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法人スキーム(1物件1法人)とは?銀行から一括返済のリスクがあり!




不動産投資家のもふです。2014年から不動産投資を行ってきており、いままで1棟アパート、1棟マンション、テナントビルや戸建てなどを購入して経営してきました。

2018年のかぼちゃの馬車の破綻から、スルガ銀行の不正融資など様々な不正が発覚しました。

スルガ銀行のシェアハウスかぼちゃの馬車への不正融資のまとめ

2019年5月15日

その中でもとりわけ影響が大きいのが多法人スキームです。

多法人スキームとは、物件ごとに異なる法人を設立して異なる銀行から融資をけて不動産を購入し、銀行には1棟も物件を持っていないというふりをして融資を受ける。これを繰り返し規模を急激に拡大する手法です。

銀行に法人と不動産を隠して規模を拡大する手法で、2015年あたりから急速に拡大しました。(僕はこの手法を使ってないです。1法人で正攻法で買い進めています)

他に不動産を持っていることを銀行に隠しているため、そのことが銀行に発覚すると融資を一括返済を求められるリスクがあります。

法人スキームの呼び名
  • 法人スキーム
  • 多法人隠しスキーム
  • 1物件1法人スキーム
  • 1法人1物件スキーム

そしてこの手法が銀行に発覚し、銀行から融資がストップしたり一括返済を求められる問題が発生しつつあります。

この記事では多法人スキームの概要や問題点について、詳しく解説します。

多法人スキームとは?どんなメリットがあるのか?

多法人スキームを図示すると下記のようになります。銀行A,B,Cは全く別の銀行です。

多法人スキームとは、物件ごとに異なる法人で異なる銀行で融資を受けて買い進める手法

 

まず、

  • まず法人Aを設立し、物件Aを銀行Aで購入
  • 次に法人Bを設立し、物件Bを銀行Bで購入。B銀行にはA法人を隠す。
  • 次に法人Cを設立し、物件Cを銀行Cで購入。C銀行にはA,B法人を隠す

ということを繰り返えす方法です。

A法人、B法人、C法人は紐づいていないので、銀行に他行で融資を受け物件を買っていることを隠すことができていました。。

その手法を悪用したのです。

多法人スキームのメリット。法人で購入できる

法人名義で融資を受けることで、自分が他の不動産を持っていることを銀行に隠すことができます。

1棟目はサラリーマンの属性を使って物件を購入することができるので、物件を購入しやすいです。

その手口を悪用して、つねに1棟目というふりをして銀行から融資を受けて物件を買いまくっています。

個人で買うと、サラリーマンの属性の上限があるので、融資が数億円で止まってしまいます。

一方で法人で購入すると、個人の属性の枠を超えて不動産を買い進めることができます。さらに、他の物件を隠しているので信用を毀損せずに急激に物件数を増やすことができます。

消費税還付ができ、不動産を買えばお金が増えていく

法人で購入することで、消費税還付の手法が使えます。

不動産の建物に消費税がかかるので、物件を買う時に消費税を支払っています。

法人で課税業者になれば、その支払った消費税を還付することが可能なのです。

かなり特殊な方法を用いるので、やり方は詳しく解説はできないのですが…詳しい税理士さんに依頼し、しっかりと手順を踏むと購入した物件の建物分の消費税を還付することが可能となっています(いろいろ手数料がかかったり、売却の時に非課税法人にならないといけないなど、デメリットもたくさんあるので要注意)。

この消費税還付とオーバーローンを絡めることで、不動産を買えば買うほど手元に現金が残っていくという驚くべき手法となっています。

このことから、不動産を買えば買うほど現金がたまるので、この手法が一気にサラリーマンに広がりました。

 

多法人スキームの甘い汁(お勧めしません
  • 法人で与信の上限がない
  • 物件を隠すことで信用棄損を防ぐ
  • 消費税還付でお金が増える

 

多法人スキームのデメリットは?銀行に発覚すると、一括返済を求められる可能性があり

多法人スキームですが、デメリットがあります。

銀行から一括返済を求められるリスクがある

銀行に法人や不動産を隠していることが問題となります。

2019年2月22日、多法人スキームが発覚した債務者にりそな銀行が一括返済か金利6%に引き上げるか求めていると楽待が報道しています。

「私の知人は昨年末ごろにりそな銀行から呼び出され、一括返済するか金利を6%に引き上げるか求められたそうです」

かつて東海地方の地銀に勤務していた楽待コラムニストのアンダーズさんはそう明かす。「その知人は自宅の住所を本社所在地、奥さんを代表者にして複数法人で融資を受けていました。このスキームは業者から勧められて手を出したらしいんですが、利回り6、7%ほどで掴んでいるので、金利6%だったら運営不可能。結局、全ての収益物件を売却せざるを得なくなり、トータルで2000万円ほどの赤字になったようです」

このほかにも、りそな銀行側から対応を求められたという情報は複数聞かれる。

千葉県在住のAさん(50代男性)は「知人が1法人1物件スキームで5法人以上・20億程度まで規模を拡大していたんですが、それが発覚してりそな銀行に呼び出された。ある物件の土地決済が終わった後で、建物融資を拒否され、返済か土地の売却を迫られた結果、仕方なく土地を売却したそうです」と話した。

