不動産投資家のもふです。これまでにアパートやマンションやテナントビルを4棟購入してきました。
不動産投資を始めたころは、どうやって銀行を開拓していいのかなどわからないことだらけでした。。
アパート1棟やマンション1棟は金額が高価なため、融資を受けられないと購入するのは至難の業です。不動産投資で銀行から融資を受けることは一番重要なことで、事業を行われている方や、不動産投資をされている方など、切実な問題だと思います。
融資さえつけば、何とかなるのに…と、あなたも悩間れていると思います。僕も銀行開拓を何度も何度も断られますし、話を聞いてもらえなかったこともありました。いまでも門前払いにされることはあります。それでもあきらめずに行動し続けています。
さらに、僕は連帯保証人がいないので、自分一人で銀行融資を開拓する必要があるのです。保証人が要れば融資が通ったのに、、と悔しい経験もたくさんしています。
2017年までは、資産捏造や物件価格を高く偽装したり、家賃を高く偽装して空室を隠したりして、法人を隠して銀行を騙して融資を受ける手法が流行しました。
僕はそういうことはせず、すべて正直に話して正攻法で銀行融資を開拓してきています。
この記事では、融資を受けられな買った僕が正攻法で銀行から融資を受けられた取り組みやコツをまとめました。
もくじ
サラリーマンで連帯保証人なしで不動産投資の融資を受けるためには？
サラリーマンで連帯保証人なしで不動産投資の融資を受けるためにはどうしたらよいか？まずは連帯保証人が不要な銀行を探しましょう。
銀行によっては連帯保証人が不要な場合があります。連帯保証人が不要なかわりに、団体信用生命保険(団信)にはいることが求められます。保険の内容によって費用は異なりますが、0.3%くらいの金利になります。
たとえば、りそな銀行や、三井住友銀行は個人で団信に入れば連帯保証人が不要ですし、政策金融公庫は法人でも代表者の連帯保証があれば融資を受けることは可能となっています。
正攻法で連帯保証人なしでメガバンクから融資を受けた体験談
個人営業部で若手担当者に断られる
2016年に買いたい物件が出てきたので、決算書をもって三井住友銀行に行きました。飛び込みで行ったので、まだ若手の担当者が対応してくれました。
法人で融資を受けたいと依頼したのですが、代表者以外の連帯保証人が必須でNGとのこと。さらに個人でも連帯保証人がいないとNGと言われてしまいました。
銀行の方針なら仕方がないと、この時はここであきらめることに。ただ、このメガバンクをどうしても開拓したかったので、法人として法人営業部に突撃してみることにしました。
法人営業部に打診をかけてみる
メガバンクの法人営業部…。メガバンクと取引している法人営業部はものすごい金額を扱っていそうで、自分のような弱小が相手にされるかどうかわからなかったのです。しかし、聞いてみるだけならタダなので、とりあえず電話してアポイントとって面談してくれることになりました。
この担当者は30歳くらいの中堅で、なかなかやり手。動作も素早く話の理解力も素晴らしい。法人の決算書や事業計画を語ったところ、信用保証協会付きなら法人で連帯保証人なく融資可能とのことでした。
個人では断られたのですが、法人営業部ならよいとのこと！？
法人営業部のほうが遥かにハードル高そうだけど、、よくわからないけどすばらしい！
さっそく、当時アタックしていた静岡県のRCの融資検討をお願いしました。そして、信用保証協会に打診をかけてもらう。。
信用保証協会付きの融資だと、期間が圧倒的に短くなるのがネック。長くても15年とか。保証料もかかるし、あまり使いたくはなかったのですが、石渡浩さんの本で「まずは信用保証協会付きの融資からスタートして返済実績を作り、そのうち保証協会無しの融資につなげる」と書いてあったので、まずは実績を作りに行きました。
担当者さんも乗り気で、これでメガバンク開拓だ！って思っていたのですが、保証協会があまり乗り気でなく、「資産管理法人で実体がない」とのことで、融資はNGでした。
担当者さんはかなり頑張ってくれて、コンサルの仕事とかで収益もちゃんと挙げていて、しっかりと実態があるのをアピールしてくれていたのですが…残念。
法人営業部も開拓できませんでした。
