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不正融資の黙認はスルガ銀行だけでない~法人スキームが報道!




不正融資の黙認がスルガ銀行だけでないことが報道された

サラリーマン不動産投資家の茂風智文(Twitter, Line@)です。危険な物件の注意や、買った瞬間に利益が出る不動産投資について情報を発信しています。有益な情報を発信していますので、TwitterやLine@の登録よろしくお願いします。

このブログでも、シェアハウスかぼちゃの馬車の破たんをきっかけに発覚したスルガ銀行のずさんな融資問題について解説してきました。これまでのまとめは、こちらを参考にしてください。

スルガ銀行のシェアハウスかぼちゃの馬車への不正融資のまとめ

2018.08.22

この記事では、今まで報道されてこなかった法人スキームというスキームについて解説しています。これが明らかになることで、銀行業界は大混乱する可能性があります。パンドラの箱を開いたような、そういう気持ちです。

不動産投資の関係者で法人スキームをご存知でない場合は、この記事の内容を理解することで今後の融資戦略で有利に立てる可能性があります。難しいところがありますが、ぜひ勉強してみてください。きっと役に立ちます。

スルガ銀行以外の不正融資が報道された


菅井さんは、前からずさんな融資問題について、大きな問題になると警告されてきていました。なかなか報道されることはなかったのですが、ついに日経新聞から報道され、不動産投資に対するずさんな融資している状況が報道されたのです

住宅ローンや投資ローンにおける資産捏造

住宅ローンや投資ローンでも銀行が見て見ぬふりだと日経新聞に報道されている。

不​​動産会社で銀行に出す書類に記入し、預金通帳と一緒に担当者に渡した。残高が20万円の預金通帳を見た担当者は部屋を出て、10分後に戻ってきた。通帳の100万円の単位部分に数字を書き加えて改ざんし複写。「これを持っていけば問題ありません」と言った。

吉田はその足で関東の地方銀行に向かい書類を手渡した。通帳のコピーを見た行員は一瞬けげんそうな表情を見せたが、受け取った。融資は実行された。「不動産会社も銀行も何とか契約したい感じだった」と吉田。

中略

都内の不動産営業マンは5月、アパートやマンションへの投資ローンでも改ざんは多いと証言した。例えば、実際の取引額は1億円なのに、1.3億円に水増しした売買契約書を銀行に出し、多額の融資を引く。ふかしや二重丸と呼ばれる手口は「客の多くが求め、銀行は見て見ぬふりだ」。

20180626 日本経済新聞 “不正融資の黙認、スルガ銀行だけでない”より

 

ついに、法人スキームについても新聞で報道された

スルガ銀行は法人に対して融資していなかったので、法人スキームについては報道されてきませんでした。しかし、ここで日本経済新聞が法人スキームについて報道しました。

40代で数十億円の投資用不動産を手にした都内の会社員は6月、別の方法を教えてくれた。「『1法人・1銀行スキーム』を使えば、いくらでも融資を引けますよ」。関東、甲信越の地銀や信用金庫などから大半の融資を受けている。借入名義は不動産の保有・管理を目的に新設した法人。本人はオーナー経営者として法人に連帯保証する。それぞれの銀行に対応した専用の法人をつくれば、銀行の数だけ融資を引けるという。

からくりは個人信用情報の穴を突いた点だ。個人の借金は銀行に知られ、年収の20~30倍程度で融資はいったん止まる。だが、自宅外に登記した法人の借金と個人の連帯保証は銀行に把握されにくい。他行の借り入れを隠し、返済能力を超えた過剰な融資を引き出す裏技だ。隠蔽が発覚すれば全額返済を要求されるのに「短期に規模を拡大したいサラリーマンらの間で急増している」。

異様なのは、違法な審査資料の改ざんや、グレーな法人スキームを封じる手立てはあるのに、黙認ともいえる姿勢で融資を重ねた銀行の姿だ。融資した行員の業績評価は上がるが、数年で転勤。後任は過去の不正行為を見破るより、新規融資に走る。こうして不動産融資の病巣は広がっていく。経済評論家の山崎元は「スルガ銀行の問題は氷山の一角だ」とみる。

20180626 日本経済新聞 “不正融資の黙認、スルガ銀行だけでない”より

法人スキームとは
法人スキームとは、「物件を購入するたびに新規に法人を作って、まだ取引したことのない銀行に融資を打診し、他に不動産を持っていることを明らかにせずに融資を受けること」です。

例えば、法人スキームで10棟不動産を購入された方は、法人を10社も設立して、10行の銀行から融資を受けています。それぞれの銀行には、他に物件を持っていることを隠しています。こうすることで、他に借金がないように見えるのでサラリーマンの属性を使って融資を圧倒的に受けやすくなるのです。

注意点としては、他に不動産屋借り入れがあることを銀行に隠しているので、契約違反として銀行から融資残高の一括返済を求められる可能性があります。

ここで何が問題かというと、融資している人が1物件しか持っていないと思っていたのに、実際は10物件持っていて借金まみれだったというのが発覚するからです。ルール違反なのでどのように対処するか、銀行でも対応が分かれると思います。急に全額を返済しろというのは、現実的ではないのでどのように対処するのか、状況を見守りたいです。

法人スキームでクソ物件を買い進めると、とんでもないことになる

法人スキームは、属性さえよければいくらでも物件が購入できてしまいます。しかし、いい物件というのはそんなに多く存在していません。必然的に、あまりよくない物件を買い進めていく人もいます。そういった方は、厳しい未来が待っています。

融資が付くからと言って、安易に物件を買い進めるととても危険です。

また、楽待コラムニストの億りびと大家さんも法人スキームの危険性について解説されています。私も彼の考え方と同じ考えです。

法人スキームの発覚で、今後どのような事態になるか?

法人スキームが報道されたことで、今まで表に出てこなかったスキームはほとんど明らかにされました(あとは消費税還付かな)。この後、どのようになるのか予想しました。

今後の不動産状況の予想

サラリーマンの属性に頼った融資が減り、銀行は事業性などをきちんと審査するようになる。事業性の審査には膨大な時間がかかるので、融資の検討に乗る土台の人はかなり減ってくるため、不動産を購入できる人が減り物件の価格が下がる

法人スキームが公になったので、銀行に開示していない物件を持っていないか?の調査が始まる。もし持っていた場合、契約違反で期限の利益の損失し一括返済を求められる可能性がある。その場合、競売や任売などで投げ売り状態になるため、物件の価格が下がってくる

まとめ

いかがでしょうか?

スルガ銀行以外の銀行がずさんな融資をしていたということが報道されました。この問題はスルガ銀行だけにとどまらず、銀行業界全体に飛躍する結果になりそうです。

サラリーマンの属性に頼った融資を受けることは難しくなり、不動産賃貸業の経営者として銀行から融資を受ける必要が出てきます。一般的には融資が出なくなると物件の価格は下がるので、融資を受けることができる経営者にはチャンスです。