)
実際に売却が決まるまでは費用が全く掛からず、さらにほとんどの作業を不動産屋さんがしてくれるので一番楽な方法になります。
リフォームして売り出す
一般的にはリフォームしてない不動産より、リフォームしたほうが高く売れる可能性が高まります。
古い家よりもリノベーションしてある家のほうが、一般の方の目に留まりやすくほしいという人が多いからです。
しかし、リフォームしても希望の価格で売れない可能性もあることと、初心者が普通にリフォームをしてもらっても割高になってしまう可能性もあり、初心者の方にはお勧めできません。
かなり安くリフォームでき、そして高く売れる自信がある場合はリフォームして売るという方法もあります(そういうことをしている転売業者さんもたくさんいます ）。
更地にして売り出す
建物がかなり傷んでいてそのまま売ることができず、かといってリフォームすると莫大なお金がかかるというケースは更地にして売るということも可能です。
更地にするよりも個人的におすすめなのは、
- 瑕疵担保免責でそのまま売る
- 更地にせず土地として売る
という方法です。
瑕疵担保免責とは、「建物とか何があっても責任取れない」というような契約で、古い物件で売り主さんも建物の状態を把握していない場合によく使います。
古い家を再生している投資家もいるので、土地の値段よりも高く売れる可能性があります。
また、更地にせず土地として売却するケースもあります。
たとえば、土地の相場が1000万円で解体費用が100万円だったとした場合、100万円かけて建物を解体して更地として売却するよりも、建物が残ったまま1000万円で売りに出すこともできます。
解体費用を買主が出してくれる場合もあるし、解体しないでその建物を使いたいというという投資家が現れることもあります。(その場合は解体費用の100万円が儲かります)。もし解体更地渡しで購入したいという方が現れたら、更地にして売ればいいのです。
売却するだけでもいろいろと選択肢がある
このように売却するだけでもいろいろ選択肢があり、どれを選ぶのが良いのかは物件によります。また、所有者がどのようにしたいかによっても方針が大きく変わるので、どの方法を取るのが一番利益が出せ費用対効果が高いのかを考えることが大切です。
値上がりを続けている地域なら、保有し続けたほうが儲かるという選択肢もあるかもしれません。。
相続した物件を貸し出す場合にどうすればよいか？
売却は不動産屋さんに任せておけば簡単に行きましたが、賃貸に出すのは事業となるので簡単にはいきません。
貸し出す場合は、以下のことを調べる必要があります。
- 賃貸に出すのに必要な修繕にいくらかかるのか？
- 入居者はつけられるのか？
- 家賃はいくらくらいになりそうなのか？
- 総合的に判断して、売却するより得か？
ということを考える必要があります。
詳しく解説していきます。
賃貸に出すのに必要な修繕はいくらかかるのか？
自宅のリフォームは、お気に入りのキッチンや素敵なフローリングなど、いろいろ高級な素材を使うのもありだと思いますが、賃貸住宅としてはオーバースペックになってしまいます。
うまく賃貸経営で利益を出すためには、できるだけ安くコストパフォーマンスが良く直し、そして入居者さんに喜んでいただくことが大切になります。
そういった目線で、どの個所をどのくらいの費用かけてリフォームをするのかを見積もってもらいましょう。リフォーム屋さんは賃貸系の方と、自宅のリノベーション系の方がいます。賃貸系の方のほうが、コストパフォーマンスよいリフォーム方法を提案してくれる傾向があります。
いかに安く満足度高く直すかが重要になります。(参考記事：リフォームを安くする方法)
入居者はつけられるのか？家賃はいくらになるのか？
これは初めての方にとっては難しいと思います。
まず、SUUMOなどのサイトで、相続された物件の近くに賃貸住宅があるかどうか、どういう住宅なのか、いくらくらいで貸し出されているのか？などを見てみましょう。
相続された物件と似たような物件があって、そこそこ募集がかかっているようなら需要があると思われます。もし空室だらけで全部屋を募集しているような物件ばかりであったら、需要がなく厳しいでしょう。
また、似たような物件の家賃を調べることで、どれくらいの家賃なら埋まりそうか？を想像することができると思います。自分が不動産を借りるために物件を探しているつもりになって、いくらくらいならこの部屋を借りるのか？を、周りの不動産を見つつ考えてみましょう。それが貸し出せる家賃に近いと思います。
不安な場合は、付近のアパマンやミニミニなどの不動産屋さんに電話して、需要や家賃などを聞いてみるのもよいでしょう。
総合的に判断して、売った場合とかした場合どちらが得なのかを考える
これが重要な要素になります。
リフォーム費用と家賃と入居率が大体予想できたら、貸出した場合の収益とキャッシュフロー(手残りのお金)を計算してみましょう。(参照：キャッシュフローの計算方法)
単純に売却した場合と比較して、貸出した場合にどちらが得なのか？
総合的に考える必要があります。
- 収入が入るが手間がかかる
- リフォーム費用が必要
- 退去されたら家賃が入らなくなる
- 建物の大規模修繕費用が掛かる
- 雨漏り、漏水、シロアリなどのトラブル
- 入居者からのクレーム
などなど、不動産賃貸経営をしていると様々なことが起こります。そういう事も勘案して、やるメリットがあるのかどうか？そこが重要です。
どんな不動産でどんな立地にあるのか？あなた自身がどれくらい時間に余裕があるのか、賃貸経営がどれくらい好きなのか？などによっても大きく変わるので、一概に言えないと思います。
不動産が大好きで大家さんになってみたいというのなら、一度経験してみるのもよいでしょう。いろいろとリスクもありますが、僕自身はサラリーマンをやりながら20室～30室くらいを経営していました。特に大きな問題もなく、大きな利益を上げることができました。
不動産投資は投資という名前がついていますが、実際は投資ではなく経営です。どっちがお得なのか？本当にやりたいのか？あなた自身が検討して決めることが大切だと考えています。
不動産を相続した場合のまとめ
何もわからないところから突然不動産を相続してしまった場合、どうしたらいいのかわからない方が大部分だと思います。
僕自身も不動産の専門知識があったわけではなく、2014年に全くのゼロからスタートして勉強し、ここまで知識を身に着けて何とか利益を上げることができました。
不動産投資は、しっかり勉強してしっかりと経営すれば、利益を出しやすいビジネスだと考えています。
いろいろと悩むこともあると思いますが、この記事が役に立てばとてもありがたいです。
普段はこのブログやTwitterやYouTubeなどで有益な情報を発信し続けています。
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