重要事項説明について解説します。不動産を売買するとき、不動産屋さんで不動産を買うことが多いと思います。
不動産を売買する契約のことを売買契約というのですが、売買契約を結ぶ前に、宅建士さんが売買する不動産に関する重要な内容を説明することが法律で義務付けられています。
その説明のことを重要事項説明書といいます。
この記事では、重要事項説明書でどんなことが書いてあるのか？などわかりやすく解説します。
重要事項説明の概要
売買契約に先立ち、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明するよう法律上義務づけられています。この書面を「重要事項説明書」といい、その説明は宅地建物取引士の資格を有するものが行います。
重要事項とは不動産売買にあたり宅建業者が買主に説明しなければならない事項をいいます。
登記簿記載の事項、都市計画法・建築基準法等の制限、代金授受の方法、契約解除に関する事項などがあります。
「重要事項説明書」に記載される内容は、用語も内容も難しいことが多いので、事前に確認する必要があります。重要事項説明書のコピーを入手し、隅々までよく読み内容を理解しておけば、重要事項説明の時にスムーズに進むでしょう。
重要事項説明のチェックポイント
重要事項説明でチェックするべきポイントをご紹介します。
仲介手数料の有無
取引の形態によって、仲介手数料の有無が異なります。
- 仲介の場合は支払う。
- 販売会社＝売主の場合は支払わなくて良い。
- 販売会社＝売主の代理の場合は条件によって支払う。
登記事項証明書に記載された事項
表題部
登記事項証明書に記載された土地面積が実測面積と異なることがあるので注意が必要です。
昔は測量技術の制度が高くなかったため、実際に測量してみたときの面積が大きく変わることがあります。
たとえば登記事項証明書には 100m2と記載されていても実際に測量してみたら 70m2しかないといった登記されている面積よりも少ないケースや、登記されている面積よりも大きく120㎡といったケースもあります。固定資産税を多く払いたくない場合は小さな面積で申請するケースなどもあったそうです。
通常は、実測面積にm2単価をかけた価格で売買されますが、登記事項証明書上の面積にm2単価をかけた価格で売買することもあります。いずれの取扱いになるのかは契約書に明記されているはずですので、事前に確認しましょう。
甲区
所有者の情報が記載されていますので、売主と同じであることを確認します。
売主と違っている場合は、重要事項説明書でその理由を確認し、引き渡し時には買主名義の所有権移転登記ができることを契約書に明記してもらいます。
乙区
（根）抵当権等の情報が記載されています。売主が土地を担保に融資を受け、（根）抵当権が設定されていることなどがありますので、重要事項説明書で事実関係を確認し、引渡し時には確実に抹消されることを契約書に明記してもらいます。
法令に基づく制限の概要の確認
購入する不動産が法令によって規制されていたりする場合は重要事項説明で説明する義務があります。特に市街化調整区域や接道義務などは、再建築ができなかったりするのでよく確認しましょう。
市街化調整区域
市街化を抑制する区域です。原則として、建物は建てられません。
用途地域
住居系、商業系、工業系の３つに大別され、細かく分類すると12種類あります。例えば「第二種低層住居専用地域」には小学校は建てられますが、病院は建てられないなど、建てられる建物の用途を規定しています。
建ぺい率の規制
「建ぺい率50％まで」のように土地面積の何％まで建物を建築できるかが、用途地域ごとに規定されています。
容積率の規制
「容積率 200％まで」のように土地面積の何％まで建物の延べ床面積を建築できるかが用途地域ごとに規定されています。
高さの制限
「高さ制限」、「道路斜線制限」、「隣地斜線制限」、「北側斜線制限」、「日影規制」により、建てられる建物の高さが制限されます。
防火地域・準防火地域
都市防災の観点から、建物の構造が制限されます。建物の階数や建物の面積によって、耐火建築物や準耐火建築物とすることが義務づけられます。
接道義務
建築基準法上、建物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務があります。この条件を満たしていない場合、建築確認が受けられず建物を建てることはできません。
私道負担
道路には、公道と私道があり、公道は国や地方公共団体が管理し、一般の交通のために使用される道路です。一方私道は個人が所有する土地を通行の用に供しているもので、管理も個人が行います。
売買する土地の一部に私道が含まれている場合、または売買する土地が接する私道の共有持分も土地と一緒に売買する場合これらを私道負担といいます。
私道負担がある場合は、重要事項説明書にその面積や位置が記載されます。
位置指定道路
