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自分の投資戦略にあった融資を受ける方法の解説〜融資を受け続けるために

継続的に融資してくれる銀行を見つけるかが不動産投資の鍵

2017年10月3日 公開

不動産投資の勉強の仕方のなかで、大切なことを8つを紹介しました。

色々な不動産投資のスタイルの解説~自分に合った投資法を見つけよう

  1. 良い物件を見分ける
    収益性が十分で事業として成り立つか?
  2. 融資先を見つける
  3. 安く効果的なリフォームをする
  4. 入居者を見つける
  5. トラブルの対応能力をつける
  6. 中規模な修繕を行う
  7. 税金の戦略を立てる。良い決算書を作る
  8. 売却できる。

今回は、融資について解説します。

不動産投資を始めたばかりだと、融資の重要性についてあまりピンと来ないと思います。私自身も、「いい物件があれば融資は何とかなるだろう」と甘く思っていました。しかし、

  • いい物件があってから銀行を探していても、先に奪われてしまう
  • 自分がいいと思っても、銀行が良いと評価してくれない
  • 融資してくれる銀行がないと、物件が買えない

という理由から、最近ではいかに融資をしてくれる銀行を見つけるかが最重要な事の一つであるとすら思うようになっています。

銀行から融資を受けるためには、買おうとしている物件の評価がどうか、保有物件の評価が出ているか、利益が出ているか、バランスシート上で債務超過になっていないか、キャッシュフローや返済比率はどうか、債務償還年数はどうかなど、色々な要素が絡み合っています。

そのため、一朝一夕での対応は難しく、物件を始めて買う1棟目から戦略を持って進めたほうがよいです。

決算書をどう作りこむかについては、こちらを参考にしてください。

融資を受けられる決算書の作り方~メガバンクから融資を受ける

自分の投資戦略にあった融資を受ける~銀行の融資に対する考え方を知ろう

銀行の融資スタンスについて知ることで、融資を受ける戦略を立てることができます。銀行によって考え方はまちまちで、時期によっても変わることがあります。

融資のスタンスは、大きく分けて2つあります。

  1. サラリーマンの給与を担保に貸し付ける
  2. 物件の収益性を評価して貸し付ける

サラリーマンの給与を担保にして融資する

一部の銀行で、物件の資産性や収益性よりもサラリーマンの給与があるので融資は大丈夫という考えている銀行があります。もちろん買う物件の資産や収益性も見るのですが、サラリーマンの給与のほうを重視しているようです。

こういう銀行は、年収が高ければ、ダメダメな物件にも融資をする場合があります。たまに、「銀行が融資してくれるということは、銀行がちゃんと精査して安心と判断しているので大丈夫」と考えられている方がいます。しかし、物件がだめで赤字になっても、サラリーマンの給与で補填できるから安心と考えているのです。

銀行から見て、サラリーマンは安定的に給与を得られるので、融資しやすい存在です。公務員は安定しているのでさらに好まれます。外資系金融機関や医者など高所得者はさらに好まれる傾向にあります。

こういう高属性の人たちは、本業が忙しくて不動産業者に任せきりになってしまう場合があります。こういう人に、全く儲からない市場より割高なクソ物件を売りつけるケースがあるので要注意です。給料が高いのが災いして、クソ物件に融資がついて購入できてしまうのです。。まさしくカモ!

こういうダメダメな物件を買い進めて行くと、給与で保証できないくらいの融資残高になったところで融資がストップし、次の物件が買えなくなります。

収益性や物件の資産性でなく、給与だけで判断されて融資しているので、ほかの銀行でも債務超過に見られる場合が多く、ここで打ち止めです。

 

事業性を評価して融資をする

ほとんどの銀行が事業性を評価しています。ただ、銀行によって事業性の評価方法が異なっています。僕ら投資家は、買いたいと思う物件を見つけると、どの銀行が融資してくれそうかがすぐに思いつきます。そしてその銀行にまず融資相談をしに行きます。

銀行が融資できるかどうかは、大まかに以下の流れになっています。

  1. 融資を受ける人、法人は、銀行が融資可能なエリアに住んでいるか?
  2. 物件の所在地は、銀行が融資可能なエリアか?
  3. その物件の築年数は、耐用年数を超えていないか?
  4. その物件の収益性や資産性は問題ないか
  5. 保有している物件の収入と返済、サラリーマンの給与など含めて事業として経営できるか?