再度、個人の営業部に打診をかけてみる
このメガバンクで融資を受けるのをあきらめていたのですが、投資家仲間でこのメガバンクで個人で連帯保証人なしで購入された方がいるのを発見！
なんで僕は断られたんだ？って思って、いろいろ調査してみましたが、ただ単に担当者が初心者で団体信用生命保険の制度を知らなかったのでは？ってことになりました。
この時、他の投資家さんから同じ支店内で優秀な担当者さんを紹介してもらって、再度その方に面談していただきました。
すると…いろいろありましたが、個人で連帯保証人なし団体信用保証をつければ普通に融資を受けることが可能に！
同じ支店内でも、担当者さんを変更して融資してもらったということになりました。
担当者さんの力量が、いかに大切かがよく分かりました。
政策金融公庫で融資を断られた体験談
政府系金融機関でも、断られたけどなんとかなったケースがありました。
とある物件を個人で購入しようとしたとき、メガバンクで8割の融資しか出なさそうでした。そのため、公庫で残りの2割と諸経費の1000万円を融資してもらえないか事前に相談してみました。
すでに法人で融資を受けていて、優秀な担当者Aさんから口頭で「簡易見積りだけど、追加融資可能だと思います」って回答をもらっていたので安心していました。
そして、メガバンクで融資を受けられて、頭金を諸経費を現金で支払って物件を購入。
ひと段落して、融資を受けようとAさんに連絡を取ってみたら…なんと産休に入ってしまい、AさんからBさんに引き継がれていました。そのため、Bさんと面談することに。
このBさん、2年目くらいの方で不動産融資について全く詳しくなく、かなり不安な感じでした。求められた資料を出したのですが、「この物件単体で収支が回らないので、追加融資NGです」とのこと。。なんてこった。
もしかして、担当者を変えれば何とかなるのでは？と思い、投資家仲間から公庫の別の担当者Cさんを紹介していただきました。
このCさんと電話で会話して状況を説明。決算書とか必要な資料を送り、軽くデータ見ていただきました。その結果、何とかなりそうとのことで面談してもらいました。
そこで僕の経営方針や、購入した物件をどういう戦略で空室を埋めるのかなどについて細かく聞かれたので、細かく戦略について説明しました。
それが良かったようで、そこからうまく稟議書を書いてくださり無事に融資を受けることが出きました。しかも、いままでAさんに15年の融資を断られていたのですが、今回は15年で融資を受けることができました！
担当者が変わっただけで、こうも世界が変わるとは。。かなり衝撃的でした。
飛び込みで行っていい担当者さんに巡り合う可能性もありますが、出来るだけ優秀な担当者さんを紹介してもらって融資を打診かけたほうがいいですね！
サラリーマンが不動産投資で連帯保証人なしで融資を受けた体験談のまとめ
サラリーマンが連帯保証人なしで銀行から融資を受けるのは、なかなかハードルが高いのですが、連帯保証人が不要な銀行を開拓することで、何と融資を受けることができました。
連帯保証人がいらっしゃらない方は、融資を打診するときはじめに「連帯保証人がいないのですが、融資を受けることができるでしょうか？」と聞いたほうがいいです。当然いるものと思い込まれて、最後の最後にNGを食らうケースがたまにあります。
そして融資を受けるためには、断られてもあきらめずにしつこく開拓し続けることが重要です。融資を受けるのはかなり厳しいので、断られても当然で、そこからどうやって切り崩すのか？など考える必要があります。
僕の体験としては、銀行の担当者を買えればうまくいったことが2回続きました。なので、融資担当者を変更してもらうというのもいい手段だと思います。
- 銀行融資を受ける前に知っておくべき基礎知識
- 不動産投資で銀行から融資を受けるときにプロが行っている5つの秘密
- 債務超過にならないための決算書の解説
- 銀行員が解説(その１)「融資の審査をスムーズに進めるコツ」
- 銀行員が解説(その2)「融資後の関係の作り方と金利交渉」
不動産投資初心者です。融資決済に関しては、”なんとなく”担当者の腕次第と理解していましたが、実際の経験談を聴いたことが無かったので、とても参考になりました。有益情報ありがとうございます。