りそな銀行が1法人1物件スキームに鉄槌か-楽待

 

このように、他の法人があることを隠して銀行から融資を受けているのが発覚した場合、かなり厳しい制裁が科せられる可能性があります。。

今後、他の銀行でも同じようなことになるのか?報道を注視しています。

参考:1法人1物件スキームという「禁断の果実」の歪み(楽待)

 

アパート建築で、銀行から融資を途中でストップ

2019年3月4日、朝日新聞から1法人1物件スキームを使ったサラリーマンが、建築中の新築アパートの融資をストップされたと報道されました。

不動産投資で過剰な借り入れに走る個人投資家に対し、金融機関が牽制(けんせい)する動きを強めている。他からの借り入れを隠して複数の金融機関で多額の融資を引き出した投資家に返済を求めるケースも出てきた。スルガ銀行の融資不正などで金融庁も不動産融資の拡大に警戒を強めている。金融機関の姿勢の厳格化が広がれば不動産市況にも影響を与えそうだ。

大手銀行などが問題視しているのは、「1法人1物件スキーム」と呼ばれている手法だ。多くの物件に投資する際、個人では借り入れに限度があるが、投資のたびに別会社を設立し、多額の融資を引き出す。実態は個人なのに多数社への別々の融資に見せかける。

例えば年収1千万円の会社員が複数の物件を買い、すでに数億円の不動産投資ローンを抱えている場合は、新たなローンは組みにくい。しかし投資のたびに合同会社をつくり、物件の買い手や融資の借り手とすれば、金融機関には毎回新たな取引に見える。会社員の融資の全体像は金融機関からは見えにくくなり、一個人への融資としては過剰な額になりかねない。

こうした手法が広がったことを受け、複数の大手行は昨夏以降、合同会社の役員や住所を他の会社と照合するなど調査を徹底し始めた。他行の借り入れ状況も見極め、慎重に審査する方針にカジを切っている。

首都圏の30代男性会社員は、2017年以降の2年間で中古マンションや新築アパートを十数棟購入し、借金は計20億円台半ばに及ぶ。借入先は大手行や地銀、ネット銀、信金など多数で、設立した合同会社は15社超。だが、建築中のアパートに融資する予定の大手行から突然「融資中止」を通告され、今は金策に追われているという。

会社員が不動産ローン20億円、突然の「融資中止」通告– 朝日新聞より

 

新築アパートの融資は、何回かに分けられて銀行から融資されます。途中で融資がストップされてしまった場合、購入者が困るのはもちろんですが、建築業者さんも困ってしまうので大問題です。

なぜ融資がストップされたか?というと、物件を全く持っていない前提で融資の審査を行ったのに、実際は20億円以上借金があるということが発覚したためと思われます。

他の不動産を全く持っていない場合、万が一不動産投資がうまくいかなかったとしてもサラリーマンの給料や個人資産などで破産を免れることができると考えていたのでしょう。

それがふたを開けてみたら実は20億円も借金があり、他の不動産がたくさんあって信用を毀損しているとしたら、これ以上はお金を貸すことができないと銀行が判断した可能性があります。

また、銀行は信頼関係を重視するので、他の不動産や法人を隠していたとなると信頼関係が崩れてしまうことにもなります。

良くない物件を買い進めている可能性がある

多法人スキームで短期間で一気に買い進めているため、市場より割高で購入していた人もいると思います。

特に2017年頃は物件価格がピークでしたので、この時期に一気に買い進めた方は高値掴みをされている可能性がります。

そして2018年にかぼちゃの馬車問題で銀行の融資が一気に閉まり、収益不動産の価格が一気に下落しました。

この時に買いまくった人は、残債以下でしか物件を売れない状態の人もいるとおもいます。さらに消費税還付している場合、売却したら消費税を支払わないといけなくなってしまいます。。

そういった状態で、一括返済を求められたら…とても厳しい状態だと思います。

 

もし法人スキームの物件を保有されていたら…

もし法人スキームや書き上げなどの不正融資で物件を保有されているのでしたら、早めに売却されるのも作戦だと思います。

銀行に問題が発覚する前に売却してしまうのも手だと思います。

もしローンの残りよりも高く売れるのでしたら、思わぬ資産になります。逆にローンの残りの金額より高く売れないのでしたら、銀行から一括返済を求められた時、大きなリスクとなります。

まず、ご自身の物件の価格がいくらくらいなのかを知るため、見積もりの査定に出すことをお勧めします。

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高く売るための方法の記事を読んでおくと、より高く物件を売却できる可能性があります。

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多法人スキームとは?銀行から一括返済を求められるリスクがあり!まとめ

2019年3月になり、多法人スキームで銀行が一括返済を求めているというニュースが出るようになってきました。

いろいろな銀行が、いろいろな手法で多法人スキームを使っている人がいないかどうかを調べているという情報もチラホラ聞こえてきています。

今後、さらに調査が進む可能性もありそうです。。

もしそういう不正融資で物件を取得されているのでしたら、事前に対策を検討しておいたほうがいいでしょう。。

不正な方法で不動産投資を行うと、のちのち問題となって後悔するケースが多々あります。

2019年に流行しているのは、住宅ローンを不動産投資に使うスキームが流行しています。

このスキームも、数年後に問題になる可能性があるので十分に注意してくださいね。。

 

 

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