まず、融資を受ける方の住所、融資を受ける法人の所在地が銀行の顧客エリア内でないと融資できないというルールがあります。近隣に支店がある銀行が融資してくれる可能性がある銀行となります。

物件の所在の住所も、銀行が融資可能かどうかに大きくかかわります。一般的に、その銀行の支店があるエリアの場合は融資してくれる可能性があります。支店すらない地域については、まず融資不可能であると思ってよいです。(たとえば、名古屋銀行で九州の物件の融資は不可能。静岡市に支店があるので、静岡市の物件には融資してくれる可能性はある)

耐用年数とは、税法上で建物の価値を0円とみなすまでの期間の年数です。一般的には、耐用年数を超えて融資してくれる銀行は少ないです。サラリーマンの給与を担保にしている銀行は、耐用年数を超えて融資してくれる場合が多いです。耐用年数は、

RC 耐用年数47年
鉄骨 耐用年数34年
木造 耐用年数22年

例えば、築10年の木造アパートの場合、一般的な銀行での融資期間は12年までしか融資はできません。築10年のRCマンションの場合だと、融資期間は35年可能な銀行もあります。同じ10年経過した物件で、RCは木造の約3倍の期間融資可能となっています。

そのため、RCのほうが毎月の返済額を減らせて、手残りの金額が多くなるので人気が高いです。(融資期間を延ばして手残りを増やす作戦は、返済を後回しにして利益を先取りしているだけなので注意は必要です)物件の収益性や資産性を厳しく評価しています。

銀行による物件価格の算出方法は2種類あって、

  • 収益還元法。その地域の物件の標準利回りから価格を算出
  • 積算価格。その物件の土地の価格と、建物をもう一度建てたときにかかる建築費から算出

のどちらかか、または2つを掛け合わせて評価しています。

利回りが高くて資産性があまりない物件は、収益還元メインで評価している銀行に融資の相談に行き、利回りはよくないけど積算が出ている物件は積算で評価している銀行に融資を相談しに行ったりしています。

融資が続かなくなってしまう恐ろしいパターン

融資が続かなくなると、物件が買えなくなります。1棟目は買えても、次が融資でない!みたいな投資家さんがたくさんいます。不動産を買い進めるためには、融資に対する戦略が必要です。ただし、融資色々な要素が絡んできているので、あくまで参考情報としてお願いします(銀行や支店や担当者や属性や外部環境によって大きく変わります。。)

サラリーマンの属性で買い進める

いまいちな物件をサラリーマンの属性で買い進めるパターンがよくあります。だいたい年収の10倍~20倍くらいの借り入れで融資Stopになります。持っている物件はほかの銀行から評価されないので、借り換えも難しい状況になっている場合があります。

耐用年数を超えた物件を買っていると、他の銀行から資産評価を0円で評価される場合があります。その場合、負債だけあると評価されるので、その銀行から融資を受けることはかなり難しくなります。

古い超高利回り物件の物件を沢山持っているすごい専業大家さんでも、耐用年数を超えた物件を持っているのでメガバンクから評価されずに融資受けるのが難しいという話を聞いたことがあります。

債務超過になっている

現金や不動産などの全資産より、借金のほうが多い状態を債務超過と言います。債務超過の状態ですと、融資はされにくくなります。

例えば、9000万円で、諸経費が1000万円の総額1億円のアパートを1億円のオーバーローンで購入したとします。一般的に積算価格は物件価格よりも安いです。仮にそのアパートの積算価格が6000万円だったとしたら、借金は1億円なので買った瞬間に4000万円のマイナスになってしまいます

この場合、現金を4000万円以上もっていないと債務超過となってしまうのです。

一般的に新築アパートは積算価格が出にくいです。普通の新築アパートを何も考えずに買い進めて行くと、債務超過になって融資が止まる場合があります。なるべく積算価格が出ているアパートを選び、収益還元で見てくれる銀行から融資を受けるような作戦が必要になるかもしれません。

赤字になる

特に法人の場合ですが、決算書で赤字だと融資が受けにくくなります。一般的には、3期連続で黒字でないと法人として融資を受けにくくなります。

融資を沢山受けて拡大したいのでしたら、変な節税はせずに普通に利益を出して普通に法人税を支払うというのが拡大の近道だと思います。

課税所得800万円までは法人税の実効税率は23%程度なので、とても安いです。800万円までは節税するよりも法人税を払った方がお得と自分は考えています。

個人の場合は、サラリーマンの給与を含めたり減価償却を足して評価したりされるので、赤字でも融資を受けることは可能です。ただし、サラリーマンの与信を使い切ったら融資は止まってしまう可能性があります。

手持ちの現金が少ない

手持ちの現金がすくなくなると、なんかあった時に返済が滞ってしまう可能性があります。そのため、融資残高に対して手持ちの現金が少ないと、融資してくれない可能性があります。

