もふもふ不動産のもふです。僕は不動産投資家でTwitterやYouTubeやブログなどで資産運用や不動産投資について解説しています。
2019年7月にアパートを買いました！
- 具体的にどうやって不動産を探すの？
- 具体的にどうやってアパートって買うの？
- 買った後はどうすればいいの？
っていうのを、ざっくりわかりやすくイメージを付けられるように解説していきます！
さらに深掘りして理解したい場合は、リンク先の記事で深く勉強できるようにしていますので、初心者の方がこれから不動産投資を始める場合の手順がわかると思います＾＾
まだ不動産投資物件を買ったことがない方は、ぜひこの記事を読んでみて具体的にイメージできるようになっていただけたら嬉しいです！
もくじ
どんなアパートを買ったのか？
物件決済してきました〜✨
築20年木造アパート
表面利回り27%！
ど田舎！
入居率30%以下！頑張って即満室にしまーす🐧✨ pic.twitter.com/LuYqBoG2rc
— もふ社長@不動産投資家 (@mofmof_investor) July 29, 2019
- 築20年 木造アパート
- 利回り27%
- 静岡県の田舎。駅徒歩10分以内
- 入居率30%以下。
- 価格は1000万円以下
という感じでした！
空室が多く、普通の人はなかなか購入できないと思いますが、調査した結果、普通に埋められることがわかったので購入しました！
この物件をどうやって購入したのかを解説していきます。
アパートは不動産屋さんからメールマガジンで知りました
って方は多いと思います。
方法は主に2通りあり、
- 不動産屋さんから紹介してもらう
- インターネットで探す
があります！
不動産屋さんから紹介してもらう
不動産投資専門の不動産屋さんからの紹介してもらって物件を買うことができます。
非公開情報もあったりするので、たまに良い物件を紹介してもらうこともできます。
不動産投資専門の不動産屋さんにも2パターンあって、
- プロの投資家向きの不動産屋さん
- 初心者向きの不動産屋さん
があります。プロ向けは、物件紹介だけで銀行融資とかは自分でやらないといけないです。また、難易度が高いけど利回りも高い物件を紹介してくれることもあります。
一方、初心者向けの不動産屋さんは、初心者にも親切に教えてくれて、銀行の融資とかもアレンジしてくれる場合が多いです。至れり尽くせりなのですが、その分手間暇かけているので物件の価格が割高なケースがあります。
そして、まれに素人を食い物にする不動産屋さんもあるので、注意は必要です。。かぼちゃの馬車なんかはそうですよね。ハンコを押すだけで、儲からないシェアハウスを買ってしまって自己破産してしまうようなケースもあるわけです。
どちらを選ぶにせよ、不動産投資を行う場合はしっかりとした勉強をすることが大切です。
今回僕は、プロ向けの不動産屋さんからのメールマガジンの非公開情報で知り買いました！
インターネットで自分で検索する
インターネットで検索することができます。僕がよく使うのは、楽待やアットホームというサイトです。ほかにも、健美家とかいろんなサイトがあるので、見やすく差がしやすいサイトで探せばよいでしょう。
インターネットで物件情報を見ても、「どれがいい物件なのかわからない…」という方もいらっしゃると思います。そう、もちろんはじめはだれしもいい物件ていうのがわからないものです。
しかし、いい物件かどうかわからない状態で不動産を購入するのはとても危険です。
相場よりも高い物件を買わされてしまう可能性もあります。まずは、物件の価値を判断できるようになりましょう。
って聞かれることがあります。それは、毎日同じエリアで不動産を見続けて、どれくらいの価格ならいくらくらいか？を見続けて覚えることです。定点観測で、見続けましょう。そうすることで、八百屋でキャベツが500円なら高いとか、100円なら安いとかわかるのと同じように、不動産の価格もわかるようになってきます。
すぐにアパートを抑えて、買えるように手配する
今回買ったアパートですが、情報をもらった瞬間に「いい物件だ！！！」と思いました！
なので、すぐ立地や付近の賃貸需要などを調査して問題なさそうなの確認し、すぐ電話してほしいと伝えました！
スピード感が重要で、いい物件は奪い合いになります。。この時も30人くらいから問い合わせがあったようですが、僕が1番手を取れました。
ここで重要なことは、確実に購入できるお客さんであることや、細かいことを言わない不動産賃貸業の専門家ということをアピールすることです。不動産屋さんからすると、ごちゃごちゃ言ってくるめんどくさそうなお客さんには売りたくないのです。。
特に安い物件は仲介手数料も安いので、不動産屋さんからすると高利回りの不動産は手間暇かけた割には儲からないんですよね。
なので、できるだけ不動産屋さんに迷惑かけないようにしてますね。
瑕疵担保免責とは、何か隠れた不具合があっても売り主さんは何の制約もなく、自己責任で僕が対応しますというような契約です。築古の物件など、家に何の不具合があるのか売主さんもわからないことが多いので、瑕疵担保免責を付けてほしいという売主さんは多いですね。
買い付け申込書を出す
