不動産投資家の茂風智文です。2014年より不動産投資を行っております。
大家さんとして物件を貸し出すためには、多大な費用が掛かります。広告費、清掃費、原状回復費用などなど。多大な費用を払ったとしても、すぐに退去されてしまったら大家さんは大きな損失を抱えてしまいます。そのリスクをカバーするのが短期解約解約金です。
あまり聞きなれない内容なのですが、入居者さんの自己都合で短期間で賃貸契約を解約した場合、入居者さんが大家さんに違約金を支払うという契約になっています。費用は、家賃の1ヶ月から3か月くらいと契約によってまちまちです。
この記事では、なぜ短期解約違約金が必要なのか、また短期解約違約金を支払わないといけないのか？を不動産投資家目線で解説しています。
もくじ
短期解約違約金の設定が必要な理由～大家さんの事情
入居者さんに入居してもらうまでに、大家さんはいろいろなお金を支払っています。
クリーニング費用、入居者を募集するときの広告費用など、10万円くらいはかかってきます。フリーレントを付けている場合、1ヶ月分の家賃を無償にしているケースもあります。また、3月に入居されて、すぐ4月とかに退去されてしまった場合、繁忙期を超えてしまうので空室が長く続いてしまう可能性もあります。
大家さんとしては、入居されてすぐに退去されてしまうとかなりの出費になりマイナスになってしまうのです。
そういったすぐに退去された場合のマイナスのリスクを回避する契約として、短期解約違約金の特約を結ぶことが増えました。
また、繁忙期を逃してしまうと入居が厳しい地域があります。例えば、3月に入居して5月に退去されてしまったとしたら、また1年後の3月くらいまで入居者が付かないリスクがあります。
そういったリスクを抑えるため、短期解約違約金の設定をしておいたほうが良いです。
短期解約違約金の一般的な契約内容は？
物件の地域や、大家さんや管理会社によってまちまちなのですが、だいたいこういうイメージです。
- 入居して半年以内に退去した場合は、家賃の2か月分の違約金を支払う
- 入居して１年以内に退去した場合は、家賃の1か月分の違約金を支払う
のような感じが多いです。たとえば家賃5万円の部屋に入居して、2か月後に退去したとしたら10万円の違約金を大家さんが受け取るような契約になります。
昔は礼金が取れたり、すぐ入居者さんが見つかっていたのですが、最近は空室が増えている物件が多く、客付けがかなり厳しくなっている地域や物件も増えてきました。
そういったことから、大家さんがすぐに入居者さんが退去さてもカバーできるような短期解約違約金の特約を結ぶケースが増えてきています。
短期解約違約金は支払わないといけないか？
入居者さんとしては、短期買い解約違約金を支払いたくないという方もいらっしゃるでしょう。契約したとしても、自分の都合ではなく引っ越しせざるを得ない状況というのはあると思います。
法律に関する問題のため、自分も調べてみました。
不動産流通推進センターは、「短期解約違約金の２ヶ月分は無効」「１ヶ月分なら有効」としていますが、その根拠として、下記の判例を示しております。
しかし、全国宅地建物取引業保証協会では、まったく異なる見解を出しております。そうです、過去の更新料裁判や、敷引き裁判では、最高裁で、有効とされたのだから、「２ヶ月の短期解約違約金も有効」であるとしています。
(元記事削除されました)https://ameblo.jp/torabur/entry-12281099709.html
大家さんが被る平均的な損害を上回るような違約金を設定することは、消費者の権利を侵害するという考えのようです。
たとえば、フリーレント3ケ月の契約で、3ケ月で退去される場合は、家賃を全くもらえないので3か月以上の損害が出てしまいます。そういう場合は短期解約違約金を3ケ月以上に設定しても、平均的な損害額以上となるので妥当と言われる可能性もありそうです。
入居者さんには厳しい契約かもしれませんが、短期間で退去されてしまうと大家さんが損失を出してしまうのをカバーする特約となっているのをご理解していただけたらありがたいです。
もし短期解約違約金の特約をなしで契約したい場合は、フリーレントなどを無くすなどの交渉をすれば可能かもしれません。
入居して3ケ月で退去されたが、短期解約違約金の特約で、支払った諸経費を確保できた！
2017年8月に入居され、9月までフリーレントの条件。広告料や、フリーレントなどで費用を負担しましたが、なんと12月に退去の連絡が入りました。
入居者を決める際、不動産仲介店に広告費用を家賃の2か月分支払っていたので、フリーレントの1ヶ月と合わせて3ヶ月分を支払っていることになり、ほとんど利益が出ないことになってしまいます。。
しかし、短期解約違約金の特約を結んでいました。
契約内容は、1年以内に退去される場合は、家賃の2か月分を違約金として支払うという契約にしていました。仲介店に支払った広告費2か月分を、短期解約の違約金の特約を背ってしていたおかげで、何とか広告費を回収して利益を少し出すことができました。
普通、貸し出ししてすぐに退去されるということはあまりないのですが、万が一のことを考えて短期解約違約金の設定をしておいた方が良いと思います。
とくに、初期費用を安くしたりした場合、大家さんは沢山の金額の負担をすることになります。短期解約違約金の特約と、家賃保証は必ずつけておいた方が良いですね。
短期解約違約金のまとめ
入居者さんには厳しいように見える短期解約違約金の特約ですが、入居者さんを募集した時に大家さんが支払うお金を回収するための保険的な特約になっています。
実際に大家さんがお金を払って入居者さんを募集しているので、すぐに退去されてしまうと赤字になるので、今後は賃貸契約書で短期解約違約金の特約を付けることが増えそうです。
私自身も短期解約違約金のおかげで、かなりの損害を防ぐことができてとても助かった経験があります。これから賃貸経営を結ばれるときは、ぜひ検討してみましょう。
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