周りの専業大家さん何人かから、「現金で1億円を達成したあたりから、融資に困らなくなった」と聞きました。。。

やはり昔からCash is kingと言われている通り、現金を保有している人が一番強いです。なるべく手出しで現金を出さずに、蓄えることが融資を受ける近道になると思います。

銀行から素早く融資を受けるためには

ここまで、融資を受けるためには

  • 融資可能なエリアや物件や評価方法など、銀行の特色があるのでそれを把握しよう
  • 事業性、収益性、資産性がある物件を買い進めよう。
  • 債務超過に気を付けよう
  • 黒字を出して法人税を払おう(法人)
  • 現金を潤沢に確保しよう

が大切であることを解説しました。どれもこれも、すぐにどうにかなるものではなく、長い目で見て戦略を立てて事業を構築する必要があります。1棟目で変な物件をつかむと、債務超過になって融資は一発でストップしてしまうので注意が必要です。焦りは禁物。。

この土台が崩れていると、どうやっても融資を受けにくい状態になってしまいます(資産捏造などを除く)。ここから先は、この土台がある程度できている状態として話を進めます。

超お宝物件が出てきたときに、そこから銀行を探し始めるとあっという間に他の人に買われてしまいます。いい物件は、人気があるので奪い合いになりすぐに売れてしまうのです。なので、不動産投資で融資してくれる銀行を確保しておくことは、ものすごく大切な事となっています。

いい物件が買えるか買えないかは、ここで大きく左右されてきます。

融資の審査を早くするためには、その銀行がその人の属性の評価や保有物件や金融資産の評価を終えていて、後はこれから買う物件の評価をするだけの状態にしておくと、融資の審査が劇的に早くなります。

そういう状態にするためには、まずはこれから買おうとしている物件と近い条件の物件情報をもって銀行に行き、融資の相談をするとよいです。あまりにも変な物件をたくさん持ち込むと、「こいつは買えない客だ」と銀行に思われてしまうので注意です。(優秀な融資担当者は非常に忙しいです。また融資の審査は、ものすごい大変な作業になるので、あまり頻繁に変えない物件ばかりを持っていくと相手にされなくなるので注意です。。)

そうやって物件を持ち込んで評価をしてもらうと、融資金額、融資期間、金利の目安がわかります。半年に1回くらいは銀行を訪問して、自分の資産や物件情報などを持ち込むとよいでしょう。

銀行に行くときは、必要なものを一つのファイルにまとめるとよいです。私はぺんたさんの銀行訪問キットを真似させていただきました。。銀行印の方に、非常に好評です。

ぺんたさんの銀行訪問キット

こういうわかりやすい資料で事業計画など説明したり、銀行員さんから要求された資料を素早く返信したり、日頃から良好な関係を構築して行くのも融資を受けるためには重要な要素になります。

数1000万円から数億円という大金を借りようというのに、いい加減な人に貸したいと思う人は少ないと思います。この人ならお金を貸しても大丈夫で信頼できるって思っていただけるように誠心誠意対応することも重要な事だったりします。

実際に自分はどうだったか?

1&2棟目は、融資について全く知らずに耐用年数を超えた利回り20%の物件を購入しました。融資は不動産屋さんが見つけてくれた銀行で、サラリーマンの属性に融資をするタイプの銀行で融資を受けました。やや高金利でしたが、利回りが高く満室が続いていたので良い物件だと思っていました。

3棟目は、税理士に紹介してもらった公庫で融資をしてもらいました。水商売系が入ったテナントビルだったので、銀行や信金は全滅。公庫のみ融資OKと言ってもらえました。

4棟目を買おうとしてメガバンクに物件を持って行ったとき、1&2棟目の評価がほぼなく、負債になっていることを教えてくれました。今後メガバンクを開拓するときに足を引っ張ると思い、1&2棟目を約12%の利回りで売却できました。

売却してからは、キャッシュが一気に増えて、耐用年数を超えた物件もなくなったので、どの銀行もエリアさえ満足すれば融資に前向きになってくれるようになりました。

自分の経験ですが、やはり耐用年数を超えた物件は融資の足かせになり、手元に現金が沢山あると銀行は融資をしてくれやすくなるもんだなと身をもって体験しました。。

 

33歳から不動産投資をはじめ、不動産4棟と戸建2戸を購入。現在は資産規模は2.1億円、純資産は1.2億円です。安く物件を購入し、利回り20%前後で経営しております。当サイトでは不動産投資の勉強方法を解説しています。

詳しい自己紹介はこちら。また、Face BookTwitterで日々の活動はを投稿しています!友達申請やフォローよろしくお願いします(*´ω`)




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