接道義務を満たしていない土地を建物の敷地として利用するために、新たにそれぞれの区画の土地に接した幅員4ｍ以上の私道をつくり、その私道を建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらうことができます。これを「位置指定道路」といい、通常、宅地開発の際に開発業者が申請して指定を受けます。位置指定道路は、通常、隣接する敷地の所有者が所有権（持分）を持ちます。あくまでも私道ですので、道路の舗装や側溝敷設などは所有者が行うことになります。また位置指定道路内は建物や塀を作ることはできず、位置指定道路の廃止や変更が制限されます。
飲用水・電気・ガスの供給及び排水施設の整備状況
飲用水、電気、ガス、排水施設についての整備状況、負担金の有無が表示されます。郊外のニュータウンのように、林野や畑などを新たに宅地開発して分譲される場合、水道・電気・ガスなどの設備は敷設されていないため、宅地開発の際に開発業者がこれらの設備を敷設します。この設備を敷設するための工事費用は買主に負担金が有るのか無いのか、負担する場合金額はいくらなのかが記載されます。
未完成物件に関する事項や契約の解除についての事項
土地造成工事が完了していない場合は、図面などで完成した宅地の形状を確認します。
代金以外に授受される金銭の額及び目的
手付金、登記費用、固定資産税及び都市計画税などを記載します。
固定資産税及び都市計画税は、その年の1月1日現在の登記名義人に対して課税されるため、年の途中で物件を取得した場合は負担をどうるすのかの取り決めとその金額が記載されます。納税通知書の税額から負担額が妥当か、税金の滞納がないか確認します。
契約の解除に関する事項
いったん契約を締結すると、簡単には契約を取り消すことはできません。
金融機関の住宅ローンが利用できない場合や、自分の都合で購入を止めたい場合、重要事項説明書には、これらの取り決めが明記されています。ただし一部の事項は明記されず、買主自らが付加する必要がある場合もあります。
手付け解除
買主は手付金の放棄、売主は受け取った手付金の倍返しというペナルティを払うことで契約を取り消すことができます。ただし、いつまでも契約が取り消せる状態ではお互いに損害を受ける可能性があるため、通常売主と買主が話し合い手付け解除が可能な期日を定めます。具体的な期日は、以下で述べる「ローン特約」の期日と同日にするか、「契約の履行に着手するまで」とすることが多いようです。
□契約違反による解除
所定の期日を過ぎているのに買主が購入代金を支払わず、引渡日が過ぎているのに売主が物件を引き渡さないなど、売主または買主が売買契約に基づく義務を履行しない場合は、相手方は、催告のうえ売買契約を解除することができます。
□融資利用特約(ローン特約）による解除
当初予定していた住宅ローンが借りられなくなった場合、契約時に定めた期日までであれば、ペナルティなしで契約を解除することができます。ただし、特約は売主と買主の合意が無ければ付けられません。
□引渡し前の滅失・毀損による解除（危険負担）
物件の引き渡しを受ける前に、地震や台風の自然災害や火災で損失があった場合、売主と買主のどちらが責任を負うか記載されます。一般に修復費用は売主が負担し、修復不可能な損失であれば、買主は契約を解除することができ、支払った金額は全額返却されるようになっています。買主に不利な取り決めになってないか確認しましょう。
損害賠償の予定又は違約金に関する事項
宅地建物取引業法上、宅建業者が売主となる売買契約において、売主や買主が契約に定めた義務に違反した場合、損害賠償額又は違約金が発生します。その損害賠償額の予定や違約金は、合算して代金の2割までに制限されています。2割を超える部分は無効となりますが、売主と話し合い具体の金額を確認しましょう。
手付金の保全措置の概要
土地の引き渡しを受ける前に売主の不動産会社が倒産しても、支払った手付金が買主に戻ってくるよう、宅建業法では以下に当てはまる場合、手付金の保全措置を義務づけています。重要事項説明書には、保全措置の有無・方法、保全を行う機関名等が明記されます。
【契約時未完成物件の売買契約の場合】
代金の5％を超える場合、または、 1,000万円を超える場合
【契約時完成している物件の場合】
代金の10％を超える場合、または、 1,000万円を超える場合
支払金又は預かり金の保全措置の概要
土地の引き渡しを受ける前に売主の不動産会社が倒産しても、支払金や預かり金が買主に戻るように保全措置を講じるかを記載します。手付金の保全措置が義務であることに対しこちらは任意です。
重要事項説明のまとめ
重要事項説明では、確認すべきポイントがたくさんあります。
すべてを完璧に理解することは難しいのですが、概要だけでも理解しておくことが大切です。
僕自身も不動産を購入するときに、どのような内容でどういうことに注意しないといけないのかを不動産屋さんにしっかり聞くようにしています。
不動産投資の購入の流れを解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