「この物件、xxx万円で欲しいので買わせてください」というような申込書を送ります。これは法的な書類ではなく、単なる申し込みですね。この書面を見た売主さんが、売却をOKかNGかを判断し、OKなら契約に進むイメージです。
この時、融資特約なしで買い付けを出しました。
融資特約とは、「融資をしてくれる銀行があった場合は購入します。融資出してくれなかったら、買えないです。」という特約です。不動産を購入する場合は融資を使う方が多く、現金で購入できない場合は融資特約を付けます。
売主さんからすると、融資特約がありだと「融資付かなかったら買えないんでしょ？」くらいの感じにしか受け取られないことが多いです。購入希望者が多くいて、現金でも購入可能で、絶対に購入したい場合は融資特約なしで購入しています。
内見に行く
物件を見に行きました。築20年って、僕の感覚だとかなり新しいので何も問題ないと思っていました。
しかし念のため自分の目で見ておきたいという気持ちがあります。経験豊富な不動産投資家は、全然見ないで買う方も多いので内見は必須ではないですが、初心者は見ておいたほうが良いでしょう。
内見するときは、お金がかかりそうなところに不具合がないかどうか？どれくらいリフォーム費用が掛かるのか？など考えます。
特にお金がかかるところは、
- 外壁塗装は必要かどうか？
- 屋上防水や瓦など問題ないか？
- トイレ、キッチン、お風呂などの水回り
- 雨漏りがないか
- 傾いていないか
などです。畳が腐っていたり、床がないとかは壁紙が汚れているとかの表面的なのは、簡単に安く直すことができます(*´Д｀)
瑕疵担保免責のことや、物件のチェックポイントなど下記の記事で解説しているので見てみてください。アパートでも見るところは基本同じです。
売買契約を結ぶ
不動産を売買するためには、売主さんと買主が売買の契約を結びます。この時、宅建士さんが重要事項説明書を説明し、売買する不動産にとって重要なことを説明します。また、手付金の受け渡しを行います。
買い付けの話や売買契約などは、こちらの「不動産投資の流れ」の記事で詳しく解説しています。
アパート購入資金を融資してくれる銀行を探す
無事に売り主さんのOKがでて購入が決定したので、融資をしてくれる銀行を探しました。
普通は融資が決まってから購入が決定する方が多いと思うのですが、今回は現金で購入可能だったので、購入を決定した後に融資してくれる銀行を探しました。
何行かに電話して、面談して、事業計画を説明させていただき、新規の銀行さんからオーバーローンを受けることができました。オーバーローンとは、物件の価格に諸経費を含めた融資のことです。やはり銀行から融資を受けるのは経営者として銀行員さんとやり取りすることがとても重要になりますね。(オーバーローンは危険なのか？危険ではありません)
サラリーマン退職して初めての融資だったので、すごくうれしかったですね(*´Д｀)
YouTuberの不動産投資家でも融資うけられました！(^^)/
銀行融資のコツについては、下記の記事を参考にして下さい。
アパートの売買の決済
不動産を購入する手続きのことを決済と呼びます。
銀行から融資してもらったお金を、売り主さんの口座に振り込みます。振り込みが確認できたら、土地の権利書を司法書士さんが受け取り、そして法務局で所有権移転登記をしてもらい、それで売買は完了です！
決済の話は、こちらの「不動産投資の流れ」の記事で詳しく解説しています。
アパート購入後にどんなことをするの？
アパート購入後にスムーズに賃貸経営するためには、購入の1ヵ月前くらいから動き始めるのが良いでしょう。
- 管理会社を選ぶ
- リフォームの手配
- 電気ガス水道の名義変更
- 空室の募集条件を決め、空室募集をかける
等があります。管理会社は、入居者募集に強く、リフォームを僕自身ができて、他の不動産屋さんでも募集をかけてくれるところに依頼します(管理会社の選び方)。
空室募集では、その地域で賃貸募集かけてくれる不動産屋さんに電話して、募集をかけてもらいます。(空室募集の仕方)。
不動産投資って華やかなイメージがありますが、購入した後はとても地道な作業が多く続きます。こういう作業を愚直にやることで、安定した入居率になり、賃貸経営を行うことができますね！
この記事を書いている2019年8月13日のちょうど今は、募集をかけまくっているところです。1部屋申し込みが来ていて、もう2部屋も申し込みが入りそうな感触で、ありがたいことにかなり好調です(*´Д｀)
早く満室にしたいですね！
アパート購入の体験談の解説
2019年7月末にアパートを購入した時の体験談を解説しました。
物件を購入するためには、様々なことを地道に繰り返す必要があります。そのためには、しっかりと勉強して、正しい方法を着実に実行することが大切です。
安いアパートを探し、内見して、買い付け申し込みを入れて、銀行融資を探し、売買契約をして物件を購入。購入後は管理会社を決めて、リフォームして、空室の募集をかけるということが重要です。
この一連の流れをイメージしておくと、実際に物件を買うときにスムーズな不動産投資が開始できれば良いなと思って記事にまとめました！この記事がお役に立てればうれしいです。
もふもふ不動産では、不動産投資講座を用意しています。初心者から不動産投資の基礎を学べるので、ぜひ見てみてください！
